こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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葺合南54号線改良工事その2 

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昨秋から開始された葺合南54号線の改良工事その2がやや遅れ気味で進められています。当初は2月末までの工期でしたが、3月末まで延長されたようです。

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今回の工事対象はD'グラフォート神戸三宮タワー前から八幡神社前までの区間です。距離で言うと200m程でしょうか。

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一部の歩道路面は舗装ブロックタイルの埋設が始まっています。

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電気工事と照明の新設も進んでいます。この辺りの歩道幅員はかなり拡大するようです。

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工期は残り1.5ヶ月。この工事の後のその3は来年度の予算計上の上、また秋から着工し、年度末の完成を予定するのでしょうか。またその3で43号線までの全区間の改良を終える事になるのでしょうか。その暁には通り名の通称を公募して命名して欲しいと思います。

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沿道のビルが外壁改修工事を始めています。カサベラビルC&Mです。1981年竣工の鉄筋コンクリート造の9階建。レンガ調の外壁でしたが、老朽化で外装がかなり痛んでいる様子でした。どのようにリフレッシュされるでしょうか。通りの雰囲気にマッチして落ち着いた外観になって欲しいですね。通りの改良が沿道ビルの改修や建て替え、再開発を促進するのであれば、これは価値のある公共投資となります。

フラワーロードの東側にはカサベラを冠としたオフィスビルやマンションが複数存在します。

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沿道での新たな開発が動き出しました。小野八幡神社の建て替え及び三菱地所レジデンスが敷地内に地上19階建ての分譲マンションを建設します。

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既存の社殿建物の解体が始まっています。参拝には仮社殿が設けられるようです。9月まで仮社殿の利用を求めているので、新社殿は今秋の完成になるものと思われます。敷地の奥側に新社殿が配置され、隣接するポケットパークが参道となります。マンションは道路に面した敷地東側に建設される事になります。

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葺合南54号線には高層建築や大型ビルが数多く立ち並びます。今後もまだ再開発によって大きく変貌を遂げて行く可能性を秘めています。


category: 三宮再整備

2018/02/16 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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三宮町1丁目の動きと神戸都心部の空室率 

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三宮再開発がいよいよ本格始動している中、都心の地価上昇に伴って不動産取引が活発化しています。JR三ノ宮駅前南西の三宮町1丁目は兵庫県内の路線価において長年に渡り最高値を維持している神戸の一等地中の一等地です。都心商業地として機能していますが、必ずしもこの場所に相応しい高度利用が成されているとは言えません。

特定はできていませんが、この三宮町1丁目において約1,000平方メートルの土地が最近、売却される事になりました。日本商業開発が保有していた当該地を12月27日付で譲渡すると発表。売却先や金額は非公表ですが、26億円以上の譲渡額のようです。ちなみに三宮2丁目の旧メディテラスの土地・建物の取得額は33億円でした。

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さて、その売却される土地とは具体的にどこでしょうか。まず頭に浮かんだのは旧播州信用金庫三宮支店のあった三宮中央通り沿いのコインパーキングです。この土地も転売が繰り返されているようですが、なかなか開発が進みません。敷地面積はちょうど1000平方メートル位ありそうです。

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次に候補として挙げられるのは、前述のパーキングから通りを挟んで正面にある東洋カーマックスパーキング。旧ダイエーリビング館のあった場所です。

もし譲渡される土地がこれら以外の場合、全く予想がつきません。

CBREの2017年第3四半期レポートによると、遂に神戸のオフィスビル空室率は需給バランスの目安となる5%を下回り、4.8%となりました。神戸の都心でオフィスが需要に対して供給が不足している状態です。特に三宮町を含む三ノ宮駅に近接した地区は逼迫した状況に対して、具体的な新規オフィス供給は現状、2021年完成の神戸阪急ビルのみに留まっています。空室率改善は空きのない駅前地区を外した周辺部への移転が相次いでいる事に起因している模様です。

前述の低度利用地2箇所はいずれも好立地で中規模オフィスビルの建設地としても最適です。長年、最適な土地活用が行われておりませんでしてたので、そろそろ開発が進められても良い頃かと思います。近隣の三宮セントラルビルにはビオフェルミン製薬が本社を移転させました。同規模のオフィスビルは建設可能です。

全国で今、最も地価高騰とオフィス賃料上昇が激しいのは京都市です。空室率は驚愕の0.7%。ほぼ全てのビルが満室という異様な状況です。そんな状況にも関わらず、新規供給は殆ど無い上に、老朽化したオフィスビルのホテルへの建て替えや用途転換も相次いでおり、オフィスビル不足に拍車を掛けています。京都中心部では事業所の拡大や新規進出はほぼ不可能です。なぜそんな状況にも関わらず、新規でオフィスビルが供給されないのでしょうか。複数の理由が考えられますが、まずはホテル需要の旺盛さ。土地があればホテルの方が儲かるという構図が出き上がっています。また勢いのあるホテル事業者に土地取得が独占されています。またオフィス賃料上昇率よりも地価高騰率が上回っており、取得した土地にオフィスビルを建てても投資に見合う利益が得られない状況も新規供給を滞らせています。高さ規制の厳しい京都ではフロア数を増やして、オフィスとホテルの複合ビルといった建物の検討も難しく、解決法がありません。そうした状況に嫌気をさした企業は今後、大阪や神戸を含む関西の他都市への転出を検討するところが出てくるかもしれません。

神戸も地価上昇が続いているものの、大阪や京都と比べれば未だ緩やかであり、割安感があります。投資対象としてお得感のある内に、利便性の高いエリアにまとまったフロアを確保できる大型オフィスビル開発を進め、神戸への本社・事業拠点の移転を促進したいところです。

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三宮町1丁目で工事が進んでいた石井スポーツビルの解体は完了しました。

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この土地自体はあまり敷地面積も広くなく、ここに新築ビルを建設してもあまり発展性は見込めません。

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土地を所有する安田不動産は暫定的な利用法を検討しているようです。さんセンタープラザや三宮南西街区の再開発が動き出すと三宮センター街や三宮中央通りを含めてエリアで建物集約と再編が進みそうです。

category: 三宮再整備

2017/12/15 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 11

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葺合南54号線の歩道拡幅改修工事II期スタート 

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昨年実施された葺合南54号線の改修工事は国際会館前からジョーシンまでのおよそ130mに留まりました。今年度はII期工事となる「その2」として更に南に100m程、改良区間を延伸します。

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工期は来年2月末までを予定。昨年はまず片側の工事をある程度終わらせてから、もう片側という進め方でしたが、今年分は両側同時に進める模様です。

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改良済区間を見慣れたせいか、まだ未改良の部分はかなりくたびれた感じです。このまま再開発が予定されている八幡神社前までが改修されるものと思われます。来年度分がその3として、2号線まで一気に改良され、この道路改良工事が完結します。完成を機に葺合南54号線などと長ったらしい名称は廃止するか、愛称を公募して、通称使いできる通り名を授けるべきだと思います。

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先日、三宮の取引先と打ち合わせがあった際、南大阪より駆けつけた同僚が、市役所地下の駐車場に車を停めて、JR三ノ宮駅前にやってきた際、開口一番「めっちゃくちゃお洒落な街並みやん!」と叫んだのが、なんだかおかしかったです。普段、我々が見慣れてしまっているフラワーロードも市外から来る人の目には新鮮に映るという事に気づかされました。葺合南54号線の改良も、三宮クロススクエアも神戸を訪れる人には我々の想像以上のインパクトを与える可能性があります。尚、中央幹線と国際会館前の区間は歩道路面の改修に留まるようです。そごうの建て替え後や三宮クロススクエアの整備状況によって今後の状況は左右されるのではないかと思います。

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この建物かどうかは分かりませんが、読者の方よりジョーシン付近のビルが近々、解体されるという情報を頂きました。三宮再開発が始動し、地価が高騰する中、水面下では民間不動産の取引が活発化しているのではないかと思われます。かなり沸騰してしまった東京や大阪に比べて神戸はまだ低水準で外からの投資が入って来やすい環境のようです。

category: 三宮再整備

2017/12/03 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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えき・まち空間及びバスターミナル基本計画発表 

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連日、三宮再整備に関する記事を書いていますが、神戸市は27日に開かれた都心三宮再整備推進会議にて三宮クロススクエアを含む駅周辺の歩行者空間整備、エリアのデザインコード、雲井通5・6丁目に整備するバスターミナルビルの基本計画を発表しました。

http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/kobetoshin/index.html
都心・三宮の再整備基本構想

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えき・まち空間についてはすでに出されていた計画案から大きく変わる事はなく、通行車両や業務車両の駅前地区通行回避策等がより具体化されました。

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明らかになったのは、三宮クロススクエアを囲む角地に立地する下記建物の外観を統一するデザインコードを制定するというものです。

1. JR新ターミナルビル
2. そごう神戸店跡の百貨店ビル
3. 三宮交差点南西街区ビル
4. 神戸交通センタービル

これらの建物は高さ7m、奥行4mのピロティ空間を低層部に設ける他、建物低中層部壁面の高さを45mに統一。更に高層部は4m以上のセットバックの上での構築を義務付けられます。最高部の高さはしおさい公園からの眺望規制によって150-160mを限度とされるものと思われます。

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必然的に大丸神戸店の上に高層棟が乗る形のビルがクロススクエアを囲む事になるので、東京・丸の内を彷彿とさせる景観が形成される可能性が高まります。個人的には非常に風格がある交差点が誕生するものと期待しています。

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クロススクエアについては賛否両論あります。この構想が最初に出てきた際には三宮再整備の基本構想が単なる道路の封鎖かと失望にも似た感覚を覚えましたが、周囲の建物の建て替えを合わせて進める事で、街の再編へ結びつけていく方向に話が拡大し始め、それに現実が伴いそうだと(勿論、まだまだ課題は尽きないですが)思える要素が出始めてからは受け入れられるようになってきました。街歩きはある意味、神戸の街の楽しみ方の基本という気がします。

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もう一点、今回の基本計画発表で驚いたのは、クロススクエア構想の進め方です。これまでも段階を踏んでフラワーロードと中央幹線の交差点を歩行者空間へと変えていく事が示されていましたが、2025年度位までに整備される第一階にて、すでに中央幹線を封鎖してクロススクエアの東側を整備する形に変更されています。また交差点から西側も車線縮小を図ります。

よって三宮駅周辺の再整備・周辺地区の再開発における一つ目のピークとなる2025年に合わせて下記の事業完了が期待できます。

1. 神戸阪急ビル竣工
2. JRターミナルビル竣工
3. 南側駅前広場の再編
4. JRターミナルビル前に三宮クロススクエア東側誕生
5. バスターミナルI期ビル竣工
6. 中央幹線西側の歩道拡幅

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これらの実現だけでも三宮の景観はかなり大きな変化を遂げるでしょう。これにそごう神戸店の建て替えやアイング三宮パーキングの再開発も加わっていれば、これまで幾度となく妄想・空想で描いていたプロジェクトが実現となります。ここまで来てもまだ道半ば。しかしながら第一段階の完了までに7年の歳月を要します。

ちなみに7年前の2010年にはどんなプロジェクトが進んでいたかというと・・・

旭通4丁目再開発が着工
べリスタ神戸旧居留地建設中
阪神三宮駅改良工事進行中
神戸市危機管理センター建設中
プラウドタワー神戸県庁前建設中
神戸ハーバータワー建設中

こうしたプロジェクトを考えてみると、意外につい最近のような気がします。 長いような気もしますが、7年なんてあっという間なんでしょうね。

バスターミナルビルの基本計画は神戸新聞が報じた内容以上に新たな発見はありませんでした(基本計画案の資料を発表前に入手したようですね)。

category: 三宮再整備

thread: 神戸 - janre: 地域情報

2017/11/28 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 12

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