こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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新神戸オリエンタルアベニューのリニューアル 

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新神戸駅前のランドマークである新神戸駅オリエンタルシティ。1988年竣工で地上37階 地下3階 延床面積136,510平方メートル 高さ158m。中央市民病院跡地をダイエーが再開発した大型複合施設でシティホテル、商業施設、劇場で構成されています。低層部の商業施設は新神戸オリエンタルパークアベニュー略してOPAの1号店として華々しく開業。ダイエーの落日と共に保有権がダイエーからモルガンスタンレーに委ねられると、ホテル部分はクラウンプラザホテルにブランドを変更。商業施設も新神戸オリエンタルアベニューへと名称変更してリニューアルオープンしました。更に不動産はタイのシャロエン・コーポレーションへと売却され、ホテルはANAクラウンプラザホテルへ改称。それから月日が経過し、ホテルはその立地生とブランド力、インバウンド効果を背景に好調なものの、一時は盛り返した低層部の商業フロアはその後の相次ぐ退店によって閑散とし、ハーバーランドの低迷期のような雰囲気が漂っていました。

そんな同施設のリニューアルが最近、完成したというコメントを読者の方から頂いたので、取材に赴きました。何かしらの工事をしているのは知っていましたが、施設のリニューアル工事とは思いもよらぬ事でした。それだけこの施設の存在が希薄になっている事の裏返しかと思います。

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施設内に足を踏み入れると、正直、驚きました。想像以上に本格的な改装工事が行われていたのです。

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外壁、天井、柱の美装化は勿論、照明は全てLED化されると共に一部追加もされました。

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シンプルですが、シックで落ち着いた空間は新神戸の複合施設に相応しい佇まいで築30年以上の建物とは思えません。バブル絶頂期に完成した建物なので、元から建物内外のデザインは優れた造りです。手を入れると見違えます。

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惜しむらくは格子の手摺をガラスに替えればもっと現代風に生まれ変わったでしょう。

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それにしても人っ子ひとりいない空間は少し異様でした。OPA時代はそれなりに賑わいもあり、KISS FMのサテライトスタジオもあったと記憶しています。

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天を突き刺すような超高層棟のデザインも神戸のランドマークに相応しく、この建物が例えば国際会館の斜向かいにあったら、さぞ風格のある交差点景観を形成していただろうにとよく想像していた時期があります。また商業施設的にも成功していたはずです。

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現在、この商業施設部はJLL(ジョーンズラングラサール)モールマネジメントが運営管理を行っています。神戸市内では他にブルメール舞多聞も同社の運営管理下にあります。

今回のリニューアル工事はあくまでも建物内の吹き抜け空間の美装化が主な目的のようです。

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もう予定工期から4ヶ月以上も後ろ倒しですが、まだこんな貼り紙が仮囲いにありました。

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営業中のテナントはホテル内のレストランやカフェが殆どで、オリエンタルアベニューで営業している店はごく僅か。

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地下1-2階はリニューアル工事中として閉鎖されており、立ち入る事は出来ません。1階の施設内は9割以上のテナントが退店しており、もぬけの殻なのですが、店舗内装はそのまままだ手付かずの状態で残されています。まだ営業している店舗の退店を待っているのでしょうか。

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この複合施設を今後どう活用していくべきなのか。三宮の商業エリアからは離れており、新幹線・新神戸駅からの導線も微妙なので新幹線乗客の来店も促進されません。神戸の進めてきた分散型拡大による新都心整備の弊害として六甲アイランドのファションプラザRink、神戸ベイシェラトンホテル&タワーズの商業フロア、ハーバーランドのハーバーセンター、プロメナ神戸の低層部、そしてこの新神戸オリエンタルアベニューと、立地性やアクセス、導線/動線の悪い大型商業施設が営業不振に陥っています。

今後、残る店舗の退店完了後に商業フロアの全面閉鎖に入るものと思われますが、新幹線の乗客やホテル宿泊者の施設利用か進むよう一部フロアの用途変更、飲食店を中心としたテナント構成等、新幹線駅とホテルとの相乗効果が生まれるようなリニューアルが望ましいですね。JR新神戸駅とのアクセスも改善されるべきです。玄関口である新神戸のランドマークの低層部が閑散としていてはイメージも悪い事この上ありません。阪急の市営地下鉄乗り入れが新神戸で実現すれば乗り換え駅としての発展が見込める可能性があるのですが。今後も施設の行方に注目していきたいと思います。
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category: 新神戸・北野

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2018/02/15 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 7

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(仮称)神戸プラザホテルアネックス建設に伴う解体工事 

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元町通3丁目・元町商店街に面したパティスリー・グレゴリーコレ元町本店。昨夏に閉店し、中山手通に移転しました。その店舗ビルは約半年の間、閉鎖された状態が続いていましたが、元町駅前で営業する神戸プラザホテルのアネックスホテルとして建て替えられる計画が明らかになっています。そして遂に既存建物の解体が開始されました。

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建物の解体及び新築建物の施工は大和ハウス工業が受注しています。ここ最近、大和ハウスの設計・施工現場が都心でも増えていますね。ただそれらの多くは必ずしもデザイン性に優れているとは言えない物件が多いのは偶然でしょうか。戸建や賃貸住宅で培われたモジュール設計によってコストは抑えられ、少ない投資で目的を達成させる事が出来るのは事業主にとって大事だとは思いますが、低コスト建物が並ぶ街は総体的にその価値を下げてしまい、それは地価や街の繁栄にも大きく影響します。

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今回の建物の設計は別会社ですが、パースを見る限りでは商店街に面していない建物の外装材にコスト削減が強く見られます。景観審議会では「上層部の外壁色彩について暖かみのある色彩の検討」を要請されたの対し、外装材の色調をオフホワイト等に変更する事をこの指摘の回答としています。

遂、先日、開業したばかりの三宮の商業施設「スタイルプラザ」も同じように商店街に面して完成した建物です。公開されたパースは商店街に面したファサードのみだったのであまり目立った指摘はありませんでした。建物の一面のみが道路に面し、他三面は建物に囲まれている場合、どこまで外観に気を配るべきかは難しい点です。このホテル計画は建物全体のパース公開によってこの課題を浮き彫りにすると共に、通常の建物以上に暴露が限定された環境下にあるアーケード商店街内の建築デザインについても考えさせられるケースとなりました。

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既存建物の解体は4月下旬までの予定です。元町商店街に面するファサードはカーテンウォールが採用されて賑わい創出に貢献します。同商店街に面したホテルは西元町のホテルシェレナが閉館して以来、皆無の状態が続いていましたが、このホテルの開業で状況が変わる事になります。ホテルエントランスの横にはテナントが入り、2階がホテルのレセプションになるようです。テナントはホテルの宿泊者が利用可能な飲食店やカフェでしょうか。

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category: 神戸プラザホテルアネックス

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2018/02/14 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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JR三ノ宮駅天井耐震改修工事 

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3月末の完了を予定して進められているJR三ノ宮駅構内天井の耐震改修補強工事。かなり完成形に近づいてきました。改札外コンコースでは東改札、中央改札共にこれまで視界への圧迫と通行の妨げとなっていた作業床とそれを支える鉄骨の梁と柱が全て撤去されて元の開放感が復活。

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残る作業は柱の仕上げとなりました。柱は鉄骨で補強して耐震性を高め、上から化粧パネルを取り付けていきます。

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これが完成形のようです。下半分はマットなステンレスのパネルで覆い、中央にアクセントとなる装飾が取り付けられています。上半分はこれまで通り白を基調とし、ボードで覆った後にマットな化粧シートで全体を巻きました。天井梁との接合部である柱頭は柱の太さに合わせつつも昭和初期の駅開業時から受け継がれてきた歴史ある石膏装飾のデザインを再現。クラシックとシンプルモダンの融合と表現すべきか。

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改札機前の3本の柱ですが、上部をよく見ると、鉄骨内部に他の柱には存在しない配線が見えます。これらの柱のみは照明演出があるのかどうか。

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これまでもお伝えしていますが、天井や梁は軽量化と耐震補強が図られた上で美装化されました。照明は全てLEDに交換されて明るくなりました。

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なぜか中央コンコースの一番北側の柱のみは以前の化粧パネルが巻かれたままで柱の上部だけが剥き出しになっています。これから他の柱と同様の耐震補強と美装化が図られるのでしょうか。

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東改札外コンコースも柱の仕上げが進んでいます。こちらには円柱だけでなく角柱も並びます。円柱と同じく下半分はステンレスパネルです。

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改札機前の二本の細い柱は手を加えられていません。補強されなかったという事は構造柱ではないのでしょうか。他との調和のために美装化は図られて欲しいです。

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ちなみに駅コンコース天井と柱の耐震補強工事はJR三ノ宮駅だけでなく、神戸駅、兵庫駅でも進められています。写真は兵庫駅の様子です。こちらも三ノ宮駅と同じで、柱内部の鉄筋補強の上から更に鉄骨の補強フレームを施し、化粧パネルを取り付けています。天井も補強の上で軽量化し、照明はLEDに変えられました。ただ改札外の天井はダウンライトではなく直管型のベースライトです。改札内にはダウンライトが一部採用されています。

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兵庫駅の柱下部の美装化には暖色系の石調パネルを選択。改札外コンコース内の全ての鉄骨柱と梁、作業床はすでに撤去済ですが、美装化の図られた天井とこれまでのままの天井が交互になっていたりと、チグハグ感が否めません。梁も手付かずですし、三ノ宮と比べると見劣りします。ただまだ作業途中ですし、当初3月末までだった工期は延長されているようですので、完成を待ちたいと思います。神戸駅は作業が最も遅れており、まだ完成してお披露目になっている部分はありません。
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category: JR三ノ宮駅改修構想

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2018/02/13 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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(仮称)磯上オフィス新築工事 日本イーライリリー新本社屋 

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建隆コーポレーションが保有・運営するコインパーキング跡地に建設中の大型オフィスビル計画「(仮称)磯上オフィス新築工事」。敷地面積 平方メートルに地上10階 塔屋1階 延床面積23,560.37 平方メートル 鉄骨鉄筋コンクリート造の建物が今春の竣工を目指して工事が進められています。

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三宮エリアの大型オフィスビルの多くがそうであるようにこの建物も竹中工務店が設計・施工を受注しました。建物外装部がとうとう完成してほぼ全面的に姿を現しました。

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残る足場は低層部のみですが、養生ネットも外されているので、足場の撤去完了も近日中でしょう。

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2階部分のアップです。この階は駐車場なので、日の光を入れながら目隠しと日除けとなるルーバーが取り付けられています。駐車場の出入口となるスロープは建物の南側に配置されています。

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いつもそうですが、新しい建物が立つと、以前の様子を思い出すのが難しくなります。この現場には「いそがみ小町」と命名をされた女性作業員チームが活躍しているそうです。建設業界では人手不足が深刻です。業界への女性の進出を促進する為のプロモーションに力が入れられているようです。

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建物頂部のコーナーに白幕が被されている部分があります。この建物を1棟借り切って本社屋とする日本イーライリリーのコーポレートロゴである「Lilly」の文字が模られている様子が浮き上がっています。モノトーンの建物に鮮やかな赤のロゴが映えることでしょう。

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磯上公園から眺める磯上オフィスビル。正式名称が発表される日も近いかもしれません。他の建隆グループ保有の建物同様に、IPSXのようなアルファベット4文字の名称を与えられるのでしょうか。夜間には大きな開口部からはオフィスの明かりが煌々と眩く輝く事でしょう。

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2基あるタワークレーンの内、まず1基目の解体が始まっています。日本イーライリリーは神戸本社の他、神戸工場や国内20箇所以上の営業拠点を構えており、3,300人の従業員を抱えています。この新本社にも数百人規模が就業する事になりますので、周囲の賑わい創出にも貢献するでしょう。

地場デベロッパーの建隆グループは自社遊休地への大型ビル建設によって日本イーライリリーとの大型長期契約受注に成功しました。向かいのIPSX-EASTには自社ビルを手放したファミリアの本社機能も誘致。立て続けに自社物件に優良テナントを獲得しています。より大型ビルを多く保有する森本倉庫も三宮のツインビルにP&Gやネスレ等の本社を誘致。三宮の再開発が動き出す中、鉄道系やゼネコン等の大手資本デベロッパーの開発が複数計画されています。建隆や森本等の地元勢がこれらの動きにどう対応していくでしょうか。
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category: イーライリリー新本社屋

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2018/02/12 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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GAPストア三宮店・スタイルプラザ開業 

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三宮センター街で建て替えられた商業ビル「フューチャープラザ」。2月4日に「スタイルプラザ」として再開業しました。中核テナントは以前と同様にGAPストア。しかし新しい施設では地上1-4階の4フロアに売場面積1,280平方メートルで関西最大の旗艦店となりました。

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スタイルプラザは地下1階-地上7階までが商業テナントフロア、8階がビルを保有・運営するスタイルホールディングスのオフィスです。7フロアに渡ってエスカレーターが設置されており、ファッションビルとして生まれ変わりました。しかし神戸市に提出されていた図面から修正があったようで、2階は吹き抜けになる予定だったのですが、実際に店舗を訪れると吹き抜けは見当たりませんでした。

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地下1階はフューチャープラザの時と同様にフランフランが戻ってきました。さんちかとサンプラザを結ぶ地下通路にエントランスが設けられています。

というよりも地下階は内部が改装された以外は以前の建物をそのまま再利用されているのではないかと思います。

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4階から上層階へと続くエスカレーターはまだ封鎖されていました。5-6階にはまだテナントが入っていない状況です。OPAの閉店後にもしかしたら一部のテナントが移転してくるかもしれません。

今回の建て替えはエリアの今後の再開発に影響を及ぼす可能性があり、懸念する声もありました。水面下でどこまでこの三宮南西街区の開発検討が進んでいるのかは分かりませんが、今回の建て替え自体は最終的にかなりコスト削減を図ったようにも見受けられます。推測でしかありませんが、 近い将来の再開発を見越しているのかもしれません。

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category: フューチャープラザ建替

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2018/02/10 Sat. 20:20 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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今年5月にバスターミナルビルの再開発会社設立 

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今年の5月にバスターミナルI期ビルの事業者となる再開発会社を設立する方針を神戸市が固めたと神戸新聞が報じました。株式会社で株式の半分を神戸市、神戸すまいづくり公社が15%、兵庫県が3%、残りを地権者という配分となり、資本金は500万程度を想定しているとのことです。

会社設立後に民間から事業協力者を公募し、2019年度に事業計画を策定。この間、街区内のさんぱるに入居する神戸すまいづくり公社は新長田に建設中の合同庁舎に、中央区役所と勤労会館は市庁舎3号館跡に建て替えられる総合庁舎にそれぞれ移転を完了させ、2020年度から既存建物の解体工事に着手します。

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I期ビルの構成概要はすでに以下の複合機能を盛り込む事が想定されています。

駐車場
バスターミナル
大ホール(1500席程度)
商業施設
三宮図書館
緑化空間
中長期滞在住居
オフィス
ホテル

高さの上限は市の景観条例により165mとされています。土地の高度利用を目的とした再開発事業ではこの上限を緩和する事も可能であり、その緩和を受けたのが旭通4丁目再開発事業で、高さ規制の上限を越える190mの超高層住宅棟が建設されました。しかしこの事業が組合施行の民間再開発だったのに対して、今回の事業は市有地を多く含み、神戸市が主導するだけに、自ら設定した高さ規制の緩和を受ける事は出来ないでしょう。

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上限いっぱいの165mと想定した場合の建物規模はどれくらいでしょうか。機能的には類似性がある神戸国際会館は地上22階 地下3階 延床面積が約59,000平方メートルです。地上36階 地下3階 延床面積12万平方メートルと予想してみます。

また民間の事業協力者の公募は2018年度中に行われるものと思われます。すでに昨年のアドバイザリー提案によって大手不動産、ゼネコン、インフラ会社等が名を連ねた2グループから事業提案が提出されていますが、このいずれかに決まるのかそれとも更に新たなグループからのエントリーがあるのかどうか。

想像がつきにくいですが、3年後には当該地は更地化されて複数の重機が所忙しく稼働しているはずです。



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category: 三宮バスターミナル計画

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2018/02/10 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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兵庫県政150年記念事業の数々 

来年、神戸港同様に150年を迎える兵庫県政。これを記念して井戸知事は数々の記念事業着手やイベント開催の計画・構想を検討している事を明らかにしています。一部には疑問符のつく構想が無くもないですが、神戸市の進める都心やウォーターフロントの再開発と合わせた相乗効果や共同事業によって整備の規模拡大やスピードアップによる活性化を見込めるきるという点においてはおおいに期待ができるのではないかと思います。

検討されている構想の数々を確認していきましょう。

1. 兵庫県庁周辺の再整備・庁舎再編

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中山手通周辺に集中する県庁及び県関連施設はどの建物も老朽化が激しく更新時期に来ています。井戸県知事は兵庫県公館と県警本部の間の駐車場を外資ホテルの誘致・整備候補地として挙げました。

それ以外にも三棟から構成される兵庫県庁の中でも最も古い1号館と2号館の建て替え・集約も1つの選択肢として考えられているようです。


その中でも最も優先的にまず着手されると言われているのが、兵庫県立神戸総合庁舎です。

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この建物内に入居する兵庫県税事務所や県民センターは新長田で建設中の県・市合同庁舎に移転予定です。

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またこの建物の北側に隣接した生田文化会館は市庁舎3号館跡に新設される総合庁舎へ葺合センター等と共に統合される予定で、更に北側に隣接する県社会福祉研修所も含めて一体的な建て替え整備案が検討されています。これらを合わせると敷地面積は5,000平方メートルに及びます。活用の用途については未定です。

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また県庁の南東に位置する県民会館もかなり老朽化が進んでいます。東側の駐車場と合わせると、この敷地もまとまった大きさになります。

井戸知事はこれらの活用法を民間からのプロポーザルによって募る方向を示しています。

2. 初代兵庫県庁の復元

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県政150年の目玉として兵庫県は1868年に設置された初代の県庁の復元を本格的に検討しています。予定地はイオンモール神戸南の南側の市有地で、現在、同モールの臨時駐車場として使われている土地です。今年の7月までに具体案をまとめる予定ですが、建物自体は歴史資料館としての用途が濃厚です。

3. 神戸牛・神戸スイーツの発信施設整備

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インバウンド効果を向上を狙って、神戸のソフトパワーの発信力を高める為に神戸牛や神戸スイーツをPRする施設が検討されています。海外におけるJapanese Beefの浸透で神戸牛以外のブランド牛や偽物、ブランド牛でない和牛と定義がややこしく、本家神戸牛をアピールすると共に神戸観光の目玉としても期待ができる点は良い計画かと思います。

施設の開設ロケーションはウォーターフロント地区を想定しており、中突堤中央ビルの再開発が有力ですが、区分所有の建物の為、建て替えには時間を要します。それまでは暫定施設での開業を検討するようです。

施設の内容ですが、神戸牛の資料館や市内の神戸牛レストランの紹介がメインのようです。我々、神戸市民でさえもしっかりとした神戸牛の定義を理解している人がどれ位いるのか分かりません。日本人観光客にも魅力的な施設になるのではないでしょうか。またステーキ店等の出店も検討されているようです。

県は今年度中に予定地を決めたいとしています。

神戸市の進める都心部・ウォーターフロント地区再開発に呼応する形でこれらの事業が進められる事で、より密な県と市の協働が増えることを期待したいと思います。

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category: 兵庫県庁再整備

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2018/02/09 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 4

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