こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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山幸学園神戸校完成・開校 

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学校法人三幸学園がJR元町駅の北側である北長挟通に計画していた新校舎が竣工しました。建物は地上6階建て、延床面積2,178平方メートルで、同学園が運営する神戸元町医療秘書専門学校と神戸元町こども専門学校の2校が建物内に開校しました。

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建物の外観デザインは神戸の港と洋館をモチーフとしており、淡いクリーム色のタイルを全面に外装材として採用している他、アーチ形、丸形、四角形等の三種類の形状の窓や黒のフレームサッシを使っています。塔屋は灯台を模した円筒形で、遊び心たっぷりの建物となりました。

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落ち着いたエリアにある落ち着いた感じのある建物ですが、あまり人目につかない場所にあるのは勿体無い限りです。三宮中央通りやトアロードにこのまま移設したい位です。

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1階のエントランスアプローチです。円筒形の支柱を左右にアプローチが貫きます。小さいながらもピロティ空間やウッドデッキのパティオが設けられています。

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「神戸らしさ」をある意味、体現した建物ではないかと思います。こんな建物がもっと街中の目立つ場所に増えたらと思います。

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そんな山幸学園神戸校のすぐ北側の駐車場に新たな建設プロジェクトが計画されています。今はコインパーキングとなっていますが、その前は廃墟と化した幽霊ビルが長年に渡って放置されていました。

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この敷地に計画されているのは店舗と事務所から構成される地上7階建てのビルです。マンションになってもおかしくない場所ですが、珍しく事務所ビルが建設されます。計画しているのは建物の向かいにある元町リンズスクエアに入居する福建貿易社です。来月着工予定です。

category: その他都心プロジェクト

2016/05/08 Sun. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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代々木ゼミナール神戸校はオフィスビルへコンバージョン 

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一昨年に他全国19校と同時に一斉閉鎖された代々木ゼミナール神戸校。その後、昨秋より大成建設が施工を手掛けた改修工事が進められてきました。工事自体は2月末には完了していたようですが、その後、建物の再利用に向けての目立った動きはありませんでした。しかしここに来て建物の活用法が決定したようです。

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建物の正面に新規で設置された建物名称の石板パネル。「Bellevue Office Sannomiya」とあります。同じ建物名称でインターネット検索すると東京・代々木にある賃貸オフィスビルがヒットします。古い建物をガラスファサードの斬新なオフィスビルにリノベーションした物件のようです。「Bellevue Office」というブランドは代ゼミの運営者である高宮学園の関連会社となるのでしょうか。

代ゼミ神戸校は1990年築の地上8階、地下1階建ての建物です。元々、校舎だったのでオフィスビルへのコンバージョンは比較的容易だったと思われます。勿論、最新のOAフロア等の整備や内装のリノベーションは必須だったことでしょう。

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JR三ノ宮駅からも至近距離にある物件です。賃貸オフィスビルとしては申し分のない条件が揃っています。神戸の都心部の空室率もだいぶ下降してきました。好立地にまとまった空き床を確保するのは難しくなってきています。特に新規供給が絞られてしまった事で最新鋭ビルのストックが少ない神戸において、大規模リノベーションによって大幅な設備更新が行われたビルは貴重なストックに成り得ます。

隣接する閉鎖されたままの大隆ビルも気になるところです。阪急の駅ビル計画が発表され、JRも後に続くようであれば周辺の開発機運も高まってくることでしょう。

category: その他都心プロジェクト

2016/05/05 Thu. 10:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 4

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BAL三宮ANNEXの解体工事 

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トアロード沿いにある複合商業ビル「BAL三宮」。その別館的存在であるANNEX棟の解体が始まりました。

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ANNEX棟はトアロードに面した一等地にある2階建ての建物でこれまでCOACHが中核テナントとして営業していましたが閉店。改装して新店舗が入るような雰囲気でしたが、いつの間にか解体が始まりました。

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本館とは建物1棟と道路1本によって隔たれています。

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実はBALのANNEXはこの解体中の建物だけでなく本館の南側に複数の低層建物が存在し、これらがBAL ANNEXとして運営されています。旧居留地の大丸のような運営方法ですね。小さいですが、BAL共和国が形成されています。

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解体中のANNEXに隣接して西側にある別棟。4店舗が営業中。

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道路を1本隔ててPLSTが入居する別棟。

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他のANNEX箱型店舗ビルとは一線を画した一軒家のような雑貨店Madu。

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解体後の土地の活用法が気になります。BALが所有し続けるのであれば、新たな店舗ビルを建設する可能性が高いと思われます。京都のBALも完全に新規で建替えられました。他ANNEX棟のテナントとの賃貸契約が切れた後に同じ区画内にあるANNEX全敷地を一体的に開発し、本館に匹敵する規模の建物を建設する計画だったらと淡い期待を寄せています。

category: その他都心プロジェクト

2016/02/24 Wed. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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全国的に代々木ゼミナール校舎跡の再利用が進む 

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展開していた予備校校舎の内、20校を閉鎖した代々木ゼミナール。同校を運営する高宮学園は閉鎖した校舎の跡地利用を積極的に進めています。どの校舎も所在都市の一等地にあり、校舎をそのまま別用途に転用する形での利用が大半を占めるようです。

仙台校: 東北福祉大の校舎に転用。
大宮校: TKPが貸会議室に転用。
池袋校: 東京福祉大学が校舎に転用。
津田沼校: 駿台が予備校として活用。
浜松校: 駿台が予備校として活用。
京都校: 小田急は約50億円を投じてホテルに転換。
大阪校: シップヘルスケアホールディングスが複合オフィスビルに転用。
岡山校: 環太平洋大学が校舎に転用。
小倉校: 九州医療スポーツセンターが校舎に転用。

大都市にある校舎が先行して跡地利用が決まっているようです。

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さて昨夏より大成建設が進めている代々木ゼミナール神戸校の改修工事ですが、工事の発注者は高宮学園です。従って他社へ売却する訳ではないようです。改修した上で競合予備校へ貸し出すのか、用途転換を図って自社運用もしくは賃貸するのか。

考えられる既存建物の活用方法としては・・・

校舎: 他社予備校 or 専門学校 or 自社の新業態
事務所: 賃貸オフィス or 貸会議室
ホテル: 大手ホテルチェーンに賃貸 or フランチャイズホテルで自社運営

日経の記事には神戸校を含めて上記9校以外の校舎の活用法については一切触れられておらず、未だに謎のベールに包まれています。また神戸校以外の他の校舎についても同様に改修工事が進められているのかどうか。神戸校の改修工事の完了は2月を予定されており、残り最大でもあと1ヶ月となっています。すでに代々木ゼミナールのロゴも建物頂部からは撤去されています。

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オフィスビルとして企業の本社屋になるのが一番かなと思いますが、そういった方向性に建物をコンバージョンした後に売却を考えていることも考えられます。直近の神戸都心の賃貸オフィスビルの空室率は6.6%まで下落したそうです。一時期は最大17%まで上昇したことを考えると、大幅に改善が進みました。しかし京都や広島等は需給のセンターラインとなる5%を切っており、福岡に至っては3%台まで下落しているようです。こうした背景がある中、この建物の活用法の行方はどうなるのか。


category: その他都心プロジェクト

2016/01/27 Wed. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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