こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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新港突堤基部西地区再開発 

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神戸市が再開発の方針を打ち出した新港突堤西地区(第一突堤基部)。8月には事業者の公募を実施し、9月上旬には優先交渉権者を決定、下旬に事業計画実施を決定、来年3月に土地の引き渡しが行われる予定でした。10月上旬を過ぎて、中旬に入りかけの現在、神戸市からは未だ何も発表がありません。

最悪のケースとして、応募事業者が無ければそれはそれで公表されるはずです。奈良市がJR奈良駅西口の市有地や奈良 ドリームランド跡地を売却しようと公募したケースも応募者ゼロという結果に終わりました。神戸市でも京コンピューター前駅に完成したKCMI神戸医療イノベーションセンターも当初は民間資金を活用した整備として事業者を公募しましたが、こちらも応募ゼロでした。いずれも応募がゼロであった事は公表されています。

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神戸新聞等は第2のハーバーランドとしてこの再開発計画を報じましたが、この地区の将来性はあるものの、ハーバーランド以上の交通アクセスの悪さや周囲が未だ雑然とした倉庫街である事等、マイナス要素が多分にある中、果たして応募事業者があるのかどうかという不安も付きまとっていたのは確かです。

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不動産デベロッパーの参入障壁を下げる為、文化・集客・業務・商業そして高質な住機能等を導入した複合的な土地利用を図ることを前提とし、高質な住機能以外の施設の建築面積が全建築面積の合計の過半以上とする事を条件としています。早期の資金回収が可能な分譲住宅を盛り込む事で、デベロッパーは投資リスクを下げる事が可能です。

頂いた情報によると、結論としては3グループから応募があったという事です。ただ選考委員の都合によって、決定が遅延しているようです。神戸市は土地の引き渡し予定時期である2018年3月から遅延しないようなスケジュールで公表を行いたいとしています。応募ゼロという最悪のケースは免れましたが、一体どんな事業者からどんな提案があったのか非常に気になるところです。

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北側約1ヘクタールのA街区敷地内にある既存建物の解体状況はまだあまり進んでいません。メリケンパーク近くの波止場町にサニーピアを建設して、移転した神戸みなとクリニックのみが唯一、解体・更地化済です。

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中央港湾労働者福祉センターは第三突堤基部に神戸ポートオアシスが完成した為、そちらに集約されて移転。現在はすでに閉館しており、いつでも解体が可能な状態です。

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A街区東端から中央部までを占めている最大の地権者は日本包装運輸です。同社の神戸本社屋及び本社倉庫がこの場所にあり、2001年竣工の比較的新しい建物でした。しかしすでに7月中に神戸本社屋は旧居留地のベイ・ウイング神戸ビルに移転、本社倉庫も摩耶埠頭に移りました。

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日本包装運輸の敷地でも解体工事が開始されています。「新港第1突堤基部建物とりこわし工事その2」で4階建ての既存建物が解体されています。

今後、敷地内に残る既存建物の解体工事が一斉に開始されるものと思われます。

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南側のB街区はすでに数年前に更地化されています。

周辺では三菱倉庫や住友倉庫等、大手物流会社が古くから倉庫ビルを構えています。今後、エリア内の倉庫群と連携した再開発を考えた場合、これらの物流会社が今回の新港突堤基部西地区に触手を伸ばす事は十分に考えられます。ハーバーランドでも地権者である三菱倉庫がダイヤニッセイビル(ウミエの入るビル)、モザイク、パークハウス神戸ハーバーランドタワー等の開発に大きな役割を果たしました。

東西に長い北側の大きなA街区、埠頭に面した海側のB街区にどのような役割を与えるプロポーザルが提出されたのでしょうか。順当に考えればA街区の東側に高層住宅を配置し、西側とB街区に低層の商業施設でしょうか。立地的にはB街区の高層部にホテルの機能を入れる事も考えられます。商業施設はモザイクのように物販店は控えめにし、飲食店がメインの施設が妥当でしょう。文化施設の整備も必須ですが、ジャンルは広く、美術館、博物館、ホール等、複数の可能性があります。この場所に適した施設とは何でしょうね。いっそ、建て替えを予定している「スマスイ」の代わりのここに新しい水族館を建てる事は出来ないでしょうか。集客力は抜群ですので、新港地区の活性化に対する強力な起爆剤となり得ます。起こり得る周辺地区の渋滞や駐車場の問題、現水族館の跡地利用等、解決の必要な課題は多いですが、検討する価値は十分にあるかと思います。

category: 新港突堤西地区再開発

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2017/10/13 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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新港突堤西地区(第一突堤基部)再開発事業者公募 

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いよいよ神戸市が新港突堤西地区(第一突堤基部)再開発事業者の公募を発表しました。神戸みなと温泉蓮の北側に位置する2つの街区を合わせて総事業面積34,000平方メートル、譲渡面積は約24,500平方メートルとなります。最低譲渡額は6億8000万。より大きな北側のA街区は商業地域と準工業地域、海側のB街区は準工業地域です。A街区の内、商業地域である約1ヘクタールは建ぺい率80% 容積率500%。準工業地域の残りの敷地は建ぺい率60% 容積率200%です。但し準工業地域は都市再生特別措置法の容積率緩和によって400%まで引き上げられます。

事業者には開発項目や建設する施設に対して以下の事細かな条件が課されます。

①文化・集客・業務・商業そして高質な住機能等を導入した複合的な土地 利用を図ること。導入する機能の割合として、高質な住機能以外の施設の建築面積が全建築面積の合計の過半以上とすること。文化機能と住機能を含まない提案は認めない。住宅は700戸を最大とし、A街区のみに整備し、住戸は3階以上に設置。文化機能は1,000平方メートル以上とする。

②夜間照明演出を行い、建物の電飾やライトアップも義務付ける。

③緑地広場、歩道、水際テラスデッキ、電柱地中化、両街区を連結し、居留地方面へのアクセス向上を促進する2階レベルの歩行者デッキ(エレベーター付)等の整備を行う。

今後のスケジュールですが、8月に事業公募者の申し込みとプレゼンテーションが行われ、9月上旬には優先交渉権者を決定、下旬に事業計画実施を決定、来年3月に土地の引き渡しが行われる予定となっています。

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さてどのようはコンペになるのでしょうか。まずは複数の応募者がある事、魅力的なコンペ案が出される事を期待したいですね。市は今秋以降にA街区内に存在する建物の撤去を実施する予定です。事業者は土地の引き渡し後、6ヵ月以内の現地着手が求められ、4年以内の施設操業が必要とされます。タワーマンションと文化商業施設を組み合わせた開発計画になる事が予想されます。バスターミナルビルの事業提案のように大手不動産会社とゼネコン等の企業連合によるコンペになると面白いと思います。近隣に倉庫施設を持つ財閥企業にも期待したいですね。殺風景な港湾地区が徐々に潤いのあるウォーターフロント地区へと変貌を開始します。

category: 新港突堤西地区再開発

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2017/05/19 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 12

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