こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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特定都市再生緊急整備地域を目指す神戸市とそごう神戸店の建替え 

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現状、三宮駅の南側約96ヘクタールは「都市再生緊急整備地域」に指定されており、容積率の緩和や税制優遇措置が受けられる環境が整っていますが、更に踏み込んだ規制緩和を許容される「特定都市再生緊急整備地域」の指定を神戸市と兵庫県で目指すということです。現状、東京・大阪・名古屋を含め全国で12地域のみが指定されている特例措置です。

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この指定を受けると通常は許容されいない道路の上空利用が可能になります。この指定を活用して梅田の阪神百貨店の入る大阪神ビルと新阪急ビルの建替プロジェクトでは二棟のビルを隔てる道路の上空を利用し、一体的なビルとして建設を進めています。心斎橋の大丸本店を建替も隣接する北館との一体化を進めるにあたり、道路上空利用を行うようです。

三宮でこの制度が利用できるようになった場合、真っ先に頭に思い浮かぶのがそごう百貨店の建替です。

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本館と新館の間には幅員10m程の道路が通っています。恐らく市道だと思いますが、その上空には二つの建物を連結する空中通路が数本あります。

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もしそごうを建替えるという話になった場合、この道路が非常に重要な存在になってきます。本館と新館の敷地を一区画とみなすことができれば容積率を効率的に活用でき、建物のより高層化が可能となってきます。この特定都市の指定はまさにそごう街区の再開発を促進させるための秘策なのではと推測します。

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そごうの建替を促すには特定都市の指定は大きな原動力になるはずだと思いますが、実現には更に高いハードルが立ちはだかります。それは地権者の合意形成です。本館は三宮阪神ビル、さくら三宮ビル、そごう自社ビルの3棟の集合体、別館はKSビル、S.ヨシマツビルの2棟で構成されており、5社全ての意見が集約できなければ建替には進むことができません。

更に肝心のそごうが建替えに踏み切る意思があるのかどうか。そごう・西武の親会社であるセブンアンドアイホールディングスはあまり百貨店事業に大きな投資を行う意思が見られません。最大の基幹店である西武百貨店池袋本店に対しては近年400億円を投じて耐震工事と改装を行いましたが、建替という手法は採られませんでした。改装後の売上は順調のようで、そごう最大の横浜店も数十億円規模のリニューアルを実施。これら年商1000億以上を稼ぐ基幹店への投資規模がこの程度に甘んじています。大阪のように次々と百貨店本店が建て替わる状況と比較すると、非常に保守的な動きです。関東の百貨店が建替えに踏み切った例は銀座松坂屋と東急百貨店東横店等に留まり、本店を建替える例はありません。

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かつては地域一番店として1000億円以上の売上があったそごう神戸店。今は500億円と半減。大丸神戸店に地域一番店の座を明け渡して久しいです。そごう横浜店、千葉店は比較的建物もまだ新しいですが、神戸店、広島店は老朽化が顕著です。神戸同様に広島市民もそごう本館の建替は強く望んでいる事でしょう。

兎にも角にも特定都市再生緊急整備地域の指定がまず第一歩です。

category: 三宮再整備

2015/12/04 Fri. 08:23 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 15

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この記事に対するコメント

可能性として考えられるのは阪神の親会社の阪急・阪神グループの関係会社か本体が他社の持ち分を買収して、1社となることでは。
阪神百貨店と同じように、下層階に百貨店、上層階にホテル、オフィスが作れば、建て替えも可能となる。
いずれにしても阪神百貨店の建て替えが成功してからの動きとなる。
セブンには期待しても無理と思える。
神戸市もその前に地下鉄の乗り入れ問題を解決して阪神・阪急グループとの総合的な取り組みをすれば、案外進むのでは。

#- | URL | 2015/12/04 Fri. 09:57 * edit *

いっそのことJR駅ビルにそごうが移転して、跡地は地下と1階だけを商業施設、
2階以上はオフィスにするとかの方がいいかもしれません。
道路については、上空利用よりも南への付け替えがベターかな。

#- | URL | 2015/12/04 Fri. 20:12 * edit *

「特定都市再生緊急整備地域」を目指す神戸市と兵庫県には、残念ながら今現在、そごうは眼中にないと思います。
あくまでもJR、阪急の駅ビル建替えを想定した動きでしょう。
そごうの建て替えが俎上にのるのは、おそらく市の三宮再開発の完成の目処が立ち、サンプラザ等の再開発とともに20年ぐらい先になるんじゃないでしょうか?

夢想家 #- | URL | 2015/12/05 Sat. 11:27 * edit *

そごうの建て替えは考えられないです。
売り上げ低迷している建物に対してお金を掛けるとは思えない。
それよりも、センタープラザを再開発すべきです。センタープラザ、センター街をもっと活気ある場所にしないと!


あっぷる #- | URL | 2015/12/05 Sat. 21:20 * edit *

三宮阪神ビル…阪神電鉄
さくら三宮ビル…三井住友系
そごう自社ビル
KSビル…そごう、国際会館
S.ヨシマツビル

もし、そごうが撤退したら、土地も5分割されてしまうことだってあり得ますね。でも、道路を南側に付け替え敷地をまとめ特定街区などで容積率の大幅な割り増しを認めてあげたら少しは考えてくれるんじゃないでしょうか?そして国際会館と新ビルと丸井辺りをペデストリアンデッキで繋ぐと面白いですね。

sirokuma #- | URL | 2015/12/06 Sun. 02:41 * edit *

今の市長は無能を通り越して神戸にとって有害なんじゃないかとすら思えます。。

kingi #- | URL | 2015/12/06 Sun. 02:54 * edit *

JR三ノ宮、阪急三宮、SOGO、ダイエー、マルイ周辺、センター街
再開発すべき場所が多過ぎてもうそんな力ない気がします

hs #4Sn8Qhv. | URL | 2015/12/06 Sun. 14:08 * edit *

初めてコメントさせていただきます。
皆さんの焦りのお気持ち、強く理解できます。
しかし、市長おひとりで何か大きなプロジェクトができるわけでもありませんし、仮に市が大規模再開発を主導したら大阪市のような失敗を繰り返すだけだと思います。
かつての神戸の成功モデルは現状の経済環境では絶対に成立しません。だからこそ、過去に捉われず、他都市のハコモノ建設にも捉われない考え方が必要だと感じています。
本文のそごう建替についても触れておられる通り、地権の複雑さが三宮再開発のネックになりそうですね。神戸に拘らずどこの地域でもそうですが、そこを乗り越える知恵が問われそうですね。

神戸を愛する元市民 #27Yb112I | URL | 2015/12/07 Mon. 17:31 * edit *

SOGOの建て替えはないように思いますね。ある意味、JRや阪急の状況によっては撤退もあり得るかもしれない。
最近、神戸が盛り上がりに欠けるといいますか。地方にしか見えない。
大阪はどんどんと近代化していくのに、神戸は近代化よりも衰退化していっていて、悲しい。

何が悪いのか。

前にもチラッと誰かが書いていたようにも思えますが、ごちゃ混ぜな感が拭えない。
雑居ビルが駅前にごちゃ混ぜであり、百貨店があるかと思えば、クソ高いファッションビルもあり、スーパーもあり、潰れかけた店もある。

ふと目を向けるとマンションはあるは、専門学校はあるは、予備校もあるは、パチンコに飲み屋街、

なんだか、まとまりがない。

本当に
神戸の入り口ですか?

梅田に目を向けると

確かに飲み屋街もあれば、雑居ビルもたくさんあるし、マンションもあれば、潰れそうな場所もある。

けれど。

駅前を見渡すと、それが霞んで見えてくる。

近代化されたものしか見えない。

上手いこと駅前開発が進んでいるのです。


何故神戸三宮ではそれが出来ないのか。

SOGOの土地はたくさんの地権が絡んでるとのコトだが、そこを話し合わせれるひと、組織はないのか?
例えば、阪急阪神や三井系が主には慣れないのか。
そこ、どうなんでしょうか。

ななし。 #- | URL | 2015/12/07 Mon. 22:04 * edit *

お言葉を返すようですが、大阪の再開発は梅田の超一等地に超弩級の空き地が出来たからというだけです。
しかも、地権者がJR一社という夢の様な条件でした。
大阪の都市計画が上手くいったわけでも何でもありませんよ。

kingi #jj9FszSw | URL | 2015/12/10 Thu. 02:47 * edit *

あとごちゃまぜ感があると言ってますけど、都心の繁華街ってそういうものですよ。
あなたは東京や名古屋はおろか、河原町やなんば心斎橋にすら行ったことないんじゃないですか?

kingi #jj9FszSw | URL | 2015/12/10 Thu. 02:50 * edit *

間違っていたらすみませんが
大阪ステーションビルはJRが企画、開発されてますよね?
でも、グランフロントはJRは関わらず、阪急やら沢山の企業が企画、開発してるのですよね?

#- | URL | 2015/12/10 Thu. 19:01 * edit *

大阪と比較するのが好きな人がいるみたいですが、大阪とくに梅田は人の多さが三宮とは比較にならないレベルじゃないですか
全く比較対象じゃないですよ
それに大阪の人は大阪に対する地元愛が強い人が多いですし、大阪を大きくしたいという意欲のある熱い人材が豊富です
神戸はプライドだけ高い人がいても実力や人材が不足していたり、地元愛が薄い人が多いという印象があります
仕事も少ないので大阪に移り住む人も多いですしね
神戸は、いろんな面で意識改革からする必要があるんじゃないですか
市長の問題ではありません
ずっと神戸に住んでいる神戸人ですが、そう思いますよ
それに冷静に見て神戸は地方の小さい都市です
小粒ながらも面白い街にすればいいじゃないですか
雑多なのもそれはそれで街の年輪です
大都会が好きなら大阪に住めば良いです
とにかく、大阪と比較するのは、おこがましいと思います

T #SFo5/nok | URL | 2015/12/10 Thu. 20:14 * edit *

反論する気はありませんが、、、
少し。

河原町にも心斎橋にも行った事はありますし、その場その場に合った都市にしていくべきだとも思います。
梅田があのように変身していけているのであれば、三宮も変身していこうと思えば、出来るのではないか。と強く感じます。
確かにあの広い土地が出来た事による事も一理あるでしょう。
ですが、今あるものを生かしながらも、変身していく姿も見ています。
それは、梅田だけではありません。
他所の地域もそうです。
それは、高層ビルだけではなく、周りの風景などもそうです。
だからこそ、今の三宮は神戸らしくない、なんか残念な姿、風景になっているな。と感じたので、書かせて頂いたのです。

神戸が好きです。

だからこそ色々思うのです。

ななし。 #- | URL | 2015/12/12 Sat. 02:05 * edit *

Tさん
自分はずっと大阪の大阪人で今もど真ん中に住んでますがそうは思いませんね
大阪視点でなく全国視点で見れば神戸は面積も大きく人口もいて都会規模もそこそこで何をとっても小ささとは無縁です
愛だの大きくする意志だのの意識改革が必要だとか仰るならどう見てもそれがないご自身から始めて下さい

ななし。さん
神戸の問題は誰もが言うように小金持ちが多いのか狭い土地持ちが多いところですね
大手がまとめて区画を買い占め開発といったことが起こればゴチャゴチャも東京大阪のように味として機能するんですけどね
でもそうなるにはもっと周辺が整備され居住者や来訪者が増え需要が高まる必要がありますが
東灘と西宮芦屋がある東側は有望ですが須磨や明石加古川がある西側、ポーアイや淡路がある南側が寂しい感じになってるのが実は大きな問題ですよね

名が無し #- | URL | 2015/12/12 Sat. 20:13 * edit *

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