こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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地域探訪 激変する広島② 急進する駅前南北の再開発 

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地域探訪・広島編第2弾はJR広島駅前の南北で急激に進む大規模再開発の状況を取り上げたいと思います。広島駅は中四国地区最大のターミナル駅ですが、広島都心部の北外れにあり、南口駅前は戦後から続く老朽化した市場や商店、雑居ビルがひしめき、北口駅前は古めかしい公営住宅が立ち並んでおり、100万都市の玄関口としては貧弱な景観が広がっていました。この打開にまず南側では広島市と地権者が80年代初頭より駅前広場に面したエリアを3つのブロックに分けて再開発計画を策定。しかしバブル崩壊やリーマンショック等に翻弄され、計画実現には超長期化や内容変更を余儀なくされてきました。しかし2010年代に入って以降、急速に状況が変わり、トントン拍子で計画が固まって開発が進み始めました。

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駅前再開発における個別プロジェクトとしては最大規模となった2016年完成のBブロック地区。住友不動産が事業協力者となって完成した地上52階 地下2階 延床面積125,229.97平方メートルの再開発ビルです。超高層の複合施設棟と駐車場棟から構成され、施設棟は低層部にビックカメラを核テナントとした商業施設、中層部にホテル、高層部は共同住宅を用途とし、その高さは197.5mとシティタワー神戸三宮を抜いて大阪以西では西日本一の高さを誇る建物となりました。正式な建物名称は「ビッグフロント広島」です。

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低層部の様子です。ビックカメラの他に地権者店舗や医療モール、銀行、行政施設、オフィス等も入っています。

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再開発施行期間は1992年から2017年。しかし実質的には1981年から計画策定は行われているので、完成までに実に35年の歳月を要しています。上部の共同住宅は住友不動産のシティタワー広島です。スタイリッシュなフォルムとデザインが広島の新しいランドマークである事を強く印象付けています。

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そしてこちらがCブロックと称された再開発地区に昨年、誕生した「エキシティヒロシマ」。こちらも広島市が1981年に再開発事業基本計画を策定したものの、2004年に再開発準備組合が設立されるまで具体的な開発が進むまでには至りませんでした。2008年に森ビル都市企画を中心とする企業グループを事業コーディネーターに決定後、開発が本格的に動き出しました。

駅側に商業棟(地上11階 地下1階)、奥に住宅棟(地上46階 地下1階)の2棟を配置した再開発ビルの延床面積は99,970.65平方メートル。住宅棟の最高部は167.97mに達します。

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商業棟の側面です。家電量販店のエディオンが蔦屋書店とコラボした新業態のライフデザインショップ「エディオン蔦屋家電」を開店。これを中核テナントとして、この場所にあった愛友市場の地権者店舗等、多くの店が営業しています。

このエディオン蔦屋家電がかなり良い感じです。蔦屋書店は大阪駅ビルのルクアイーレにも出店していますが、これにエディオンやレゴショップ他が融合されており、コト消費ができる書店とも家電量販店とも言えないお洒落な空間が建物内部に広がっています。

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住宅棟は「グランクロスタワー広島」と名付けられ、NIPPO、ミサワホーム、旭化成レジデンスが事業主として分譲しました。総戸数は368戸。こちらの棟も低層部は店舗になっています。

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広島駅の駅前広場に面して長い年月を経て再開発されたB・Cブロックの双方ですが、結果的に両地区には超高層マンションを中軸とし、家電量販店を核テナントとする商業施設というほぼ同じ内容のビルが完成する事になりました。Bブロックはかつて西武百貨店を中核テナントとした再開発を試みましたが、同百貨店の撤退で計画は白紙になった経緯があります。

八丁堀や紙屋町という広島本来の都心商業地区や郊外モールがしのぎを削る中、広島駅前に新たに増える商業床に対する需要がどれ位あるのかは未知数だったと思います。そしてそうした懸念によって導き出された答えがタワーマンションと家電量販店という組み合わせでした。

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唯一、90年代後半に先行開発されたAブロック。エールエールA館と名付けられたこの商業ビルには核テナントとして地場百貨店の福屋が出店。駅前地区最大の商業施設となりました。加えて前回、ご紹介したJR広島駅の橋上駅舎に開店したエキエや既存の駅ビルASSEもあるので、物販としての床はすでに飽和状態の感があります。JR西日本前社長もASSEの建て替えに関しては現状もしくはそれ以下の規模が妥当という見解を示していたのはオーバーストアを懸念しての発言かと思います。

しかしこれまでのJR各社の戦略は巨大駅ビル開発によって既存中心商業地のお株を奪って、駅前に商業の中心をシフトさせるという半ば強引な手法が成功を収めてきました。後発の広島ではこれは通用しないと考えられたのでしょうか。JR西はすでに大阪駅で三越伊勢丹の運営に失敗しています。駅ビル+百貨店という勝利の方程式が崩れて以降、新たな駅ビル開発はまだ行われていませんが、これからとなる広島と三ノ宮の建て替えがどのように進められていくのでしょうか。

しかしながらB・Cブロックの再開発が具体化された2010年代初頭と比べて更に時勢は変化しています。現在はインバウンドという追い風が吹き、再び広島駅前という立地の価値が大幅に高まりつつあります。

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南口以上に大きな変化を遂げ始めているのが新幹線口となる北口です。橋上駅舎の開発と共に駅前広場の再編と歩行者デッキの設置を中心とした再整備が行われました。また駅前広場を取り囲むそれぞれの用地では次々に大型の再開発ビルが誕生しています。

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先行したのが若草町地区市街地再開発事業。北口広場の東側一帯およそ2.9ヘクタールに立ち並んでいた市営若草住宅を撤去し、国際都市広島に相応しい玄関口の造成を実施。「アクティブインターシティ広島」として名付けられた再開発エリアは南街区にホテル・ビジネス棟、北街区に商業・住宅棟を配置。

写真は地上21階 地下1階 延床面積39,540.75平方メートル 高さ96.5mのホテル・ビジネス棟です。広島初の外資系ホテルとしてシェラトンホテル広島が進出。裏側には駐車場とオフィスを融合させたビジネス棟があります。

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北街区は東側がテラス棟として店舗と賃貸住宅から成る地上9階 地下1階の建物と西側に地上33階 地下1階 高さ109.75m 総戸数219戸のタワー住宅棟「ザ・広島タワー」から構成されています。

北口再開発はまずこの若草町地区が口火を切りました。

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そして現在、大規模再開発が進行中なのが、北口の西側一帯となる二葉の里地区です。約13ヘクタールにも及ぶ広大な国有低利用地が区画整理され、各区画は一般競争入札に掛けられて民間企業に譲渡されています。そして各々の企業が真新しく造成された区画に次々とビルを建設しています。

中でも最も入札が遅れていた業務地区として設定された駅前西側の5街区は2014年に大和ハウス、広島テレビ、エネルギア・コミュニケーションズの3社が共同で落札。約1.5ヘクタールの敷地内に3社がそれぞれ建物を建設。手前が竣工したばかりの広島テレビ放送新本社屋。右奥がエネコム広島ビル。左奥で建設中なのが大和ハウスの二葉の里プロジェクトです。

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大和ハウスの進めている「二葉の里プロジェクト」は地上20階 地下2階 延床面積49,709.62平方メートル 高さ90.75mでオフィスとホテルの複合ビルです。12-20階には大和ハウスの運営するダイワロイネットホテルが開業します。竣工は2019年3月を予定しています。左側に見える黒い建物は広島がん高精度放射線治療センターハイプラックです。こちらも2015年に開所したばかりです。

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大和ハウスの「二葉の里プロジェクト」の向かいにあるイズミ本社ビル。中四国エリアでYoumeタウンやYoumeモールなどを展開するスーパーチェーンです。二葉の里再開発では初期に完成しました。

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二葉の里地区には広島高速5号線のインターチェンジも建設されています。これにより広島駅へのアクセス性が飛躍的に向上しめす。

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広島駅北口と言えば駅前広場と中央右の白亜の大型ホテル「グランヴィア広島」しかありませんでした。しかしこの10年にも満たない期間で新都心とも呼ぶべく大変貌を遂げ、更に進化中です。

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そして二葉の里開発の真打と呼ぶに相応しい駅前の中央に鎮座するのがJR西日本広島支社。敷地面積は約1.8ヘクタールに及びます。つい先週、JR西日本広島支社が広島駅西側の自社保有地に新支社ビルを建設し、2020年春までに移転。その後、既存ビルの解体を開始すると報じられました。跡地はJR西が再開発する方針ですが、広島駅前の一等地という事でビジネス需要も旺盛な為、オフィスを中心にホテルや商業を組み合わせた大規模ビル開発になる事が期待されています。広島の都心部のオフィス空室率は2%台です。駅ビル建て替えはJR西の中期経営計画2022の3大プロジェクトの一つに位置付けられていますし、この広島支社跡地の再開発具体化も控えているとなると、自ずとJR西社内の中でも広島の重要度は上位になるのではないかと思われます。

190mと170mのタワーマンション、外資系ホテル、オフィスとホテルの複合ビルやテレビ放送局が立ち並び、今後は駅ビル建て替えと広電の駅ビル内乗り入れ、そしてJR西広島支社跡地の再開発が控える広島駅周辺。南口駅前には広島東郵便局もあり、JPグループも再開発を視野に入れているかもしれません。今後もますますの発展ポテンシャルを秘めており、数十年の停滞のうさを晴らすかのようにこれからも大きく変化していくものと思われます。


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2018/05/26 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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地域探訪 激変する広島① JR広島駅南北自由通路とekieの開業 

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約10年ぶりに広島を訪れました。人生においては5回目の広島です。広島市は中国地方最大の中枢ブロック都市でいわゆる支店経済が主な発展の原動力ですが、ご存知のようにマツダ等の元気な有力企業も存在します。平和都市としてのイメージが強烈過ぎますが、デルタ地帯に広がる緑豊かな大都市で都心部を複数の川が流れ、日本国内では恐らく水都の称号が最も相応しい街だと思います。

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しかしながら都心部の広さに対して高層ビルの数は然程多くなく、あまりメリハリがない街という印象も受けます。この点、同格とされる仙台はよりコンパクトに街の高規格化が進んでおり、洗練されたイメージが強いです。広島も街は碁盤目状に整備され、道路も広く、大都市然としているのですが、街中の大型ビルの建て替えが進んでおらず、札福広仙の4ブロック都市の中で最も地方都市感が強い感があります。

そんな広島ですが、広島カープが絶好調なのと相まって、世界遺産を抱える事でインバウンド需要の高まりを受けており、観光都市としての役割を強めた事でビジネスホテルの建設ラッシュが起きています。またオフィス需要も逼迫しており、空室率は2%台に下落。最近では金融機関や生保、デベロッパーが自社大型ビルの建て替えに次々と着手し始めました。

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しかしながら最も特筆すべきJR広島駅周辺は今や全国トップレベルの激変ぶりです。都心部の中でもこのエリアだけは異次元レベルで再開発が進んでおり、特に過去数年間においては広島カープの新拠点球場「MAZDA Zoom-Zoomスタジアム」の開業や数々の超高層再開発ビルが出現しており、著しい変化を遂げています。

そんな広島駅周辺の現況を中心に全3回に渡って地域探訪 広島特集をお届けしたいと思います。まず初回は再開発エリアの起点となっているJR広島駅からスタートです。

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JR広島駅は1日辺りの乗降客数が約15万人と中四国地方最大のターミナル駅です。JR西日本管内でも5位の三ノ宮、6位の鶴橋に次ぐ堂々の7位。

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広島駅は都心部の最北端に位置し、日本の地方都市の大多数がそうであるように、中枢である八丁堀や紙屋町からは離れて立地。しかし札幌、名古屋、京都、福岡等は既存中枢商業地からは離れたターミナル駅に巨大駅ビルが出現した事で構造が大きく崩れて駅前地区がリードする商業地へと変貌。バブル期には広島もこれらに続くべく駅ビル建て替えと百貨店誘致の動きがあったと記憶しています。しかし駅周辺再開発と同様に頓挫。

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ひろしま駅ビルは建て替えずに継続利用される事になり、1999年のリニューアルによって現在のASSEに生まれ変わりました。

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広島駅が大きな転換点を迎える事になったのは2012年からJR西日本が開始した駅改良工事。鉄骨造3階建て 延床面積21,000平方メートルの橋上駅舎を建設。商業床と南北自由通路、新コンコースが誕生する形になり、更には北側の新幹線口の既存駅舎を増築リニューアルし、合計約1万平方メートルの商業フロアを創出。さらに加えて北口にペデストリアンデッキを新設し、駅前広場も再整備。投資規模は明らかではありませんが、管内では大阪、京都に次ぐ大型開発であると推測できます。

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それでは昨年から順次完成してきた新生・広島駅を見て行きましょう。まずはASSEから南北自由通路へアクセスする大階段とエスカレーターから。ASSEが建て替えられると再びこの場所は解体されるためか割と簡素な造りですが、開放感はあります。

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エスカレーターを上がると南北自由通路が眼前に広がります。やはりリニューアルでなく新築の駅舎は素晴らしいです。昼間の採光には自然光を取り入れた明るいコンコース。

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天井のギザギザのパネルは折り鶴をイメージしているそうです。

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JR大阪駅の「時の広場」を思い起こさせる照明兼案内表示設備です。

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壮観な中央口自動改札と改札内コンコースです。

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これまたJR大阪駅の橋上駅でも採用されている吊り下げ式の空中デジタルサイネージが広島駅でも採用されています。これがなかなか格好が良いです。

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南北自由通路と合わせてホーム上に構築された駅ナカ商業施設。ekie(エキエ)と名付けられた同施設は約4,000平方メートルの床面積があり、橋上商業施設としてはJR西管内で最大規模です。さすがターミナル駅内の一等地とあって集客性の高い高感度テナントが複数出店しています。

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ゴールデンウィークだという事も手伝ってかコンコース内の人混みは流石、中四国最大のターミナルといった感があります。乗降客数約15万人は神戸駅とほぼ同規模です。南北自由通路の開通で通行客も多い為か、神戸駅よりも遥かに賑わいが感じられました。

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北側奥は新幹線の改札口となっています。

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新幹線口の橋上駅-北側駅前広場間のアクセス路となる大階段とエスカレーターです。こちらも駅舎ビルが増築されたようです。

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2階レベルで駅舎外に出ると、膜素材とフレームで構成された大屋根デッキに迎えられます。このデッキも今回の一連の広島駅リニューアルで整備されました。

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駅前広場を南北に横断するデッキは3本あります。写真は中央デッキです。最近の歩行者デッキは屋根付きがデフォルトになっているようですね。

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中央デッキを駅前広場を挟んで反対側から見た様子です。駅前広場もバス・タクシー乗降場と一般車用と再編整備されて真新しい広場となりました。

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歩行者デッキの下に広がる開放感のあるコンコース広場です。新幹線口側には飲食店街のekie dinningも開業したばかりです。

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何ともお金の掛かったゴージャスな造りです。広島の玄関口の名に恥じない立派な駅舎となっています。三ノ宮駅も天井耐震改修で綺麗になりましたが、広島を見てしまうとその歴然とした差に愕然とします。三ノ宮の改修は公式リニューアル扱いはされていませんが、早く乗降客数24万人に相応しい駅舎へと改修して欲しいものです。

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さて駅舎のリニューアルが完了した広島駅の次のプロジェクトは駅ビルの建て替えです。ご存知の通り、三ノ宮駅ビルと並んで広島駅ビルの建て替えもJR西の中期経営計画2022において3大プロジェクトの1つとして掲げられています。

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南側駅前広場には現在、路面電車の広島電鉄が広島駅を営業しています。2014年のJR西、広島電鉄、広島市の基本方針合意によって路面電車は駅付近で高架化し、建て替えられる新駅ビルの2階中央部に乗り入れる形でJR駅と広電駅がドッキングする構造となる予定です。

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現南側駅前広場の様子です。広場の半分位までは新駅ビルがせり出してくるようです。期待の膨らむ駅ビル建て替えですが、新しい駅ビルの規模は三ノ宮同様に定かにはなっていません。JR西の真鍋前社長は新駅ビルについて「現駅ビルの広島ASSE(10,961平方メートル)とekie完成時(9,000平方メートル)の合計約20,000平方メートルを減少することはあっても上回ることはない」と明言してしまっていたのは気になるところです。利便性は高まり、建物も最新化されるが、規模を拡大するつもりはなく、高層化による複合ビル化もしないという事になります。4年前の話ですし、今回、3大プロジェクト化された事で改まる可能性はあります。真鍋前社長は三ノ宮駅についても当時、何も検討されていないと発言し、ひどく落胆した記憶があります。

快進撃を続ける広島駅周辺の要となるプロジェクトになる可能性があります。三ノ宮駅ビルと共にどのような計画が推進されるのか非常に深い興味を持って注視しています。次回は激変を遂げた広島駅前周辺の模様をお伝えしたいと思います。

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2018/05/15 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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