こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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三宮ビル北館再建工事 

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りそな銀行神戸支店とP&G日本法人が入居予定のJR三ノ宮駅前の大型オフィスビル「三宮ビル北館」です。1-2階にりそな銀行神戸支店、4-12階にP&Gジャパンが入ります。地下1階と地上3階の2フロアはテナント募集中です。3階は300坪ありますので、一定規模の企業の進出が見込まれます。

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竣工間近になり、すべての養生ネットが取り払われました。神戸都心における賃貸オフィスビルとしてはオリックス神戸三宮ビル以来、6年ぶりの新規供給となります。

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三宮ビル南館がネスレハウスと呼ばれ、同社の日本法人本社が入居し、ビル頂部に「NESTLE」の文字を掲げているのと同様に北館にもP&Gのロゴが掲げられるものと思われます。この日本本社に勤務する同社社員や同社との取引のある企業担当者の出入りも複数あると思われ、三宮のビジネスシーンに更なる厚みが増すと共に今後も外資系企業の集積にも期待が持てます。

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南側からの見上げです。今後も外資系企業日本法人の周辺地区への集積を促進させるには受け皿が絶対的に足りていません。神戸に拠点を構える外資系企業トップと兵庫県知事との懇談会にて「神戸には首都圏と比べるとオフィスビルが少ない」とコメントしたそうです。これは外資系企業が本社拠点を構えるための選択肢が限定されており、ベターな環境への市内における移転や他地域から進出を阻んでしまう要因とも言えます。

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ツインビルの狭間を見上げます。今回、三宮ビル北館を建設した森本倉庫は三宮の駅前から磯上エリアに複数の大型オフィスビルを所有していますが、外資系企業の拠点とするにはやはりその立地性やハイグレードで最新のオフィス環境が求められます。

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政令指定都市で6年間、新規賃貸オフィスビルの供給が皆無という都市は他にあるのでしょうか。札幌、仙台、さいたま、千葉、川崎、横浜、名古屋、京都、大阪、広島、北九州、福岡。考えられるのは千葉、北九州位でしょうか。ただ千葉市はJR千葉駅ビルの建替えや駅前再開発が進められているので駅周辺におけるこれからの新規供給は有望です。北九州は90年代に小倉駅や駅前再開発をすでに実施済で今後、街の活性を牽引するような起爆剤的な再開発計画もないことからかなり難しい局面を迎えています。

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三宮ビル北館が竣工するとこの一画は完成形となります。両側に高層ビルが壁のように立った事で殺風景で暗い通りのリニューアルを一刻も早く進めて欲しいと思います。

category: 三宮ビル北館

2015/09/26 Sat. 12:40 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 14

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この記事に対するコメント

需要が無いから供給が少ないのか、供給が少ないから、需要も伸びないのか?鶏と卵の関係じゃないですが、神戸のオフィス市場はまさしく悪循環に陥っています。
企業にとって、IT技術の進歩と働き方の変化で、必ずしも全ての政令市に支店、営業所を置くメリットが無くなった現在、福岡や札幌のような地方の拠点ではない神戸の立ち位置はますます難しくなるでしょう。
今回のP&Gのように本社を持ってくるか、関西の拠点事業所を大阪から奪うしか、大規模なオフィスの需要は生まれ難いと思われます。
市では三宮中心部のマンション建設の規制に乗り出すようですが、本当に事業所と商業施設だけで中心部の賑わいを作り出せるかは疑問です。
職住近接こそが、今後のゆとりある働き方、暮らし方のキーワードになると思います。
さすがに駅前の一等地にマンションは興ざめですが、徒歩圏内にグレードの高いスタイリッシュな高層レジデンス等が豊富に有れば、外資系や大手企業も大いに関心を持つと思います。また居住者の生活をサポートする食品スーパーや託児所、スポーツジムなどの関連施設も充実させる必要が有ります。
自治体はオフィスの供給だけでは無く、社員の暮らし方を含めて企業に提案すべき時期に来ているのではないでしょうか。


夢想家 #- | URL | 2015/09/26 Sat. 17:26 * edit *

何度拝見しても そのエッジの効いたシャープな姿、重々しくなくて周辺エリアを垢抜けさせるようなスタイリング、見飽きませんね。重厚感はツインビルとして感じられます。次へと続く三宮ビル北館となっていただきたいです。ビル建設用地がないようで 実際は再開発すべき場所はしっかり存在していますので期待を込めて。

tet #MAABAltA | URL | 2015/09/26 Sat. 21:44 * edit *

この北館と既存南館の間の道路地下を掘削しているみたいなのでこの2棟が地下で繋がるのでしょうか。

ところで先日神戸大丸地下階食料品売場を撤退したディーン&デルーカのカフェ併設店舗とかネスレの子会社であるネスプレッソのブティックがこの辺りでオープンすれば街の賑わいに寄与する気がするんですが。
ネスプレッソのコーヒーマシーンは神戸大丸等で販売してますが肝心のコーヒーカプセルを売る実店鋪が神戸にはないので出来れば便利です。
周辺にはネスカフェのカフェやスターバックスが既にありますし、外資系企業の集積地になるので親和性がいいと思います。

中央区民 #- | URL | 2015/09/27 Sun. 14:58 * edit *

北九州は今年度着工されるオフィス用途を含む24階建て再開発ビルが小倉駅前に建つほか、周辺の複数街区で再開発が計画されています。憶測で勝手に無いことにしないでください。

#- | URL | 2015/09/27 Sun. 20:17 * edit *

こべるんさんのブログは期待値が高いから少しでも間違えれば指摘が入りますね。上の方の意見は正論だと思います。

でも100パーセント正確な情報を個人のブログで発信しようとすれば、役所の広報誌のようになって味気ないし、新しい情報の正確性を確認するのに時間がかかったり、自分の意見も言いにくくなるのでは。

ありがたいことに間違いがあれば指摘してくださる方がいるので、さらに正確で質の高いブログになると思います。どんどん間違いを指摘しましょう(笑)。





姫 #- | URL | 2015/09/28 Mon. 01:36 * edit *

夢想家さん
少なくとも駅前広場に面したエリアや大通り沿いの住宅建設は一定の規制は必要かもしれませんが、デザインに優れた住宅の建設は職住接近の観点からより大きな視野で見る必要があるのかもしれませんね。欧米ではこの視点がより進んでいるかもしれません。外資系企業の集積をより一層促すにはどういう工夫が必要か更に突っ込んだ議論が必要ですね。

tetさん
私も北館はなかなか完成してみると良いデザインだとしげしげと眺めてしまいます。ただやはり低層部はガラスカーテンウォールにして物販・飲食店を入れて欲しかったです。ビル周囲の再開発がひとつの可能性を秘めていますね。

中央区民さん
さんちか-北館-南館-花時計前駅が地下で連絡します。そうですね。仰る通りの店舗が集まれば華やかさが出てくると思います。今はとても殺風景ですね。

しん@こべるん #- | URL | 2015/09/28 Mon. 12:24 * edit *

こんにちは。
“千載一遇”JRと阪急が同時期に駅ビルの建て替えを計画している今がその時でしょう。今まさに、駅前周辺の再開発事業を語り合う時だと思います。その自覚は神戸市も持っているからこそ三宮構想会議を立ち上げたのでしょう。しかし、その提言に関しては、具体性の無さ・30年スパンの計画であるなどスピード感の無さ・内容の薄さもあり、ここでは期待外れとの意見が多かったですね。このブログは、長年にわたり神戸の変わりゆく姿を記録されている非常に貴重なブログです。だからこそ、周辺都市や地方都市の変遷と比較して遅々と進まぬ神戸市の状況に時にはいらだちも覚えられるのでしょう。かく言う私もいらだち派の一人ですが。(笑)
また、個人で運営されているブログですから、上に指摘がありますが、時には誤った情報や他都市のデータがあるかもしれませんが、このブログは、オープンに意見を言えるのですから、その場で詳しい方が訂正し教えて下さればそれで良いんじゃないでしょうか。私は、都市の変遷の記録には、他都市との比較は大切なことだと思います。
これからも宜しくお願いいたします。

sirokuma #- | URL | 2015/09/28 Mon. 18:42 * edit *

ひとさまの

ひとさまのブログのコメント欄を公共掲示板のような書き込みをするのは、ブログ読者としても気持ちの良いものではありません。
情報提供や、記載内容の訂正を求めるならそれなりの配慮ある表現が必要なのでは。
私的なブログのコメント欄で、上の方の表現であれば、『荒らし』と同等です。
ブログ主さんが更新する気を失せさせるようなモラルを欠いたコメントは慎むべきでは。

記事に関係のないコメントを残してしまい申し訳ありません。

あの #r/lYEntA | URL | 2015/09/28 Mon. 20:54 * edit *

管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

# |  | 2015/09/29 Tue. 06:22 * edit *

まずは記事内に皆さんに誤解が生じるようなコメントを書いたことによって一部の方に不快に思われたり、ご心配をおかけしたことについてお詫びいたします。

ただ私としても全く予備知識も下調べもなく他都市の状況についてのコメントをするような事は致しませんことをご理解頂けるとありがたいです。

その上で私の意図した「街の活性を牽引するような起爆剤的な再開発計画」の意味合いをもう少し掘り下げるべきだったと思います。

意図としては所謂その再開発によって広域圏からの集客が見込め、著しく来街者の増加が期待でき、周辺地区への波及経済効果もあり、更には周辺地区への連鎖的な再開発を誘発するような事業を意味しました。

従って北九州に全く再開発計画がないという意味合いではなかったことをご理解頂きたいです。

ちなみに私が意図した再開発の例を挙げれば、JR大阪ステーションシティや九州で言えばJR博多シティ等を意味しています。双方とも事業規模が大きく、話題性に富み、広域から客を呼び込み、駅周辺の新たな再開発やビル建替えを誘発している文字通りの起爆剤です。

現状、神戸にもこうした計画は具体的にはありません。唯一期待できるのはJRターミナルビルの建替計画ですが、これも規模・内容・投資額次第だと思われます。残念ながら阪急ビルの建替にはこうした効果の発揮はそれほど期待できないでしょう。時期的にJRとセットになっているからこそ相乗効果を期待できる程度です。

旭通4丁目、中山手通等のタワーマンションを中心とした大規模再開発が完成しましたが、商業施設も併設しているとは言え、これらの再開発が都心全体の活性化牽引を担う事ができる計画だったとは誰も思っていなかったでしょうし、現実に神戸の現状を大幅に変えることはありませんでした。

つまりはこうした計画が複数存在しても大幅な街の活性化を担うことは難しいということです。川崎の武蔵小杉のような例もありますが、郊外の交通の要衝に巨大な住宅街を誕生させたという事で都心開発とは種類が異なりますし、規模が半端でないという点もあります。

名無しさん1
小倉南東地区の24階再開発ビルについては存じております。元々は業務・商業を主とした再開発ビルが計画され非常に期待度の高いプロジェクトだったと記憶していますが、残念ながら業務・商業は低層部に一部残しつつも共同住宅が中心の計画に変更されたことも把握しています。上記の神戸の再開発を例にとっても、この計画がJR博多シティのような波及効果をもたらすと私には思えず、起爆剤としての再開発にはあたらないと判断しました。これ以外に複数の計画があるそうですが、タワーマンション計画以外で大規模再開発計画があるのでしたら私の見落としです。ぜひとも教えて頂きたいです。

北九州と神戸はある意味、立地条件や産業構造、地形、中心部の構造に至るまで共通している部分が多いと個人的には思っています。双方とも重厚長大産業によって日本経済を引っ張ってきましたが、産業構造の変化が街の勢いを失う要因となり、福岡や大阪に近い為、地域における拠点性は一定の規模は保ちつつもNo.1にはなれない事情があると共に、新空港開設によって状況打開を図るもうまく成果に結びついていません。海と山に挟まれた地形や主要駅前に1百貨店(北九州の場合は旧小倉そごう/伊勢丹、神戸はそごう)、主要駅から離れた中心街に地域一番店の百貨店がある2百貨店体制(北九州は井筒屋、神戸は大丸)でその間を商店街が結んでいる構造も似ています。

神戸は人口増に陰りが見えて福岡に抜かれる日が近いと言われ、北九州は実際に100万を割ってしまいました。バブル期の大規模再開発ビルもテナント撤退が相次いでいる点(北九州はそごう/伊勢丹/ラフォーレの撤退、神戸はハーバーランドの各ビルからの主要テナント撤退)も双方の悩みの種です。

ここ最近の都心部の大規模再開発はタワーマンションが中心を占めているのも同じです。

オフィスビルの供給についても小倉南東の計画が小倉駅に面した一等地にも拘らずオフィス中心から住宅中心に変わってしまった事もそれだけのオフィス需要が見込めないという北九州の経済事情を物語っています。神戸も6年間新規供給が無く、今回記事に取り上げたビルもP&Gの移転がなければ実現しなかった計画です。

都市再生緊急整備地区の指定も双方の都心部で拡大されていますが、特にこれが大きく新たな再開発に繋がってはいません。

従って共通の問題を抱える都市として例を挙げたというのが私の意図なのです。神戸なんかと一緒にされても迷惑だと思われるのであれば申し訳ないですが、上記が私の把握する事実に基づいた私見です。

もし間違った事実に基づいた私見であればご指摘頂けるとありがたいです。

姫さん
真意の欠如したコメントで誤解を招いた点は申し訳ないです。が、私のコメントが最初から誤っていると思われてしまうのは残念です。そう思わせてしまったのも私の落ち度かもしれませんが、少なくとも本当に間違いなのかどうかを確認してからコメントを頂けるとありがたいです。勿論、その上での間違いであればご指摘はどんどん頂きたいです。

sirokumaさん
こちらこそこれからもよろしくお願い致します。他都市の良い点も悪い点も比較することで学ぶことが多くあるので他都市を見ることはすごく重要だと思います。

あのさん
お気遣いありがとうございます。励みになります。

ここのところ少し体調不良で取材に出れておらず、少し更新が空くこともあるかもしれません。頻度の高い更新を楽しみにして頂いてる方々には申し訳ないですが、マイペースでやっていきたいと思います。

今後ともよろしくお願い致します。

しん@こべるん #- | URL | 2015/09/29 Tue. 08:53 * edit *

こべるんさのブログは期待値が高いから、、、のかきこみをした姫です。

誤解を生むような文章になってしまって大変申し訳ありません。
私はこべるんさんのブログをいつも楽しく拝見させていただいてます。
写真の構図やコメントも的確で、都市再開発に興味のある私はこのブログでいつも勉強させていただいています。今までコメントが誤っているとか、間違っていると思ったことは一度もありません。期待値が高いというのは、完成度が高いという意味で言ったつもりでした。

再開発に関するこべるんさんの意見や見解が、私の考えと非常に近いものがあり、まるで自分のブログのようなコメントをしてしまったかもしれないと思い大変反省しております。

謹慎の意味をこめてしばらくコメントは控えます。

大変申し訳ありませんでした。

姫 #- | URL | 2015/09/29 Tue. 13:28 * edit *

同じ港町として北九州市も神戸市もお互い更に発展すると嬉しいですね。
どこの都市もそうですが、キャパを最大限に活かせるような再開発が進む事は切なる願いですね。


こべるんさん
健康第一ですので、くれぐれもご無理などなさらないよう、ご自愛ください。

#SFo5/nok | URL | 2015/09/29 Tue. 21:53 * edit *

姫さん
コメントを控えないで頂いたほうが私としては嬉しいです。

名無しさん
お気遣いありがとうございます。少し復調してきてます。

しん@こべるん #- | URL | 2015/10/01 Thu. 12:38 * edit *

コンプレックスからか全くの他地域のブログを覗いてる人がいることにびっくりです

通りすがり #- | URL | 2015/12/12 Sat. 20:49 * edit *

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