こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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三宮バスターミナルI期ビル整備計画が始動 

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雲井通5・6丁目で計画されているバスターミナルツインタワー計画ですが、I期ビルとなる雲井通5丁目地区で設立された雲井通5丁目再開発株式会社が設立総会を開催したそうです。いよいよ本格的な計画の始動を意味します。早くも来月には事業協力者となるデベロッパーの公募を開始し、8月には第三者機関による評価を経て、決定するとの事で、夏から秋に掛けてプロジェクトが具体化され、建物の規模やデザイン等も順次、固められていくものと思われます。

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建物内に整備される施設はすでに一通り明らかにされています。

低層部
バスターミナル・待合室/シャワー室/パウダールーム
観光案内所
商業施設(フードコート/物販・飲食店)
大小ホール(1500席/500席)
三宮図書館
屋上庭園
駐車場/駐輪場

高層部
オフィス
中長期滞在施設
ホテル

神戸及び兵庫県内の玄関口として、今までの想定以上に交通・観光拠点としての役割を強める方向性が示されています。これでもかと盛り込んだ複合機能によって常時、人の出入りがある巨大なポンプ機能を果たす施設になるので、三宮東地区は今後、大きな発展を遂げていく可能性が高まります。

6月からの事業協力者公募は非常に高い注目を集めるのではないかと思います。アドバイザーの公募では2つの企業連合グループからプロポーザルが出されました。これら2企業グループが再びアドバイザー募集時の構成企業のまま応募と具体案の提示をするのかどうか。また以前の提案からどのようにプロジェクトを具体化させる提案を行うのか。

具体化の発表が遅れるJR駅ビルを尻目に後発のバスターミナルビルの方が早く開発着手されるかもしれません。

category: 三宮バスターミナル計画

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2018/05/17 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 6

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今年5月にバスターミナルビルの再開発会社設立 

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今年の5月にバスターミナルI期ビルの事業者となる再開発会社を設立する方針を神戸市が固めたと神戸新聞が報じました。株式会社で株式の半分を神戸市、神戸すまいづくり公社が15%、兵庫県が3%、残りを地権者という配分となり、資本金は500万程度を想定しているとのことです。

会社設立後に民間から事業協力者を公募し、2019年度に事業計画を策定。この間、街区内のさんぱるに入居する神戸すまいづくり公社は新長田に建設中の合同庁舎に、中央区役所と勤労会館は市庁舎3号館跡に建て替えられる総合庁舎にそれぞれ移転を完了させ、2020年度から既存建物の解体工事に着手します。

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I期ビルの構成概要はすでに以下の複合機能を盛り込む事が想定されています。

駐車場
バスターミナル
大ホール(1500席程度)
商業施設
三宮図書館
緑化空間
中長期滞在住居
オフィス
ホテル

高さの上限は市の景観条例により165mとされています。土地の高度利用を目的とした再開発事業ではこの上限を緩和する事も可能であり、その緩和を受けたのが旭通4丁目再開発事業で、高さ規制の上限を越える190mの超高層住宅棟が建設されました。しかしこの事業が組合施行の民間再開発だったのに対して、今回の事業は市有地を多く含み、神戸市が主導するだけに、自ら設定した高さ規制の緩和を受ける事は出来ないでしょう。

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上限いっぱいの165mと想定した場合の建物規模はどれくらいでしょうか。機能的には類似性がある神戸国際会館は地上22階 地下3階 延床面積が約59,000平方メートルです。地上36階 地下3階 延床面積12万平方メートルと予想してみます。

また民間の事業協力者の公募は2018年度中に行われるものと思われます。すでに昨年のアドバイザリー提案によって大手不動産、ゼネコン、インフラ会社等が名を連ねた2グループから事業提案が提出されていますが、このいずれかに決まるのかそれとも更に新たなグループからのエントリーがあるのかどうか。

想像がつきにくいですが、3年後には当該地は更地化されて複数の重機が所忙しく稼働しているはずです。



category: 三宮バスターミナル計画

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2018/02/10 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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バスターミナルビルの基本計画はツインタワーに決定! 

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雲井通5・6丁目に建設が計画されているバスターミナルビル。つい先日も神戸文化ホールの代わりとなる大ホールがI期ビルに整備される事が発表されましたが、神戸新聞は25日に基本計画案も明らかになったと真っ先に報じました。

バスターミナルビル基本計画策定に伴って今夏に行われたアドバイザー公募による二大企業グループからの整備案は双方とも雲井通5、6丁目それぞれに高層ビルを建設して低層部を共有化するツインタワー案でした。今回、市が固めた基本計画はほぼこれに沿う形です。

I期ビル(2025年度完成)
低層部: バスターミナル、商業施設、大ホール、三宮図書館、屋上庭園
中高層部: オフィス、中長期居住施設、ホテル

II期ビル(2029年度完成)
低層部: バスターミナル

三菱地所を中心とした企業グループ案をI期ビルに集約した形です。II期ビルの概要はバスターミナル以外はまだ計画案に盛り込まれていないようですが、より駅に近い立地性や現状の最大地権者がダイエーである事から低層部が商業施設になる事は間違いないかと思います。中高層部はI期ビルの状況や今後の経済動向を踏まえながら、方向性を決めていくものと思われます。場所を考えるとオフィスとするのが最適だと考えます。

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-神戸新聞より引用-

中長距離バスターミナル
I・II期及び既存のミント神戸を合わせて25-30バースとなる西日本最大級のバスターミナルとなります。このターミナルの整備と湾岸線西伸事業によって三宮が関西における西日本の陸の玄関口・交通の要衝に変貌する可能性があります。今後の再開発で業務・商業・文化施設の集積が進めば、その充実ぶりに既存の神戸の魅力が加わって、梅田とは言わずとも、それに次ぐ都市集積を目指したいものです。

文化ホール
立地性の良さからこれまで以上に質の高いコンサートや演劇公演の誘致が見込めます。最新鋭で高音質の鑑賞環境を整え、関西唯一の公演をももぎ取る施設にして欲しいですね。

オフィス
神戸や三宮で不足している最先端でフロア面積の大きなオフィス供給によって市内外の企業本社や拠点の受け皿に。市内でも利便性の高い三宮への企業移転の流れがあります。シスメックスのような力のある成長企業が三宮に移転すれば、集積力やブランド化にも拍車が掛かるでしょう。

ホテル
神戸でもホテル進出が相次ぎますが、国内外の一流ホテルを誘致したいところ。ハイアットリージェンシーのセントリックが神戸進出を検討しているとの報道がありましたが、アジアの高級ホテルであるペニンシュラやシャングリラの進出可能性も打診や検討依頼して欲しいですね。このあたりは大手デベロッパーの手腕に掛かります。

三宮図書館
蔵書やフロア面積の拡大や屋上庭園の眺望も確保されるようですが、立地的にビジネスニーズも強いようなので、企業交流が図れるような機能も検討して欲しいですね。

中長期滞在型居住施設
東京・丸の内や六本木、金沢等の再開発ビルでもオークウッドブランドの中長期滞在型のサービスアパートメンツが増えています。外資系企業の集積促進にはこうした機能も今後、ニーズが高まるのではないかと思います。

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高さはやはり景観条例の高さ規制に準じて165m以下に縛られます。すでに近接して190mのシティタワー神戸三宮があるので、形骸化している感は否めません。市の計画するビルがこれに律されてしまうと、民間の再開発ビルも従う他なく、JRタワーもそごうの建て替えもこのガラスの天井にぶつかります。福岡は天神地区で「天神ビックバン」と呼ばれる容積率緩和や高さ規制の緩和によって老朽化したビル約30棟の建て替えと再開発を具体的に促進し、床面積を現状の1.7倍に増やそうとしています。三宮も駅前地区の建て替えを促進し、高度利用化を図ろうとしています。基本的にやろうとしている事は一緒なのですが、神戸の場合はなぜか規制緩和の中に独自規制を掛けてアクセルとブレーキを両方踏んでいる感じがスッキリしません。

神戸新聞は25日に今回の基本計画が明らかになったとしていますが、土曜日に市が何かを正式に公表する事はないので、関係者からの聞き取りによるスクープ報道だと思います。年内に公式発表される基本計画はもっと具体的に規模を示す内容であって欲しいですね。また事業手法は会社方式による再開発を選択するようですが、アドバイザー企業グループの参画を図って、施設設計や運用も含めて民間に委ね、市は大ホールと図書館の運営のみに専念して欲しいと思います。市からの公式リリースをまずは待ちたいところです。


category: 三宮バスターミナル計画

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2017/11/27 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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神戸文化大ホールをバスターミナルI期ビルへ移転!中ホールは市庁舎2号館跡へ! 

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久元市長が20日に開いた会見にて市の各行政施設の移転や方向性についてスケジュールも含めて具体的に明らかにしました。まず中央区大倉山にある神戸文化ホールの大ホールの機能を雲井通5丁目に整備するバスターミナルI期ビルに移転する方針を固めました。神戸文化ホールは1973年築で老朽化が進み、移転や建て替えが検討されていました。バスターミナルビルに新たに設置されるホールは1500席以上を想定します。

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バスターミナルビルについてはアドバイザー公募によって二大企業グループから提出されていたプロポーザル案にもI期ビルに公益・芸術・文化施設の整備が盛り込まれていました。これを実現させる方向となります。またI期ビル内には三宮中央図書館を規模を拡大して再整備する事になりました。この他、商業、業務、宿泊施設から構成される複合ビルとして整備される見通しで、I期ビルは2025年度、II期ビルは2029年度の開業を目指します。

神戸文化ホールには大ホール以外に中ホールも存在しますが、これは市庁舎2号館の建て替えで建設される超高層ビルへ700-900席程度にて移転整備されるようです。またこの建物の規模は隣接する1号館と同程度の5万平方メートルになる模様で、2020年度から解体に着手し、2025年度以降の完成となります。中央区役所と勤労会館機能を移設する3号館跡に建設される中央区総合庁舎は2021年度の完成で、既存建物の規模である地上9階、延床面積1万8000平方メートルと同程度を想定しているようです。

今回の会見で一気にバスターミナルビルや市庁舎跡地の計画に関するスケジュールや施設概要の一部が明らかにされました。バスターミナルビルについては年内に更に具体的な基本計画が発表される予定となっています。

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これらの動きに加えて兵庫県と神戸市は国家戦略特区による規制緩和を国に共同で提案し、再開発のスピードを上げるために三宮を特区指定できるよう働き掛けを行います。現状、都市再開発法では再開発区域において耐火建築物の建築・敷地面積が域内の全ての建築物の面積の1/3以下でないと再開発が進められないという条件がありますが、これを特区内では撤廃し、地権者の2/3以上の合意が得られれば再開発が可能になるという内容です。集約区域が広い場合、この条件に引っ掛かって再開発区域が細分化してしまい、既存建物の多い地区では一体的な集約が難しくなる事を緩和する効果があります。

いよいよと言うべきかようやくと言うべきか、三宮地区の大規模再開発が具体的にその姿・形を現し始めました。まずは2021年から手始めに神戸阪急ビル、中央総合庁舎が完成し、2025年もしくはそれ以降にバスターミナルI期ビル、JRターミナルビル、市庁舎2号館跡の新庁舎、2029年にはバスターミナルII期ビルが誕生します。これにまだ加わっていないそごう神戸店の建て替え、三宮南西街区、さんセンタープラザを含めたセンター街の再開発も順次、動き出していくものと思われます。

category: 三宮バスターミナル計画

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2017/11/22 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 19

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