こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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うめきた二期地区の事業者に三菱地所他企業グループを選定 

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ヴィーナステラスを眺望点とする都心部建物に対する高さ規制導入に反対される方はこちらをクリック

神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています。署名でなく、皆さんの具体的なコメントだからこそ力があります。あと150名までもう少し!よろしくお願いします!



都市再生機構及び関係各社が一斉に大阪駅北側の再開発エリア「うめきた二期」地区の開発事業者として三菱地所を代表企業としたJV9社の企業連合を選定したと発表しました。三菱地所、阪急電鉄、積水ハウス、オリックス不動産、関電不動産開発、大阪ガス都市開発、竹中工務店等、そうそうたる顔ぶれの企業が名を連ねており、さすがは関西最後の一等地と呼ばれるだけあります。開発条件として、約16ヘクタールの開発エリア面積の内、中央部の4.5ヘクタールは緑地とする事が義務付けられており、南街区と北街区に分けてそれぞれに高さ180m前後の超高層ビル3棟と150mの1棟、合計4棟の超高層棟が林立し、オフィス、ホテル、MICE施設、住宅、商業施設、イノベーション施設等の複合機能が盛り込まれながらも緑豊かで潤い溢れる巨大な都市空間が生まれます。

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すでに地下空間ではJRの新駅が整備中で同駅には阪急や新線なにわ筋線も乗り入れる計画とされ、新大阪や関空の結節点となる交通ハブとして、エリアの求心力を更に高めつつ、都心の超一等地の利便性を活かしながら梅田という全国屈指の巨大な都心ターミナル開発の1つの総仕上げとしても相応しい大プロジェクトが進みます。2020年に着工、2024年に街開きと共に一部の施設が供用を開始する予定です。

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先行したグランフロントと合わせたうめきたエリア全体のインパクトは巨大です。都心部に緑の少ないと言われてきた大阪の最重要開発拠点にこれだけ大きな緑地を整備しつつ、建物の超高層化でオフィス、ホテル、住宅の床もしっかり確保します。

これから整備と完成に30年も掛かる三宮クロススクエアは6年後に街開きが行われるうめきたに対して遠く霞んでしまいそうです。神戸市が公募を開始している雲井通5丁目のバスターミナルビルI期の事業協力者ですが、アドバイザー案の募集でも三菱地所を代表とした企業グループが優秀プロポーザルを提出しましたが、うめきたと同時期に開発が進むこの計画への興味を失い、大阪に注力するような事にならないか心配です。

大阪はグランフロントでもそうでしたが、この超一等地の開発においても業務・商業一辺倒にならずに住宅開発も許容しています。業務機能と居住機能の双方を配して人を集めるバランス戦略で、超高層棟の半分はタワーマンションとなります。神戸も三宮駅半径500m以内のタワーマンション禁止という大雑把で面的な規制ではなく、主要業務地区や大通りに面したエリアでの規制に限定するべきです。そして住宅増加による賑わい減少の防止を狙った規制なのであればタワーマンションだけを狙い打ちにするのではなく、通常の分譲マンションや賃貸住宅も対象とするべきです。

これまで神戸市が導入もしく検討している規制はどれも場当たり的でその狙いに何の計画性や戦略性もありません。例えば超高層ビルの林立する横浜のみなとみらい地区にも当初から高さ規制が導入されていますが、これは同地区のスカイラインを計画的に形成していくことが目的です。規制というのは街のグランドデザインがあって、街の成長や発展がそのデザイン通りに実現していくように課すものであって、何の具体性や計画もなく、手当たり次第に出る杭を打つ規制は街の発展にとって単なる阻害にしかなりません。

神戸さしさとは何なのか?海も山も見えるが、衰退した古臭い中途半端な街でしょうか?市内外の若者に選ばれる街、国内外の企業が進出を検討したい街、国内外の観光客が訪れたい街とは自由で活気のある都市です。山の稜線が見えても海上の水平線が見えても街のブランド力は向上しません。ましてやそれらが見えなくなってもブランド力は減退しません。神戸の神戸たる姿とは山と海という大自然の狭間に洗練された先進都市が存在するというそのギャップが人々を魅了してきたからこそ全国の羨望を集めたのではないでしょうか。全国には海も山も近くにありつつ、かつて栄え、そして衰退して寂れた都市ならいくらでもあります。

景観という切り口で見た神戸は寧ろ遠景に優れています。山と海の間に高層ビルが林立しているからです。それらによって街に立体感があるからです。問題なのは近景です。古く小さい建物が所狭くひしめき、特に目立つ主要駅の周辺ほど醜悪な景観が広がります。神戸が景観的にどうにかしなければならないのは遠景ではなく、近景です。

うめきた二期地区は三宮クロススクエアが逆立ちしても届かない緑豊かでゆったりとした開放感溢れる先進都市へと変貌を遂げます。バスターミナルビルの事業協力者からの提案もうめきた程ではないものの、先進性溢れる神戸の新しい拠点としての機能が満載である事に期待したいと思います。
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category: 大阪

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2018/07/14 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 19

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クレヴィア神戸ポートアイランドと南公園駅前広場公共用歩道工事 

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最近、ポーアイの取材をサボっていましたが、色々と取材していない間に動きがありましたので、少しずつレポートとしていきたいと思います。まず本日はクレヴィア神戸ポートアイランドからです。

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第1工区として南側に店舗と賃貸住宅の複合ビル「弘貴第3ビル」が建設され、第2工区として次の開発が待たれていた北側の遊休地は驚くべき事に伊藤忠都市開発が分譲マンションを計画。地上15階 延床面積14,328.88平方メートル 総戸数166戸のマンションを建設してきましたがもう外観はほぼ完成済となっています。

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また以前より計画され整備途中となっていた歩行者デッキの建設も進んでいます。

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デッキ内部の様子です。

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兵庫県立こども病院からポートライナー南公園駅までを繋ぐデッキです。

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このデッキ整備と合わせて駅前広場が新たに整備されました。高低差をカーブのスロープで処理しています。元々はドッグランがありましたが、向かいの南公園内に移設されました。

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再整備された駅前広場の様子です。屋根付きのデッキが駅入り口まで整備中です。

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駅エントランス前です。クレヴィアの購入者は駅からこのデッキを利用して雨の日も濡れずに駅までアクセスが可能です。

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こうなってくるとポートピアランドがあった頃は営業していた駅直結のレストハウスの再稼動が望まれます。コンビニが最適ではないでしょうか。都心には不要な程、どんどんコンビニが開業しますが、こうした必要と思われる場所にはなかなか出店しませんね。マンションが完成したら変わるでしょうか。
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category: ポートアイランドII期

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2018/07/13 Fri. 06:40 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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神戸市中央区江戸町計画新築工事 神戸ルミナスホテル三宮  

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神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています。すでに136名の方から提出可能なコメントを頂いています。署名でなく、皆さんの具体的なコメントだからこそ力があります。あと14名の方からのコメントをお願いします。

コメント時のお願いですが、他の方に倣って、必ず性別 年齢層 職業の明記をお願い致します(せっかくコメントを記載頂いても、これらの情報がないと有効カウントにはできません)


前回、低層部を覆っていた足場とネットが取り払われた様子をお伝えした神戸ルミナスホテル三宮。地上19階 地下1階 最高高さ69.3m 延床面積7,648.28平方メートル 客室数272室の旧神戸市庁舎4号館跡地に建設されているビジネスホテルです。建物前面にあった仮囲いも姿を消し、いよいよ完成が近づいています。

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完成予想パースそのものの出来といった完成度の高い出来です。

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ホテルエントランスにホテル名のロゴも入りました。

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1階にはテナントを入れる予定なのでしょうか。それとも自社運営のレストランやカフェでしょうか。2階はテラス席のあるカフェになりそうです。周囲では北隣の栄光ビルや斜向かいのストロングビルの路面店が空テナントになっています。ルミナスホテルの開業で賑わいが増し、これらの空室も消化されることを期待したいと思います。

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ホテル前では仕上げの外構工事が進んでいます。ホテルの開業は公式サイトで8月となっていますが、具体的な開業日が記載されていません。しかしウェブでの予約可能開始日は8月1日となっています。やはり昨日、ご紹介したピーナッツホテルと同じ8月1日のオープンと考えて良いのではないかと思います。

ユニゾイン神戸三宮、カンデオホテルズ神戸トアロード、ホテルリブマックス神戸三宮、ピーナツホテルに次ぐ今年5軒目の新規ホテル開業が迫ります。

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京町筋商店街入り口からもこのホテルが見える事をご存知でしょうか。

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京町筋沿いのオフィスビルの背後にひょっこりと頭を出しています。西面にもガラス手摺が取り付けられている様子が確認できますね。
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category: 市役所4号館跡地

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2018/07/12 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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ピーナッツホテルが完成 

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まだコメントを書いていない方はこの機会にお願いできないでしょうか。


北野坂の老朽化した雑居ビルを改修して、ホテルへコンバージョンするプロジェクトが全国でカフェやレストランを展開する神戸発祥企業のポトマックによって進められてきましたが、工事が全て完了しました。スヌーピーをテーマとした全国初のホテルとなるピーナッツホテルです。

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昭和レトロの雰囲気満載のビルがホテルへと変貌。ただ外観の変更は最小限に留められた感じです。4〜6階に全18室を備え、各フロアに「IMAGINE」、「HAPPY」、「LOVE」というそれぞれ異なるテーマを設定しています。

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1階にはピーナッツカフェが開業します。3階にはレストランのピーナッツダイナーがオープン。宿泊客は3階で朝食をとります。

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内部には円形カウンターが鎮座します。カフェは宿泊客以外の一般利用が可能です。

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内装はすでに報道公開されているようにかなり世界観にこだわった造りになっているようです。宿泊料金は1室3万円以上と強気の設定でシティホテル並です。現在、都心部のあちらこちらで建設中のビジネスホテルとは一線を画し、このホテルにて通常のビジネス客の利用は皆無かと思います。よってこれらの新規開業ホテルとはほとんど競合はしないと思われます。ホテル、カフェ、レストランが全て8月1日(水)に開業予定です。7月20日(金)からWeb予約が開始される予定です。

これで都心部に今年、新規開業するホテルは4軒目となりました。今年はまだあと3軒のホテルの新規オープンが予定されています。

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おまけですが、近隣の加納町交差点で建設されている高井ビルの養生ネットの一部が撤去され始めました。もうまもなく完成お披露目となる日が近いかと思います。イスズベーカリー本店も新ビルで営業を再開することでしょう。
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category: 新神戸・北野

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2018/07/11 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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関電不動産開発による三宮1丁目開発  

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神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています。すでに125名の方から提出可能なコメントを頂いています。署名でなく、皆さんの具体的なコメントだからこそ力があります。コメント時のお願いですが、他の方に倣って、必ず性別 年齢層 職業の明記をお願い致します(せっかくコメントを記載頂いても、これらの情報がないと有効カウントにはできません)。まだコメントを書いた事がない方はこの機会にお願いできないでしょうか。


タイムズのコインパーキングが閉鎖され、簡易的な仮囲いが出来、地質ボーリング調査が行われていた三宮1丁目の播州信用金庫三宮支店跡地ですが、調査完了後はアスファルトが引き直されていました。そして・・・

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新たにコインパーキングの料金徴収設備や看板等の設置が始まりました。時間貸駐車場の再稼動が予定されているようです。

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但し、駐車場の運営を行うのはこれまでのタイムズではなく、関西電力の子会社である関電ファシリティーズ。駐車場名もKF-Park三宮中央通りです。

この土地を取得したのが関電不動産開発である事から、グループ会社が新たな建物の本体工事着工まで暫定的にコインパーキングを運営する事になるようです。これについてはこれまでの関連記事で述べてきた事と一致していますので、想定内と言えるでしょう。

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これまで素っ気なかったフェンスに建物や木々のフォルムかプリントされたシートが貼られました。

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プロセスとしては前パーキング閉鎖、地質調査、そして暫定駐車場の稼働まで順調に進んできています。次は最も重要な着工です。我々が最も気にする事はこのタイミングがいつになるのかという事ですが、神戸市の景観条例によって高さ45mを越える建物は着工の180日前に景観デザイン協議を開始しなければなりません。もし高さがそれ未満の建物の場合、三宮中央通りでは着工90日前には協議開始と住民説明会の開催が義務付けられます。計画建物が45mに満たないのでまだ動きがないのか、それとも半年以上後の着工だからなのか。特定都市整備地域に指定されていますので、最大限活用した開発になる事を期待しています。45m越えの計画では建築計画のお知らせが掲示されます。今後の動きにも注視していきたいと思います。
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category: 関電不動産三宮1丁目計画

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2018/07/10 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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大建興産三宮1丁目PJ計画 

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神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています。これまでの状況をご報告致します。

有効コメント数合計:124
男性:112 女性:12
10代:11
20代:32
30代:34
40代:25
50代:19
60代:3

コメント入力スピードも鈍化している為、150件を目途に市への提出を考えています。あと残り26名の方からのコメントお待ちしております。何卒宜しくお願い致します。


JR三ノ宮駅前は三宮町1丁目という超1等地で解体中だったスロット店。数年前に老朽化を理由として閉店後、閉鎖されていましたが、今春から突然、解体工事が始まりました。この時点での単独解体に対し、様々な憶測が飛び交いましたが、工事名が「三宮1丁目PJ計画解体工事」との名称から、単独建て替えという悪夢の可能性が色濃く漂っていました。

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そしてその可能性は確信に変わってしまいました。仮囲いにこの敷地に建設が計画されている建物の完成予想パースが掲示されたのです!

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三宮駅前を彩る新テナントビル
プロジェクト、始動!
大建興産

パースを見る限り、地上11階建てのテナントビルでカーテンウォールをファサードに採用したモダンな建物になりそうです。大きな塔屋も備えており、高さは50m程ありそうです。

この場所でなければ大歓迎したいスタイリッシュなビルの建設計画ではあります。

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建物最高部は隣のビルのアコムの看板を遥かに上回ります。かなり突出した建物になりそうです。パースからは分りませんが、建物の東側側面の外壁がどう処理されるのかも非常に気になります。

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既存建物が解体されて初めて分かりましたが、敷地はおかしな形状の変形地です。この形状に合わせて新築ビルが建設されるのでしょうか。

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三ノ宮駅と神戸マルイを繋ぐデッキから見てもかなり目立つ存在になりそうです。高さが突出していますし、周囲の建物とは相容れない最新の建物になるので、全く調和感は無いでしょうね。

この三宮1丁目の南西街区はブロックを一体的に再開発する事が強く望まれています。しかしながら今年になって三宮フューチャープラザ跡地に建て替えられた商業ビル「スタイルプラザ」が竣工。それにこの建物が続く形です。街区内でどんどん単独建て替えが進むと再開発がより困難になりかねません。低層の老朽化したスロット店があるよりは遥かにマシではあるのですが、この立地を考えれば、低金利且つ融資が容易でしかも地価も高騰中な現在を考えれば、有効活用をしたいというのは当然でしょう。将来的な再開発を睨んでも、クオリティの高い上物が立っていれば高値での取引が期待できます(売却する事を前提としていればの話ですが)。

ひとまずは新ビルの低層部にスロット店やパチンコ店が入店しない事を切に願います。

今回のプロジェクトを手掛けるのは大建興産。現在、栄町通に本店を置く不動産会社ですが、主要事業は住宅開発です。

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三宮の再開発は一筋縄では行きませんね。非常に困難を極めます。本当に高層ビルの高さやタワーマンションを規制したりしている場合ではないです。いかにこうした小規模開発を抑えて一体的で集約化した再開発を促す事に力を注ぐべきです。タワーマンションよりも老朽化したビルや商店、駐車場跡地に無数に建設されている相続税対策用の賃貸マンションの方が街にとって遥かに大きな脅威です。これらのほとんどは街造りや賑わい等はほとんど考慮されていません。規制をするなら寧ろこうした建物であるべきはずです。

category: 大建興産三宮1丁目計画

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2018/07/09 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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(仮称)ドーミーイン神戸元町新築工事 

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神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています。すでに100名以上の方から提出可能なコメントを頂いており、このままのペースでいけば200名を目指せるかと思います。署名でなく、皆さんの具体的なコメントだからこそ力があります。コメント時のお願いですが、他の方に倣って、必ず性別 年齢層 職業の明記をお願い致します(せっかくコメントを記載頂いても、これらの情報がないと有効カウントにはできません)。まだコメントを書いた事がない方はこの機会にお願いできないでしょうか。



南京町の南側はりそな神戸ビル跡地で本格着工したドーミーイン神戸元町新築工事です。

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地上14階 延床面積9,741.14平方メートル 高さ49.95m 延床面積の規模で現在、神戸市内で建設中、もしく具体的に計画が明らかになっているホテルの中では最大級のプロジェクトです。

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既存ビルの基礎を山留壁として使用しながら現在は杭打工事が進行中です。設計・施工は戸田建設。同社は現在、三宮ゼロゲートも同時進行で施工中です。

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現場に投入されたアースドリルです。場所打コンクリート杭を構築しています。結局、天然温泉の掘削は行われなかったのでしょうか。ドーミーインと言えば最上階の天然温泉大浴場が醍醐味です。

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規模が大きい為かこの建物も工期は長めです。竣工は2020年5月末を予定しています。運営元の共立メンテナンスはドーミーインの他、最近はよりカジュアルなグローバスキャビンの展開も開始しています。カプセルホテルでもなくホテルでもない簡易宿泊所というビジネスモデルで先行展開しているファーストキャビンの共立メンテナンス版といったところでしょうか。ドーミーインの神戸進出は遅かったと思いますが、ホテルがうまく行けば、ビジネス需要が強い神戸ではグローバルキャビンの開業もあるかもしれませんね。
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category: りそな銀行ビル跡地

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2018/07/07 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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