こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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地域探訪 激変する広島③ おりづるタワーから眺める広島市街と今後の広島駅前再開発 

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少し前回から間が空きましたが、地域探訪 広島特集の最終回は一昨年前に完成した新たなランドマーク「折り鶴タワー」とこの建物からの眺望をご紹介します。この建物は広島マツダが保有するオフィスビルで1978年竣工と築40年です。元々は広島マツダ大手町ビルという名称でしたが、大規模改修により全く異なるビルへと生まれ変わりました。

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元は地上14階建てだったビルを13階建てに変更。しかし高さは以前より増しています。総投資額は約70億円とかなりの高額で建て替えた方が安かったのでは?と思える程です。

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1階はお洒落な土産物店とカフェが入ります。

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改修後も基本的に民間の賃貸オフィスビルですが、最上階の13階と12階は有料の特別展望スペースになっています。

この展望スペースへの入場料については何の予備知識もないまま行ったので券売機で目ん玉飛び出ました。大人1名1,700円!最近の最新高層ビル等の展望スペース料金は高価格設定がトレンドですが、この規模の建物でこの料金には正直たじろきました。地元広島でもこの設定は物議を醸し出しているようです。

しかしいざ専用エレベータ13階に上がってみると、傾斜が付けられ人工芝が貼られた憩いの展望フロア「ひろしまの丘」という自然の風がそよぐ気持ちの良い空間が広がっていました。

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傾斜はウッドデッキによって造作されたフロア。足元には間接照明が入って夜間も楽しめるようです。

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階下の12階は「おりづる広場」。折り鶴をテーマとした最新のデジタルコンテンツで遊ぶ事ができます。また有料の折り紙を購入すると、鶴を折って、建物の壁面に投函する事ができます。折り鶴が溜まれば、壁面の一部が地上から最上フロアまで鶴で一杯になる予定ですが何年掛かるのでしょうね。

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帰路はエレベーターではなくスロープで下りる事が可能です。このスパイラルスロープにはちょっとした仕掛けがあります。各フロア間をスパイラルスライダーで滑り下りる事が出来るのです!これはかなり面白い!3歳の娘は大はしゃぎでした。

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タワーからの眺めのメインはやはり原爆ドームと平和記念公園です。高さはないものの、周囲に建物が無いので素晴らしい開放感が広がります。広島は緑と水の豊かな街です。

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平和記念公園周辺にはあまり高層ビルは存在しません。広島大学跡地に現在、三菱地所レジデンスが高さ178mの広島で2番目のタワーマンションを建設中ですので、これが出来ると存在感が出るかもしれません。

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紙屋町や平和大通り方面に目を向けると、数棟の高層ビルが縦列しています。この建物からは広島駅方面を眺望出来るのはスロープからのみですが、高さがないのであまり良く見えません。

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解体されて更地の広島市民球場跡地です。広島も長年、硬直していた駅前再開発が一気に進んでいますが、行政のコントロールは混迷を極めているようで、この広大な市民球場跡地の活用方法を巡っては有効策が見出せずに問題が生じているようです。

おりづるタワーの入場料は正直、内容的にも高いと思います。この設定でなかなかリピーターを増やすのは難しいかなと思います。ただ一見の価値はあるのかなとも思いました。

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広島と言えば路面電車もこの街の顔の1つです。低床の最新車両と昔ながらの市電車両が入り混じって運行されているのも特徴です。

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多くの大都市が路面電車を廃止して地下鉄の導入を図る中、広島は路面電車を残す選択肢を採りました。昨今、LRTが見直されて注目を集める中において、広島の選択が半世紀の時を超えて、正解になりつつあります。東京や大阪、名古屋のような都心部域の広い大都市では大量輸送の可能な地下鉄が有効ですが、それ以外の都市では地下鉄とLRTのハイブリッドな活用が利便性の向上に繋がります。

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全国では富山がLRTを活用したコンパクトシティ化の成功例を模範として導入機運が高まっていますが、栃木・宇都宮市が軌道新設としては初の導入に踏み切り、建設に着手しています。神戸は検討の言葉を繰り返していますが、実際のところ、どのように何を検討しているのかさっぱり分かりません。

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そんな最中ですが、日経新聞にて広島市、JR西日本、広島電鉄の三者が広島駅南口の再開発について2024年度の完成と供用開始を目指すと報じられました。既存の駅ビルASSEを建て替え、新駅ビルを建設し、その2階中央部に前述の広島電鉄の路面電車が駅近くで高架下して乗り入れると共に駅前広場も改修・再編するというものです。これに伴い、JR西日本は2019年春にも新駅ビルのイメージを発表すると具体的なスケジュールを示したようです。ASSEはまだ営業中ですが、新駅ビルの概要が既存ビルの閉館を待たずに公表されます(これが普通だと思いますが)。

駅ビル建て替えの具体化について三ノ宮駅はもう7年も前から検討が開始され、実現に備えてJRが神戸地下街社の株式を取得したり、温泉の掘削を行なったりしてきました。更にはすでに既存駅ビルも閉館させました。しかしJRからは未だ中期経営計画にて2023年度以降の開発としか触れられておらず、イメージについても数年前に来島社長が2018年度に絵姿を見せられればと語ったきり、未だに具体化されていません。

ポートライナーが新駅ビル内に乗り入れるという構造は広島駅の状況と類似しており、JRと市の調整が必要である事も共通です。しかし開発は後だと思われてきた広島が先行しそうな気配さえ出てきました。もし景観審議会が神戸阪急ビルの際のように建物の高さや東西幅についてあれこれ注文を繰り返して難航しているのであればこれは同審議会の在り方を本当に再考しなければなりません。阪急の場合、2013年4月の最初の審議から協議成立まで計10回、3年半強の歳月を掛けさせられています。これは大問題です。阪急は地下鉄乗り入れのインセンティブが背景にあるからか粘り強く耐えてくれたのかもしれませんが、JRにはそんな義理は無いと判断されてしまえば、どんどん他都市の再開発を優先して進め、三ノ宮は放置されかねません。

http://www.city.kobe.lg.jp/information/committee/urban/scene/83siryou-sankou6.pdf
神戸阪急ビルを協議した第82回の審議会の審議内容には本当に腹が立ちます(P.14-37参照)。

民間にそっぽ向かれ始めているのにも関わず、未だに危機感を持たずに勝手に作り上げた神戸らしさという曖昧なテーマに心酔し、高飛車に上から目線で景観の名を借りて民間の開発内容にケチを付ける。企業からすれば正直何様?と思うのではないかと思います。

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広島駅南口には東広島郵便局があります。日本郵政はかねてから各都市の駅前超一等地に中央郵便局を多く保有しています。これらの不動産を活かしてすでに東京、名古屋、福岡で大型再開発ビルを建設していますが、その次となる開発はこの広島になりそうです。20階程度となるオフィス主体の高層ビルに建て替える構想で、2023年の完成を目処とするようです。JR駅ビル開発と共に駅前が更に賑やかで華やかになる事でしょう。

全3回に渡って特集してきた広島。どちらかと言えば、他政令市に比べると比較的、再開発という側面では後れをとってきた街ですが、広島駅周辺を中心に一気に巻き返しを図っています。その勢いは全国トップレベルに達しており、次から次へと大規模な開発が連鎖的に続いており、広島カープの好調とオバマ元大統領の訪問も手伝ってかインバウンドの勢いも増し、それらが開発を後押しして、この街の活気に火をつけるという好循環が出来ているのです。神戸はプロ野球球団も無くなってしまいましたが、イニエスタが入団したヴィッセル神戸が盛り上げてくれると良いですが、とにかく何とか早く駅ビル建て替えを進めて欲しいです。

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2018/07/21 Sat. 07:40 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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地域探訪 激変する広島② 急進する駅前南北の再開発 

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地域探訪・広島編第2弾はJR広島駅前の南北で急激に進む大規模再開発の状況を取り上げたいと思います。広島駅は中四国地区最大のターミナル駅ですが、広島都心部の北外れにあり、南口駅前は戦後から続く老朽化した市場や商店、雑居ビルがひしめき、北口駅前は古めかしい公営住宅が立ち並んでおり、100万都市の玄関口としては貧弱な景観が広がっていました。この打開にまず南側では広島市と地権者が80年代初頭より駅前広場に面したエリアを3つのブロックに分けて再開発計画を策定。しかしバブル崩壊やリーマンショック等に翻弄され、計画実現には超長期化や内容変更を余儀なくされてきました。しかし2010年代に入って以降、急速に状況が変わり、トントン拍子で計画が固まって開発が進み始めました。

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駅前再開発における個別プロジェクトとしては最大規模となった2016年完成のBブロック地区。住友不動産が事業協力者となって完成した地上52階 地下2階 延床面積125,229.97平方メートルの再開発ビルです。超高層の複合施設棟と駐車場棟から構成され、施設棟は低層部にビックカメラを核テナントとした商業施設、中層部にホテル、高層部は共同住宅を用途とし、その高さは197.5mとシティタワー神戸三宮を抜いて大阪以西では西日本一の高さを誇る建物となりました。正式な建物名称は「ビッグフロント広島」です。

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低層部の様子です。ビックカメラの他に地権者店舗や医療モール、銀行、行政施設、オフィス等も入っています。

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再開発施行期間は1992年から2017年。しかし実質的には1981年から計画策定は行われているので、完成までに実に35年の歳月を要しています。上部の共同住宅は住友不動産のシティタワー広島です。スタイリッシュなフォルムとデザインが広島の新しいランドマークである事を強く印象付けています。

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そしてこちらがCブロックと称された再開発地区に昨年、誕生した「エキシティヒロシマ」。こちらも広島市が1981年に再開発事業基本計画を策定したものの、2004年に再開発準備組合が設立されるまで具体的な開発が進むまでには至りませんでした。2008年に森ビル都市企画を中心とする企業グループを事業コーディネーターに決定後、開発が本格的に動き出しました。

駅側に商業棟(地上11階 地下1階)、奥に住宅棟(地上46階 地下1階)の2棟を配置した再開発ビルの延床面積は99,970.65平方メートル。住宅棟の最高部は167.97mに達します。

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商業棟の側面です。家電量販店のエディオンが蔦屋書店とコラボした新業態のライフデザインショップ「エディオン蔦屋家電」を開店。これを中核テナントとして、この場所にあった愛友市場の地権者店舗等、多くの店が営業しています。

このエディオン蔦屋家電がかなり良い感じです。蔦屋書店は大阪駅ビルのルクアイーレにも出店していますが、これにエディオンやレゴショップ他が融合されており、コト消費ができる書店とも家電量販店とも言えないお洒落な空間が建物内部に広がっています。

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住宅棟は「グランクロスタワー広島」と名付けられ、NIPPO、ミサワホーム、旭化成レジデンスが事業主として分譲しました。総戸数は368戸。こちらの棟も低層部は店舗になっています。

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広島駅の駅前広場に面して長い年月を経て再開発されたB・Cブロックの双方ですが、結果的に両地区には超高層マンションを中軸とし、家電量販店を核テナントとする商業施設というほぼ同じ内容のビルが完成する事になりました。Bブロックはかつて西武百貨店を中核テナントとした再開発を試みましたが、同百貨店の撤退で計画は白紙になった経緯があります。

八丁堀や紙屋町という広島本来の都心商業地区や郊外モールがしのぎを削る中、広島駅前に新たに増える商業床に対する需要がどれ位あるのかは未知数だったと思います。そしてそうした懸念によって導き出された答えがタワーマンションと家電量販店という組み合わせでした。

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唯一、90年代後半に先行開発されたAブロック。エールエールA館と名付けられたこの商業ビルには核テナントとして地場百貨店の福屋が出店。駅前地区最大の商業施設となりました。加えて前回、ご紹介したJR広島駅の橋上駅舎に開店したエキエや既存の駅ビルASSEもあるので、物販としての床はすでに飽和状態の感があります。JR西日本前社長もASSEの建て替えに関しては現状もしくはそれ以下の規模が妥当という見解を示していたのはオーバーストアを懸念しての発言かと思います。

しかしこれまでのJR各社の戦略は巨大駅ビル開発によって既存中心商業地のお株を奪って、駅前に商業の中心をシフトさせるという半ば強引な手法が成功を収めてきました。後発の広島ではこれは通用しないと考えられたのでしょうか。JR西はすでに大阪駅で三越伊勢丹の運営に失敗しています。駅ビル+百貨店という勝利の方程式が崩れて以降、新たな駅ビル開発はまだ行われていませんが、これからとなる広島と三ノ宮の建て替えがどのように進められていくのでしょうか。

しかしながらB・Cブロックの再開発が具体化された2010年代初頭と比べて更に時勢は変化しています。現在はインバウンドという追い風が吹き、再び広島駅前という立地の価値が大幅に高まりつつあります。

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南口以上に大きな変化を遂げ始めているのが新幹線口となる北口です。橋上駅舎の開発と共に駅前広場の再編と歩行者デッキの設置を中心とした再整備が行われました。また駅前広場を取り囲むそれぞれの用地では次々に大型の再開発ビルが誕生しています。

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先行したのが若草町地区市街地再開発事業。北口広場の東側一帯およそ2.9ヘクタールに立ち並んでいた市営若草住宅を撤去し、国際都市広島に相応しい玄関口の造成を実施。「アクティブインターシティ広島」として名付けられた再開発エリアは南街区にホテル・ビジネス棟、北街区に商業・住宅棟を配置。

写真は地上21階 地下1階 延床面積39,540.75平方メートル 高さ96.5mのホテル・ビジネス棟です。広島初の外資系ホテルとしてシェラトンホテル広島が進出。裏側には駐車場とオフィスを融合させたビジネス棟があります。

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北街区は東側がテラス棟として店舗と賃貸住宅から成る地上9階 地下1階の建物と西側に地上33階 地下1階 高さ109.75m 総戸数219戸のタワー住宅棟「ザ・広島タワー」から構成されています。

北口再開発はまずこの若草町地区が口火を切りました。

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そして現在、大規模再開発が進行中なのが、北口の西側一帯となる二葉の里地区です。約13ヘクタールにも及ぶ広大な国有低利用地が区画整理され、各区画は一般競争入札に掛けられて民間企業に譲渡されています。そして各々の企業が真新しく造成された区画に次々とビルを建設しています。

中でも最も入札が遅れていた業務地区として設定された駅前西側の5街区は2014年に大和ハウス、広島テレビ、エネルギア・コミュニケーションズの3社が共同で落札。約1.5ヘクタールの敷地内に3社がそれぞれ建物を建設。手前が竣工したばかりの広島テレビ放送新本社屋。右奥がエネコム広島ビル。左奥で建設中なのが大和ハウスの二葉の里プロジェクトです。

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大和ハウスの進めている「二葉の里プロジェクト」は地上20階 地下2階 延床面積49,709.62平方メートル 高さ90.75mでオフィスとホテルの複合ビルです。12-20階には大和ハウスの運営するダイワロイネットホテルが開業します。竣工は2019年3月を予定しています。左側に見える黒い建物は広島がん高精度放射線治療センターハイプラックです。こちらも2015年に開所したばかりです。

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大和ハウスの「二葉の里プロジェクト」の向かいにあるイズミ本社ビル。中四国エリアでYoumeタウンやYoumeモールなどを展開するスーパーチェーンです。二葉の里再開発では初期に完成しました。

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二葉の里地区には広島高速5号線のインターチェンジも建設されています。これにより広島駅へのアクセス性が飛躍的に向上しめす。

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広島駅北口と言えば駅前広場と中央右の白亜の大型ホテル「グランヴィア広島」しかありませんでした。しかしこの10年にも満たない期間で新都心とも呼ぶべく大変貌を遂げ、更に進化中です。

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そして二葉の里開発の真打と呼ぶに相応しい駅前の中央に鎮座するのがJR西日本広島支社。敷地面積は約1.8ヘクタールに及びます。つい先週、JR西日本広島支社が広島駅西側の自社保有地に新支社ビルを建設し、2020年春までに移転。その後、既存ビルの解体を開始すると報じられました。跡地はJR西が再開発する方針ですが、広島駅前の一等地という事でビジネス需要も旺盛な為、オフィスを中心にホテルや商業を組み合わせた大規模ビル開発になる事が期待されています。広島の都心部のオフィス空室率は2%台です。駅ビル建て替えはJR西の中期経営計画2022の3大プロジェクトの一つに位置付けられていますし、この広島支社跡地の再開発具体化も控えているとなると、自ずとJR西社内の中でも広島の重要度は上位になるのではないかと思われます。

190mと170mのタワーマンション、外資系ホテル、オフィスとホテルの複合ビルやテレビ放送局が立ち並び、今後は駅ビル建て替えと広電の駅ビル内乗り入れ、そしてJR西広島支社跡地の再開発が控える広島駅周辺。南口駅前には広島東郵便局もあり、JPグループも再開発を視野に入れているかもしれません。今後もますますの発展ポテンシャルを秘めており、数十年の停滞のうさを晴らすかのようにこれからも大きく変化していくものと思われます。


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2018/05/26 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 12

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地域探訪 激変する広島① JR広島駅南北自由通路とekieの開業 

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約10年ぶりに広島を訪れました。人生においては5回目の広島です。広島市は中国地方最大の中枢ブロック都市でいわゆる支店経済が主な発展の原動力ですが、ご存知のようにマツダ等の元気な有力企業も存在します。平和都市としてのイメージが強烈過ぎますが、デルタ地帯に広がる緑豊かな大都市で都心部を複数の川が流れ、日本国内では恐らく水都の称号が最も相応しい街だと思います。

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しかしながら都心部の広さに対して高層ビルの数は然程多くなく、あまりメリハリがない街という印象も受けます。この点、同格とされる仙台はよりコンパクトに街の高規格化が進んでおり、洗練されたイメージが強いです。広島も街は碁盤目状に整備され、道路も広く、大都市然としているのですが、街中の大型ビルの建て替えが進んでおらず、札福広仙の4ブロック都市の中で最も地方都市感が強い感があります。

そんな広島ですが、広島カープが絶好調なのと相まって、世界遺産を抱える事でインバウンド需要の高まりを受けており、観光都市としての役割を強めた事でビジネスホテルの建設ラッシュが起きています。またオフィス需要も逼迫しており、空室率は2%台に下落。最近では金融機関や生保、デベロッパーが自社大型ビルの建て替えに次々と着手し始めました。

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しかしながら最も特筆すべきJR広島駅周辺は今や全国トップレベルの激変ぶりです。都心部の中でもこのエリアだけは異次元レベルで再開発が進んでおり、特に過去数年間においては広島カープの新拠点球場「MAZDA Zoom-Zoomスタジアム」の開業や数々の超高層再開発ビルが出現しており、著しい変化を遂げています。

そんな広島駅周辺の現況を中心に全3回に渡って地域探訪 広島特集をお届けしたいと思います。まず初回は再開発エリアの起点となっているJR広島駅からスタートです。

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JR広島駅は1日辺りの乗降客数が約15万人と中四国地方最大のターミナル駅です。JR西日本管内でも5位の三ノ宮、6位の鶴橋に次ぐ堂々の7位。

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広島駅は都心部の最北端に位置し、日本の地方都市の大多数がそうであるように、中枢である八丁堀や紙屋町からは離れて立地。しかし札幌、名古屋、京都、福岡等は既存中枢商業地からは離れたターミナル駅に巨大駅ビルが出現した事で構造が大きく崩れて駅前地区がリードする商業地へと変貌。バブル期には広島もこれらに続くべく駅ビル建て替えと百貨店誘致の動きがあったと記憶しています。しかし駅周辺再開発と同様に頓挫。

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ひろしま駅ビルは建て替えずに継続利用される事になり、1999年のリニューアルによって現在のASSEに生まれ変わりました。

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広島駅が大きな転換点を迎える事になったのは2012年からJR西日本が開始した駅改良工事。鉄骨造3階建て 延床面積21,000平方メートルの橋上駅舎を建設。商業床と南北自由通路、新コンコースが誕生する形になり、更には北側の新幹線口の既存駅舎を増築リニューアルし、合計約1万平方メートルの商業フロアを創出。さらに加えて北口にペデストリアンデッキを新設し、駅前広場も再整備。投資規模は明らかではありませんが、管内では大阪、京都に次ぐ大型開発であると推測できます。

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それでは昨年から順次完成してきた新生・広島駅を見て行きましょう。まずはASSEから南北自由通路へアクセスする大階段とエスカレーターから。ASSEが建て替えられると再びこの場所は解体されるためか割と簡素な造りですが、開放感はあります。

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エスカレーターを上がると南北自由通路が眼前に広がります。やはりリニューアルでなく新築の駅舎は素晴らしいです。昼間の採光には自然光を取り入れた明るいコンコース。

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天井のギザギザのパネルは折り鶴をイメージしているそうです。

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JR大阪駅の「時の広場」を思い起こさせる照明兼案内表示設備です。

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壮観な中央口自動改札と改札内コンコースです。

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これまたJR大阪駅の橋上駅でも採用されている吊り下げ式の空中デジタルサイネージが広島駅でも採用されています。これがなかなか格好が良いです。

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南北自由通路と合わせてホーム上に構築された駅ナカ商業施設。ekie(エキエ)と名付けられた同施設は約4,000平方メートルの床面積があり、橋上商業施設としてはJR西管内で最大規模です。さすがターミナル駅内の一等地とあって集客性の高い高感度テナントが複数出店しています。

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ゴールデンウィークだという事も手伝ってかコンコース内の人混みは流石、中四国最大のターミナルといった感があります。乗降客数約15万人は神戸駅とほぼ同規模です。南北自由通路の開通で通行客も多い為か、神戸駅よりも遥かに賑わいが感じられました。

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北側奥は新幹線の改札口となっています。

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新幹線口の橋上駅-北側駅前広場間のアクセス路となる大階段とエスカレーターです。こちらも駅舎ビルが増築されたようです。

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2階レベルで駅舎外に出ると、膜素材とフレームで構成された大屋根デッキに迎えられます。このデッキも今回の一連の広島駅リニューアルで整備されました。

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駅前広場を南北に横断するデッキは3本あります。写真は中央デッキです。最近の歩行者デッキは屋根付きがデフォルトになっているようですね。

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中央デッキを駅前広場を挟んで反対側から見た様子です。駅前広場もバス・タクシー乗降場と一般車用と再編整備されて真新しい広場となりました。

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歩行者デッキの下に広がる開放感のあるコンコース広場です。新幹線口側には飲食店街のekie dinningも開業したばかりです。

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何ともお金の掛かったゴージャスな造りです。広島の玄関口の名に恥じない立派な駅舎となっています。三ノ宮駅も天井耐震改修で綺麗になりましたが、広島を見てしまうとその歴然とした差に愕然とします。三ノ宮の改修は公式リニューアル扱いはされていませんが、早く乗降客数24万人に相応しい駅舎へと改修して欲しいものです。

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さて駅舎のリニューアルが完了した広島駅の次のプロジェクトは駅ビルの建て替えです。ご存知の通り、三ノ宮駅ビルと並んで広島駅ビルの建て替えもJR西の中期経営計画2022において3大プロジェクトの1つとして掲げられています。

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南側駅前広場には現在、路面電車の広島電鉄が広島駅を営業しています。2014年のJR西、広島電鉄、広島市の基本方針合意によって路面電車は駅付近で高架化し、建て替えられる新駅ビルの2階中央部に乗り入れる形でJR駅と広電駅がドッキングする構造となる予定です。

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現南側駅前広場の様子です。広場の半分位までは新駅ビルがせり出してくるようです。期待の膨らむ駅ビル建て替えですが、新しい駅ビルの規模は三ノ宮同様に定かにはなっていません。JR西の真鍋前社長は新駅ビルについて「現駅ビルの広島ASSE(10,961平方メートル)とekie完成時(9,000平方メートル)の合計約20,000平方メートルを減少することはあっても上回ることはない」と明言してしまっていたのは気になるところです。利便性は高まり、建物も最新化されるが、規模を拡大するつもりはなく、高層化による複合ビル化もしないという事になります。4年前の話ですし、今回、3大プロジェクト化された事で改まる可能性はあります。真鍋前社長は三ノ宮駅についても当時、何も検討されていないと発言し、ひどく落胆した記憶があります。

快進撃を続ける広島駅周辺の要となるプロジェクトになる可能性があります。三ノ宮駅ビルと共にどのような計画が推進されるのか非常に深い興味を持って注視しています。次回は激変を遂げた広島駅前周辺の模様をお伝えしたいと思います。

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2018/05/15 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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