こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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姫路でホテル開発ラッシュ 競争勃発 

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JR駅ビルやキャスティ計画等の再開発によって大きな変貌を遂げている姫路の都心部ですが、これらの大規模開発に加えて、民間投資も活発になっています。特にホテル開発が顕著に現れてきています。姫路と言えば、沿岸部の工場立地が進んだ時期にビジネスホテルの建設が相次いだ事がありましたが、観光地としては姫路城の存在が強過ぎて、姫路を訪れる多くの人々は日帰り客が大半を占めていました。しかしインバウンドによる外国人観光客の大幅増によって全国の主要都市でホテル建設ラッシュが起きている中、その効果がいよいよ姫路にも波及し始めました。

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駅前地区の大規模再開発によって商業施設の集積が起きました。これによって煽りを受けた既存の老朽化が著しい商業施設は競争についていけずに淘汰が始まりました。姫路フォーラスはその際たる例です。建物は解体されて、敷地は大阪のマンション開発を手掛ける不動産会社・都市環境開発に売却されました。この会社は最近、神戸でも存在感を強めています。

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姫路フォーラスWEST跡地には大和ハウス工業グループのホテル会社ダイワロイヤルがダイワロイネットホテルを建設します。地上13階 延床面積9,404.53平方メートル 218室のビジネスホテルとなります。

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中規模のホテルですが、大規模ホテルの少ない姫路では大きい部類に入る事でしょう。周辺にはアパホテルが進出済です。

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姫路フォーラスEAST跡は都市環境開発社が大型の分譲マンションを建設します。規模は地上15階 延床面積14,834.25平方メートル 総戸数128戸の予定です。

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両敷地間には通路があります。

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ジャスコ発祥の地であり、フォーラス1号店というイオングループの原点とも言えるこの場所は時代の波と共にその姿を変えます。

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開発が大きく進むのは駅北側ですが、姫路のビジネスホテル進出はこれまで南側に集中しています。この流れを汲んでか、新規ホテルの建設が相次いでいます。南側に比べて用地の確保のしやすさや地価がこなれている事が要因と思われます。写真中央の白亜の建物は昨年11月に開業したばかりの新ホテル「姫路駅前ユニバーサルホテル南口」です。同チェーンは岡山を拠点に西日本で展開を進めています。

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姫路の地元有力企業も保有不動産の有効活用に動き始めました。姫路に所縁のあるウシオ電機が姫路駅南口の社有地2,800平方メートルにホテルを建設します。

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計画されている建物は地上9階 延床面積6,822.42平方メートル 216室のホテル建築です。

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かなり大きな敷地ですが、建設地の隣接地も更地化されています。この土地もかなりの面積がありそうです。

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日帰り観光客が多くの割合を占める姫路で進行中のホテル建設ラッシュ。これらの新ホテルと既存ホテルを埋められる需要があると判断しての各企業の投資だと思いますが、既存ホテルの中には熾烈化する競争について行く事が出来ないところも出てくるかもしれません。寧ろまだ足りない程の旺盛な需要を創出するにはやはり姫路城と絡めたコンテンツの充実が必要かと思われます。夜の姫路城の魅力に磨きを掛けて、滞在しないと損と思わせる仕掛け作りが必要です。この点、大阪や京都に比べると滞在面で弱い神戸にも同じ事が言えるので、神戸と姫路を合わせた2泊3日のプラン売り込みも必要です。

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あまり注目を浴びない姫路駅南側ですが、なかなかどうして立派なオフィス街を形成しています。

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2017/05/27 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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加速する姫路の再開発① キャスティ21地区 


こべるんのゴールデンウィークと言えば姫路です。ここ3年連続でGWには姫路を訪れています。意図してそうしてるのではないのですが、なぜかそろそろ姫路に行かなくてはと思い立つのがGWです。従って取材としての訪問は1年振りとなってしまいました。

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「キャスティ21」と名付けられた姫路駅周辺整備開発計画はJR姫路駅の高架化から開始され、JR新駅ビル、駅前コアゾーン地区における各再開発ビルの建設、駅前広場の再構築と大手前通りのトランジットモール化、地下街のリニューアル等が順次進められてきました。都心再整備・再開発としては神戸の二歩、三歩先を行く姫路です。

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北口駅前東側に高架に沿って広がるコアゾーンはA、B、Cブロックの3つの街区に編成され、それぞれ民間業者に譲渡されました。先行したBブロックにはエミス(山陽企業株式会社)が複合商業施設「テラッソ姫路」を開業。現在は3街区の中で最大敷地面積となっている駅前広場に面したAブロックに計画されている(仮称)マルイト姫路ビル及びCブロックの神戸滋慶学園による姫路医療専門学校の2つの建物の建設が進行中です。

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マルイト姫路ビルは大阪のマルイトグループが建設し、同社のホテルモントレが中核施設として開業する複合商業ビルです。当初、地上21階 高さ100mと姫路初の超高層ビルとなる計画でしたが、建築コストの高騰から規模が2度に渡って縮小し、着工も先送りされてきました。

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最終的には地上14階 地下1階 高さ64.11m 延床面積32,182.07平方メートル 総客室数289室の規模で決定し、鹿島建設の設計・施工で昨夏に着工しました。

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宿泊機能に加えてチャペルや宴会場も備えた総合ホテルとなる他、低層部には物販店舗も入居する複合商業施設となる予定です。宿泊特化型のホテルが急増する昨今、駅前一等地という立地条件や敷地面積の大きさから、総合ホテルという選択がなされました。

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躯体工事は順調に進んでいるようです。巨大な鉄骨造の建物の建設に萌えます。奥に客室となる高層棟が立ち上がり始めています。

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客室数としては姫路最大のホテルが誕生する事になります。姫路のシティホテルと言えば、これまで北口のホテル日航姫路のみでしたが、ホテルモントレ姫路の開業によって、駅を挟んでシティホテル戦争が勃発します。

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超一等地に立地する姫路最大級のホテルとなる為、話題性は十分です。シティホテルとしての格は日航がリードしていますが、最新鋭の設備と定評のあるモントレの品質を持ってすれば、互角以上に渡り合えそうです。


敷地面積が1ヘクタール近くあるので、低層部も巨大です。手前のコンクリートが打設されている部分にはタワーパーキングが建設されるものと思われます。鹿島建設の施工で進められているこの工事ですが、仮囲いに面白い展示が沢山あるので、もし機会があればグルリと敷地を一周してみて下さい。


隣接するテラッソ姫路とマルイトビルを連結する歩行者デッキは完成済です。


将来的には駅ビルのピオレ姫路からマルイトビル、テラッソを経由してキャステイ21コアゾーン地区の各ビルを空中で結びます。


マルイトビル内を貫く形で通路が設けられる予定です。


テラッソ姫路の東側の開発用地であるCブロックでは姫路医療専門学校が建設されています。


地上8階 高さ35.1m 延床面積6,181.46平方メートルの鉄骨造の建物となります。飛島建設の設計・施工で、今年12月に竣工予定となっています。

これら建設中の建物が竣工すると、キャステイ地区コアゾーンが完成し、姫路は県都並みもしくはそれ以上、下位政令市にも迫る風格と景観を兼ね揃える街となります。


前月に開業から4周年を迎えたJR駅ビルのピオレ姫路。大成功を収め、新たな駅ビル神話を作り上げました。昨年度の売上高は191.7億円。開業初年度が171.2億円だったので、順調に売上を伸ばしています。駅ビルの本館は昨秋に開業以来初のリニューアルを行い、30店の入れ替えを実施した事が売上増に奏功したようです。17年度は200億の大台を目論んでいるようです。達成すると地域一番店の座を山陽百貨店から奪う事が現実となります。また昨年度の来館者数は3040万人という驚異的な数字を記録しています。

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ピオレ姫路は駅高架下も含めての一体運用が成されていますが、この春、再度、全体のリニューアルを実施。駅ビルの本館、ヤング館、おみやげ館、ごちそう館という構成をピオレ1、ピオレ2、ピオレ3及びおみやげ館、ごちそう館という構成へ変更。

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特にピオレ2と3に変更となった旧ヤング館には今回のリニューアルの目玉としてH&Mの誘致に成功。

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新・地域一番店の座を盤石にする布石が打たれました。迎え撃つ山陽百貨店が今後どう対応していくのか。ピオレ開業に備えて、同百貨店も大規模リニューアルを実施し、売上高は保っているものの、営業利益は下がっています。究極は建て替えが最大の有効策だとは思いますが、建設コスト及び建て替え中の売上減に耐えうるのに必要な資金は莫大です。姫路都心の活性化は進みますが、地域内競争は激化しています。

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2017/05/04 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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地域間・都市間競争激化の中で ~姫路で起きた淘汰~ 

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神戸に先行して駅ビルや駅前広場の整備、駅前ビル群の再開発を実行している姫路。次々に新しい商業ビルが完成し、姫路城のリニューアルと重なって活性化に勢いが増しています。つい数日前にもキュエル姫路が開業し、姫路の玄関口に更に華やかさが加わりました。そんな明るい話題の続く姫路ですが、地域間競争に勝ち残ることができない商業施設も出始めています。

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姫路随一のファッションビルであった姫路フォーラスは1月に閉店。ジャスコ時代を合わせた45年の歴史に幕を閉じました。売上はピーク時の半減となり、赤字ではなかったものの今以上の売上増は見込めず、耐震的にも問題な老朽化した建物では改修投資も膨大にのぼるため、撤退となりました。建物と土地は大阪の不動産会社「都市環境開発」に売却され、現在は既存建物の解体撤去工事が始まっています。跡地にはマンションが建設される可能性が高いようです。商業地の一等地でかなりの敷地面積があるので、低層部は店舗、高層部はマンションの複合開発ビルになるのではないかと思いますが、一部はホテルになる可能性もあるかもしれません。

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競争激化による淘汰は市街地の新陳代謝を促進します。再開発によって古い建物は新しく生まれ変わり、その場所にその時代に必要な建物が立ちます。

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老舗百貨店であるヤマトヤシキもこの競争の中で民事再生の道を選ばざるを得ませんでした。投資ファンドのマイルストーンターンアラウンドマネジメントの力を借りて7億円を投じた改装を実施。4月21日にリニューアルオープンしました。地下1階から地上2階までの3フロアを第一弾として改装。3階以上も順次改装を行っていくそうです。

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写真はリニューアル前に撮影しました。大手前通りに面した1階(シャッターの閉まっている部分)にはオープンカフェ「ザ・ファーマーズドーター」が開業。今回の改装の目玉となるカフェです。姫路城と姫路駅の動線上に位置するヤマトヤシキ。駅前に集中する新商業施設に対抗してその立地上のハンデを一連の改装で跳ね返すことができるのか。どうせ改装するのなら大型物流倉庫と見まがう外観にも手を入れるべきではないでしょうか。改装効果によって巻き返しを図れないのであれば次に待つのはフォーラスと同様の閉店の二文字。

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観光都市としての姫路は絶好調です。姫路城の年間入城者数は286万人と全国の城郭でダントツの1位。歴代の入城数記録も塗り替える勢いです。昨今の日本観光ブームも手伝って姫路城は近畿圏における最大のアトラクションの一つです。生粋オリジナルの木造天守である為、その貴重性に揺るぎはありません。

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しかし姫路の弱点は逆に姫路城が強過ぎて他の観光要素が弱く、姫路を訪れた観光客の大半は姫路城を見て周辺を散策したら日帰りで宿泊拠点である他都市に戻ってしまいます。

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2009-10年頃は液晶テレビ用パネルの新工場の稼働に伴ったビジネスホテルの進出が相次いでいましたが、近年は落ち着きを見せ始めています。そのような中、姫路駅前に誕生するホテルモントレは都市型ホテルとしてホテル日航と真っ向勝負することになります。姫路のホテル業界も戦国時代に突入しています。

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大手前通りの角地にとてもデザイン性の高いビルが立っています。美樹ビルです。ビルの2-5階は三木美術館となっています。美樹工業株式会社の創業者である故三木茂克氏の50余年の長年にわたるコレクションを文化財として展示しているそうです。

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美樹ビルと風格のある大手前通り。

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再開発と駅前整備で一歩リードした姫路はこれまで神戸や大阪、あるいは岡山に流出していた買い物人口に一定の歯止めを掛けることに成功しましたが、今後、遅れに遅れていた神戸の再開発のスピードが加速していく可能性が出てきました。都市間競争が更に激化していく中、競争力のない商業施設には容赦なく淘汰の風が吹き荒れます。姫路ではすぐにその影響が現れました。神戸でもJR・阪急の両駅ビルや今後の再開発によって進出する商業ビルの登場により、既存の商業施設の中で競争についていけずに淘汰されてしまう施設も出てくることでしょう。姫路はこれから本格的に再開発が進む神戸で起きてくるであろう現象とその光と影の存在をいち早く示している状況です。

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2016/05/07 Sat. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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姫路駅前Aブロックの状況 

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姫路駅前の再開発プロジェクト「キャスティ21コアゾーン」で最も開発面積の大きなAブロック。この用地は大阪のデベロッパーであるマルイトが同社のホテルブランド「ホテルモントレ」を開業すべくこの一等地を購入。当初は地上21階 高さ99.9mの超高層ホテルを計画していましたが、その後、地上14階 高さ64mに規模を縮小。着工時期も予定から大幅に遅れています。

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しかしようやく今年7月には着工するようです。建築計画のお知らせも現地に掲示されています。新規開業するホテルは「ホテルモントレ姫路」になる予定です。低層部には商業施設も入り、ホテル棟はセットバックさせて東西に長い板状の建物になります。北側の高層階の部屋からは姫路城が望めるので人気が出そうです。

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現在、Aブロックではマルイトビルの代わりに別の工事が進んでいます。『コアゾーンA-Bブロック連絡デッキ建設工事」。

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すでに完成している東側Bブロックにある商業施設「テラッソ姫路」の2階部分とAブロックのマルイトビルを連結し、最終的には姫路駅ビルにも繋がる予定の空中歩行者デッキが整備中です。中央に新たに構築されたデッキの支柱が見えます。

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敷地内にはこれから架橋されるデッキの組み立てが行われていました。

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テラッソ2階にすでに整備されている歩行者デッキ。この先端部に新たに構築中のデッキを連結します。

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姫路駅のデッキはその色調をシックなダークグレーで統一されています。駅前に西側にすでに整備済みの展望デッキやそれと姫路ターミナルスクエアや山陽姫路駅を結ぶ歩行者デッキも同じ色です。

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姫路駅まで連結すると、その長さは300m近くになります。三宮の十八番である3層ネットワークが姫路でも整備されています。

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おまけですが、姫路でもレンタル自転車のサービスが始まるようです。その名も「姫ちゃり」。姫路城までは歩くと駅から結構な距離があるので、観光客には重宝されそうです。

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2016/04/24 Sun. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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