こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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GSパーク神戸完成形 

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銀泉神戸ビル解体後、すでに隣接して存在していた南と西のパーキングと合わせて一体化されたGSパークが完成を迎えました。

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新たに白いフェンスが歩道との境界に設置されました。真新しいアスファルトのパーキングは黒々として気持ちが良いですね。

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敷地面積が3,000平方メートルを越える都心立地のパーキングは他に磯上モータープールやアイングパーキング三宮とそう多くはありません。

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この日はまだ出入口の設備を設置中でした。

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都心の一等地に大きな青空が広がる空間ができました。開放感があるのは良いことですが、いつまでもこのままというのは健全ではありません。商業地の地価上昇が都心の開発用地の資産価値を高め、再開発へ向かって動き出す推進力を創出してくれると願いたいです。三宮周辺の再開発が本格的に動き出す時期が一つのターニングポイントになるかもしれません。活性化し始めた三宮に対する元町地盤沈下対策の切り札として再開発というのが有効的なシナリオといったところでしょうか。3年後に再開発始動と勝手に目安を立てて、今後の動向を注視していきたいと思います。

category: 銀泉神戸ビル跡地

2014/09/25 Thu. 08:27 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)の解体完了間近 

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竹中工務店が請け負っている銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)の解体工事もいよいよ完了間近を迎えています。リッチ的にもランドマーク性の高かった同ビルですが、規模的には地上4階と小規模の建物だった為、解体工事は比較的短期間となりました。

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解体工事にゼネコン大手の竹中が請け負ったのは何等かの将来性を含めた意図があっての事でしょうか。もちろん一等地であり、人通りも多い場所だけに、解体工事に何らかの不具合が発生しては一大事です。信頼のおける大手ゼネコンが手掛けることで確実な工事完了を済ませるという狙いもしかりかと思われます。

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すっかりその姿を失った銀泉神戸ビル。これまでこの場所には無かった大きな空が広がります。

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街中に開放感溢れる場所が誕生しました。なんだかとても新鮮ですね。一時的にはこんな開放感のある場所も良いですね。

三宮中央通りの三宮セントラルビル、播州信用金庫神戸本部ビルが建設される前、大きく開放的な空間が都心一等地に存在していた事を思い出しました。勿論、一時的に許容されても良いかと思いますが、長期的な視野では都心の活性を考える上では低度利用されることは健全とは言えません。

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暫くは周囲を囲むGSパークと結合させて巨大パーキングとして運用されることでしょう。しかし三宮の再開発の動向を注視しながら、再開発の手法が検討されていくものと思われます。

再開発の可能性を確認してみましょう。

①商業+オフィス+ホテル
②商業+ホテル
③商業+オフィス
④商業+共同住宅
⑤商業
⑥オフィス
⑦ホテル
⑧共同住宅
⑨公共施設・庁舎

おおまかにはこれら8通りの方法が考えられるかと思います。この場所に医療施設や教育施設を建設するメリットはありませんので除外します。

①の商業+オフィス+ホテルが最も理想的な開発手法と言えます。街の活性化に大きく貢献し、都心の一等地を有効に活用していると言えるでしょう。問題はオフィス需要がどれ程、見込めるか。オフィスの立地的には問題はないかと思います。

②の商業+ホテルはかなり現実的な路線かと思われます。この場所が商業に適切な場所であることは間違いないと言えますが、ホテル立地としても申し分なく、実際にホテルも複数進出しているエリアです。

③の商業+オフィスもオフィス需要の可能性が一つの懸念です。敷地面積的にかなり大型のオフィスビル建設が可能です。1フロア辺りの面積を大きく取れるので、三宮ビル北館のように規模の大きな企業を誘致できれば可能性は飛躍的に高まります。が、この場所は県や市の進出企業への税制優遇地区外なのが懸念点です。

④の商業+共同住宅は②と同様に現実路線の1つです。タワーレジデンスとしてはかなりステータス性のある立地と言えます。利便性も高く非常に話題になる物件になるでしょう。

⑤の商業ビル単体という活用法も考慮できますが、この敷地を最大限有効活用する事を考えると、ビルを商業フロアのみで構成させるのは難しいかもしれません。ハーバーランドを含めない場合、神戸の都心部では百貨店を除くと、売場面積が1万平方メートルを越える商業ビルはミント神戸等、非常に限られています。大丸率いるJフロントがこの再開発に絡むと、パルコの進出も射程に入ってくるかもしれません。再開発が目白押しの対三宮作戦の切り札になるか。

⑥のオフィスビル単体はあまり現実的ではないかもしれません。立地柄、必ず店舗は低層階に入るはずです。近年、隣接地にフコク生命ビルが建設され、楽天の神戸支店や乙仲業者等が多く入居しています。大型ビルになった場合の需要がどれ程あるのかの見極めが重要です。

⑦オフィスビル単体よりは可能性が高く、1階にカフェが入るのは必然でしょうね。ホテルの場合、どこのホテルブランドが進出するかが注目されますが、そろそろ新たな外資もしくは三井等の大手ホテルチェーンの誘致に期待したいところですね。

⑧はあまり考えたくないパターンですが、この土地が他社へ売却される場合は、急激に現実味を帯びてしまうことでしょう。ただ完全にタワーレジデンス単体になるパターンは立地的に考えにくいので、必然的に④になっていくのではないかと思われます。

⑨の可能性は限りなく0に近いですが、市の描く波止場町の緑地・広場化の受け皿として、合同庁舎の入居できるビルをこの場所に建設。

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銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)の姿は我々の記憶と写真に留め置かれます。

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海岸通りに掛かる歩道橋の塗装工事が行われています。メリケンパークと元町を結ぶアクセス路です。どうせ改修するなら、いかにも歩道橋然としたクリームグリーンの塗装ではなく、三宮駅前の歩道橋のようにこの場所に相応しい形状・外観にして欲しかったですね。

category: 銀泉神戸ビル跡地

2014/08/16 Sat. 13:35 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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解体の進む銀泉神戸ビルとその後の再開発について 

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解体が開始された鯉川筋と栄町通の角に立つ銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)。仮囲いと解体用パネルに包まれたその姿は痛々しい限りですが・・・

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建物の西側に周ると更に痛々しい姿が露わになります。

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中央部を蝕むように解体が進んでいます。梅雨が明けるまでには完全に姿を消してしまうことでしょう。その後は巨大なGSパークの誕生です。再開発のニュースに心躍らせる日が来るのはいつのことになるのでしょう。

三宮の再開発が本格化すれば、この辺りにもその勢いが波及して来ることを期待したいです。この場所は三宮開発の対抗馬として、中核施設となる商業フロア、オフィス、ホテルの複合開発となることをぜひとも望みます。

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その場合、所有主の銀泉社1社では荷が重いでしょう。同社の単独開発としては進めずに、資金力のあるパートナーが必要となります。同社は三井住友銀行の資本がかなり入っているようですね。同じ三井グループの三井不動産との共同事業として再開発を進めてくれればと思います。三井不動産が手掛けた旧居留地25番館は敷地面積が約3000平方メートルでした。

銀泉神戸ビル及びそれを取り囲むGSパークを含めた再開発用地の敷地面積は約3700平方メートル。従って旧居留地25番館以上の規模の再開発ビル建設が可能となります。

ここからは私の妄想ですが、商業フロアのリーシングには中核テナントしてJフロントリテイリングが入り、近接する大丸神戸店との相乗効果を狙います。再開発によって更なる集積・集客が進む三宮、好調なハーバーランドumieとの差別化を図って対抗し、旧居留地、南京町、元町、乙仲通の結節点的な役割を持たせます。三井不動産が開発した東京・日本橋のコレド室町のような低層部と高層部のデザインを分けた重厚なビルがこの場所には似合うのではないでしょうか。

今回の用地は「都市再生高度業務地区」の対象外地域ではありますが、特例として容積率の緩和や税制優遇制度も活用できるような都心再開発のモデルケースとしてプロジェクトの立ち上げが進めばと思います。

category: 銀泉神戸ビル跡地

2014/06/11 Wed. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 6

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銀泉神戸ビルが解体へ 

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鯉川筋と栄町通の交差点にある銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)の解体工事が開始されました。恥ずかしながら私はこのビルの解体について全く知らなかったので、解体が始まると知って正直驚きました(とまさんありがとうございました)。

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同ビルは1934年に住友銀行神戸支店として建設された歴史ある近代ビルでした。2002年のさくら銀行と住友銀行の合併によって三井住友銀行が誕生すると、支店統廃合によって栄町支店の閉鎖に伴い、銀泉に売却。銀泉神戸ビルとしてテナントビルになりました。

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しかし近年は老朽化が激しく雨漏りも絶えなくなる程の状況となり、解体を決定したということです。歴史のある建物ではありますが、一等地の活用法としては非効率的であったことは否めません。

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解体工事を担うのは竹中工務店。工事は8月末まで継続されます。所有者の銀泉は解体後の土地については暫定的に駐車場とするとしています。新たなにビルを建設するのかどうかは現状未定です。

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再開発が行われるのであれば、このビルの外壁を残して活用して欲しいと思います。

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この建物の南側と西側には銀泉が所有するGSパーク神戸が運営されています。大丸の向いという好立地にかなりまとまった敷地面積を持つ再開発用地が生まれることになります。大型開発が期待できますので、同社にはぜひとも商業・業務系の大型ビルを建設して欲しいですね。

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周囲では近年次々と新しい建物が建設されました。南側にはフコク生命海岸通ビルが2005年に建設されました。

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北側にはホテル東急ビズフォート神戸元町が2009年に開業。

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新ビルには店舗、オフィス、ホテルの複合ビルが最適かと思われます。大丸・元町商店街・南京町・乙仲通を抱える鯉川筋は人通りも多く非常に有望なエリアです。ぜひとも早急に再開発を進めて欲しいと思います。

category: 銀泉神戸ビル跡地

2014/05/19 Mon. 00:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 10

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