こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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葺合南54号線改良工事その2が完成 

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昨年末来、工事が進められてきた葺合南54号線の道路改良工事その2。ジョーシン前交差点から小野八幡神社前までが今回の対象区間でした。その1で完成した北側の延長として、同様に南北を貫く道路を蛇行させて、歩道の拡張、照明の更新、路面の美装化、ポールや花壇の整備等が行われました。

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幅広く綺麗な歩道は見ていて気持ちが良いですね。

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沿道のイチョウの木々に葉が付いてくるともっと緑豊かな道路になると思います。以前にも述べましたが、せっかく歩道が綺麗になったのですから、イチョウ並木を綺麗に整備し、大阪・御堂筋のような美しいイチョウ並木通りにして欲しいと思います。

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道路は広く綺麗になりましたが、歩行者の数が増えた訳ではありません。まだ未整備の南側は高層住宅が急増していますが、北側の商業開発は停滞しているので、賑わい創出には繋がっていないのです。南側のみなとの森公園へのアクセス路としての活性化を期待されているこの通りですが、やはり沿道の再開発が進まなければ、人通りは増えないでしょう。最北端のそごう神戸店が阪急に建て替わると、国際会館前の交差点までは人通りが急増する事が予想されます。しかし更に南側へと賑わいを連続させるにはやはり磯上プールと道沿いに連なる雑協ビルを一体的に再開発する事が必要です。

やほりここでも鍵を握るのは阪急かもしれません。国際会館前交差点の南角にあるそごうウイング館はH2Oが保有しています。阪急がコーディネーターとなって街区の再開発を進める事を期待したいです。敷地面積的に大規模の開発になるはずですが、商業施設としてはあまり大きな床は必要とされないでしょう。通りに面する北側と東側が路面店になるような格好で1-2階のみに店舗を入れ、3-7階位までは立体パーキングとします。そごうか阪急に建て替わり、アイングパーキングも再開発するのであれば、専用駐車場が不足します。この場所は三宮クロススクエアの影響を受けませんし、駅外周部への駐車場需要はクロススクエアの進捗と共に高まるでしょう。建物中央部は高層化し、ホテルと住宅から成る高さ150m程の建物とします。モデルは大阪北小学校跡に計画されている梅田曽根崎計画です。

http://www.city.osaka.lg.jp/kankyo/cmsfiles/contents/0000393/393826/1_zigyoukeikaku2.pdf

住宅は阪急の分譲マンションブランドのジオシリーズとすれば、投資リスクも抑えられます。路面店はオープンカフェやレストランを中心とし、昼夜問わずの賑わいが生まれる空間とします。高層住宅が増えているので、テナントフロアの一部には食品スーパーの出店も考えられます。

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小野八幡神社前の歩道整備は最後まで行われていません。神社の建て替えとマンション建設が進められているので、これらの完了に合わせて、整備されるものと思われます。

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八幡神社横の小野八幡公園には見事な桜が咲き誇っていました。

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東横イン建設予定地越しに小野八幡神社の建て替え工事が進行する様子が確認出来ます。

category: 三宮再整備

2018/04/06 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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葺合54号南線改良工事その2 

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3月末の完成を目指して工事の進む葺合54号南線の改良工事その2。昨年度に続く二期計画はジョーシン前からその先の小野八幡神社前南側交差点までが整備対象区間として工事が進められています。

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完成まであと3週間を切り、路面タイルの敷設もあと一息もなり、舗装もかなり進みました。

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二期部分にも一期と同様にベンチや花壇が多く設置されるでしょうか。

I期整備区間で採用された特徴的なベンチはですが、コトブキという会社が製造販売しています。

https://townscape.kotobuki.co.jp/works/type2/sightseeing/226.html

同社はパブリックスペース(公共空間)のデザイン、ベンチ等のパブリックファーニチャー、公園の遊具、公共サインを手掛け、神戸にも磯上通に営業所を設けています。同社の担当した空間スペースデザインは全国に展開されています。

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三宮の南側の全ての通りがこのように美装化されると、神戸のデザイン都市としての風格が高まると思います。表面的に綺麗でも一歩裏通りに入るとアスファルトと看板、蜘蛛の巣電線では拍子抜けしてしまいます。

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特に今後はバスターミナルビルが建設される三宮東地区から磯上通の一帯に渡って人通りも増加し、神戸市外から訪れる人の目に触れる機会も格段に増える事になるでしょう。新たな玄関口として裏三宮から表舞台への転換への必要に迫られます。

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葺合54号南線の改良はその第一歩としての役割を果たします。沿道の風景は激変していますが、大幅に賑わいや人通りの増加には至っていません。やはり鍵を握るのは磯上モータープールでしょうか。

category: 三宮再整備

thread: 神戸 - janre: 地域情報

2018/03/16 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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葺合南54号線改良工事その2 

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昨秋から開始された葺合南54号線の改良工事その2がやや遅れ気味で進められています。当初は2月末までの工期でしたが、3月末まで延長されたようです。

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今回の工事対象はD'グラフォート神戸三宮タワー前から八幡神社前までの区間です。距離で言うと200m程でしょうか。

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一部の歩道路面は舗装ブロックタイルの埋設が始まっています。

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電気工事と照明の新設も進んでいます。この辺りの歩道幅員はかなり拡大するようです。

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工期は残り1.5ヶ月。この工事の後のその3は来年度の予算計上の上、また秋から着工し、年度末の完成を予定するのでしょうか。またその3で43号線までの全区間の改良を終える事になるのでしょうか。その暁には通り名の通称を公募して命名して欲しいと思います。

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沿道のビルが外壁改修工事を始めています。カサベラビルC&Mです。1981年竣工の鉄筋コンクリート造の9階建。レンガ調の外壁でしたが、老朽化で外装がかなり痛んでいる様子でした。どのようにリフレッシュされるでしょうか。通りの雰囲気にマッチして落ち着いた外観になって欲しいですね。通りの改良が沿道ビルの改修や建て替え、再開発を促進するのであれば、これは価値のある公共投資となります。

フラワーロードの東側にはカサベラを冠としたオフィスビルやマンションが複数存在します。

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沿道での新たな開発が動き出しました。小野八幡神社の建て替え及び三菱地所レジデンスが敷地内に地上19階建ての分譲マンションを建設します。

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既存の社殿建物の解体が始まっています。参拝には仮社殿が設けられるようです。9月まで仮社殿の利用を求めているので、新社殿は今秋の完成になるものと思われます。敷地の奥側に新社殿が配置され、隣接するポケットパークが参道となります。マンションは道路に面した敷地東側に建設される事になります。

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葺合南54号線には高層建築や大型ビルが数多く立ち並びます。今後もまだ再開発によって大きく変貌を遂げて行く可能性を秘めています。


category: 三宮再整備

2018/02/16 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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三宮町1丁目の動きと神戸都心部の空室率 

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三宮再開発がいよいよ本格始動している中、都心の地価上昇に伴って不動産取引が活発化しています。JR三ノ宮駅前南西の三宮町1丁目は兵庫県内の路線価において長年に渡り最高値を維持している神戸の一等地中の一等地です。都心商業地として機能していますが、必ずしもこの場所に相応しい高度利用が成されているとは言えません。

特定はできていませんが、この三宮町1丁目において約1,000平方メートルの土地が最近、売却される事になりました。日本商業開発が保有していた当該地を12月27日付で譲渡すると発表。売却先や金額は非公表ですが、26億円以上の譲渡額のようです。ちなみに三宮2丁目の旧メディテラスの土地・建物の取得額は33億円でした。

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さて、その売却される土地とは具体的にどこでしょうか。まず頭に浮かんだのは旧播州信用金庫三宮支店のあった三宮中央通り沿いのコインパーキングです。この土地も転売が繰り返されているようですが、なかなか開発が進みません。敷地面積はちょうど1000平方メートル位ありそうです。

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次に候補として挙げられるのは、前述のパーキングから通りを挟んで正面にある東洋カーマックスパーキング。旧ダイエーリビング館のあった場所です。

もし譲渡される土地がこれら以外の場合、全く予想がつきません。

CBREの2017年第3四半期レポートによると、遂に神戸のオフィスビル空室率は需給バランスの目安となる5%を下回り、4.8%となりました。神戸の都心でオフィスが需要に対して供給が不足している状態です。特に三宮町を含む三ノ宮駅に近接した地区は逼迫した状況に対して、具体的な新規オフィス供給は現状、2021年完成の神戸阪急ビルのみに留まっています。空室率改善は空きのない駅前地区を外した周辺部への移転が相次いでいる事に起因している模様です。

前述の低度利用地2箇所はいずれも好立地で中規模オフィスビルの建設地としても最適です。長年、最適な土地活用が行われておりませんでしてたので、そろそろ開発が進められても良い頃かと思います。近隣の三宮セントラルビルにはビオフェルミン製薬が本社を移転させました。同規模のオフィスビルは建設可能です。

全国で今、最も地価高騰とオフィス賃料上昇が激しいのは京都市です。空室率は驚愕の0.7%。ほぼ全てのビルが満室という異様な状況です。そんな状況にも関わらず、新規供給は殆ど無い上に、老朽化したオフィスビルのホテルへの建て替えや用途転換も相次いでおり、オフィスビル不足に拍車を掛けています。京都中心部では事業所の拡大や新規進出はほぼ不可能です。なぜそんな状況にも関わらず、新規でオフィスビルが供給されないのでしょうか。複数の理由が考えられますが、まずはホテル需要の旺盛さ。土地があればホテルの方が儲かるという構図が出き上がっています。また勢いのあるホテル事業者に土地取得が独占されています。またオフィス賃料上昇率よりも地価高騰率が上回っており、取得した土地にオフィスビルを建てても投資に見合う利益が得られない状況も新規供給を滞らせています。高さ規制の厳しい京都ではフロア数を増やして、オフィスとホテルの複合ビルといった建物の検討も難しく、解決法がありません。そうした状況に嫌気をさした企業は今後、大阪や神戸を含む関西の他都市への転出を検討するところが出てくるかもしれません。

神戸も地価上昇が続いているものの、大阪や京都と比べれば未だ緩やかであり、割安感があります。投資対象としてお得感のある内に、利便性の高いエリアにまとまったフロアを確保できる大型オフィスビル開発を進め、神戸への本社・事業拠点の移転を促進したいところです。

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三宮町1丁目で工事が進んでいた石井スポーツビルの解体は完了しました。

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この土地自体はあまり敷地面積も広くなく、ここに新築ビルを建設してもあまり発展性は見込めません。

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土地を所有する安田不動産は暫定的な利用法を検討しているようです。さんセンタープラザや三宮南西街区の再開発が動き出すと三宮センター街や三宮中央通りを含めてエリアで建物集約と再編が進みそうです。

category: 三宮再整備

2017/12/15 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 11

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