こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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そごう神戸店の建て替え検討は2018年に開始!? 

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共同通信社や神戸新聞が報じたところによると、H2Oリテイリイングの鈴木篤社長とのインタビューにおいてセブン&アイホールディングスから継承するそごう神戸店の建て替えについて再び言及し、将来的な建て替えに意欲を見せたとのことです。

同社長は共同通信社とのインタビューで、同店の建て替え時期について「3年以内は難しいが、阪神百貨店梅田本店の建て替えにめどが付いてから本格的に検討する」と語りました。

神戸新聞社とのインタビューでは「早ければ2018年春にも建て替えの検討を始める可能性がある」と述べたそうです。早ければ1年半後には建て替えについてプロジェクトチームが発足し、具体的な規模や方法、時期について検討を開始することになります。

屋号についてはそごうを継続するのか阪急に変更するのかはまだ正式には決定していない事を示唆しています。

両社のインタビューをまとめると、

◇18年春から建て替え検討を開始
◇建て替え着手は少なくとも4年後の2020年以降


ということになります。

建て替えプロジェクトに臨むにあたり、阪急が直面しなければならない課題があります。現建物を共有する他地権者との合意形成です。

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10月初旬のH2Oグループへの継承が報じられて以来、複数回に渡って、継承後の屋号変更や建て替えについて報道がありました。H2Oへの継承が行われるという事は、現在、そごうが各建物所有者と結んでいる賃貸契約もH2Oと結び直す必要かがあります。来年中にこれらの手続きが完了する予定ですが、最近、少し気になる動きが新館にありました。

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建物2棟で構成される新館の西側のSヨシマツビルの外壁改修工事が始まったのです。阪急への継承が決定したこのタイミングで改修工事が開始される事に違和感を感じ得ません。

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工事の発注者はSヨシマツビルだけでなく、そごう/西武、新館東側のKSビルまでをも含みます。竹中工務店との工事契約が今回の継承前にすでに締結されていたのでしょうか。

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早ければ4-5年後に建て替えに伴う解体が行われる可能性もありますが、今回の改修工事の規模がどの程度になるのか気になるところです。

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百貨店の建て替え工事は大概、2期に分けて行われるケースが多いです。売場面積を縮小しながらも営業は継続し、最終的な全面建て替えを完了させます。そごう神戸店も同じように建て替える場合、まず本館を形成する3棟から建て替えを開始。新館で営業を継続して、本館の建て替え終了後に、新館の建て替えに着手するもの推測します。

今後の動きに注視が必要ですね。

category: そごう神戸店跡

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2016/11/13 Sun. 09:25 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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H2Oが継承百貨店を担当する専任組織を来月編成 



阪急阪神百貨店を運営するH2Oリテイリングは、来月、セブン&アイホールディングスから継承する関西3百貨店を担当する専任組織を発足すると発表しました。

屋号については地元の声に耳を傾けて慎重に決めるとのことです。またそごう神戸店の建て替えについてはその必要性は感じながらも、時期は未定とし、今は阪神梅田本店の建て替えに集中するとの事で、建て替え検討はやはり少なくとも新梅田本店ビルの完成する2021年までは始まらないようです。

従ってこれからまだ少なくとも6-7年は屋号は変わっても現状の姿は留める可能性があります。水面下で地権者との交渉等は進めるものとは思いますが。その間に生じる隙をJR西はどう捉えるのでしょうか。先行開発で地盤固めをするのか、阪急と同時期開発を狙って相乗効果を狙うのか。



H2Oは関西スーパーへの出資も決めました。を傘下にイズミヤを抱える同グループが更にスーパーとの連携を深めます。スーパーが百貨店や通販を収めて総合流通化に失敗したセブンとは逆に百貨店がスーパーを手中にしていく真逆の戦略ですが、根本的に違うのはH2Oが鉄道事業者の子会社であるという事でしょう。

さて、そごう神戸店の屋号を阪急に変えない可能性はどれ位あるのでしようか。外商売上もかなりある当店の顧客離れを防ぐ為にも、リストラは行わないという方針は正解です。これが防げれば寧ろ新規顧客開拓や広域からの集客には阪急ブランドの方が有利に働きます。ただ徳島の読者の方からそごう徳島店は神戸店のサテライト店的な位置づけにあり、神戸店が切り離されてしまうと閉店されかねないというコメントを頂きました。その後、徳島をH2Oが欲っすのかどうか。

少なくとも屋号変更時には現在、緑色に塗装されている神戸店のスリットは阪急らしい他の色に塗り替えて欲しいと思います。いっそ、複数の建物を覆っている外装パネルを取り外し、往年の姿に戻すのも1つの方法かと。

category: そごう神戸店跡

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2016/10/30 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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私は予言者? そごう神戸店跡を取り巻く環境 

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先週から続くそごう神戸店のH2Oリテイリングへの譲渡が報じられてから、一気に三宮再開発の熱気やボルテージが上がり始めました。建て替えが具体化すれば、駅周辺の波及効果を生み出し、今後の地価高騰や連鎖開発を促進していく事は間違いないでしょう。

さて、記事のタイトルに「?」と思った方も多いかと思います。なぜこんな記事を書く事に至ったかと申しますと、一連のそごう関連のニュースやコラムをネットで読み漁っていたところ、以下の2つの記事に目を止めました。

そごうが神戸から姿を消す日
http://koberun.blog56.fc2.com/blog-entry-1029.html
百貨店再編 -デパート冬の時代と三宮改革-
http://koberun.blog56.fc2.com/blog-entry-56.html

奇しくも私が書いた当ブログの記事なのですが、神戸からそごうが姿を消す事を先日のニュースの半年前に予見していたようです。また更に遡る事、6年前の2010年には、阪急がハーバーランドから撤退し、尚且つ、現在のそごう跡地に進出するとしているではありませんか!?

と、自分自身でさえ、この記事を書いていた事を忘れていたのですが、まさかのまさかが起こるものですね。

ただ冷静に分析すると、今、起こっているそごう神戸店を取り巻く現況は早かれ遅かれ高い確率で発生する可能性があったと言えます。尚且つ選択肢の問題だけで、その選択肢も限られた中での話だったわけですから、当たってもおかしくはなかったという事でしょう。

今回の出来事は有力民間デベロッパーが1社やる気を起こすだけで、こうも潮目や流れが変わるのかという事を示す一例です。いくら地元自治体が躍起になっても物事はそう動かないのに、力のある民間企業がキーパーツを動かすと、澱みが一気に流れ出します。

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さて、ほぼ連日のようにそごう神戸店跡に関する報道が紙面に踊っています。

新たな情報としては、まず阪急百貨店への屋号変更は来年内を目指す事になるようです。具体的な時期としては継承から1年後。2012年にハーバーランドの神戸店撤退から5年となる来秋~冬には三宮駅前に阪急百貨店神戸三宮店(?)が誕生することになりそうです。神戸地区への再進出は撤退後も検討されていたかとは思いますが、三宮への出店を虎視眈々と狙っていたとなると、何ともしたたか且つ的を得た戦略が練られていた事になります。

次に継承する3店の従業員の雇用は維持し、各地域に根ざした店舗である屋号や営業形態が変わっても店の体制は変えない事を強調。常連の顧客離れを防ぐ戦略です。

継承後、建屋外観や店内をどのように改修するのかも興味深い点です。将来的な建て替えを検討しているのであれば、あまりそこに費用は掛けたくないのは当然至極。外観としては少なくとも屋号の看板は付け替えが必要です。現在、壁面のロゴは本館正面、塔屋二ヵ所、看板二ヵ所、別館壁面にロゴ二ヵ所の合計7つ。数えてみると意外に多いですね。阪急の梅田本店は「阪急」のロゴを各方角に1つずつ設置。同様に神戸店も数か所に留めるものと思われます。店内も大幅な改修は行われないでしょう。阪急社内システムの導入や従業員の制服、社内研修等、ソフト面での変更が主となるでしょう。最も大きな関心はテナント構成です。継続出店するテナントと退店するテナントに分かれていくものと思われます。

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継承後、別館の処遇も気にかかるところです。別館はS.ヨシマツビル、ケイエスビルの2棟で構成されています。セブン&アイからH2Oに賃貸契約を更新することになるのでしょうが、この際のロフトの存在もどうなるでしょうか。

そしてH2O鈴木社長が語る建屋の建て替えにも別館の問題は引き継がれることになります。本館を構成する建物の中でも最も古参である三宮阪神ビルは築80年を越えており、その他の建物も50-60年は経過しているので、全体的な老朽化は顕著です。継承後、数年で建て替えを視野に入れることを示唆する鈴木社長。2019年度から始まる次期中期経営計画に建て替え計画が盛り込まれる可能性は高いと思われます。この間に本館東側建屋所有者である室町グループと別館2棟の地権者との売却もしくは建替への投資交渉が進められるでしょう。

この際、本館と別館の間にある市道も今回の再開発を受けて廃止もしくはJR大阪駅前で大阪神ビルや新阪急ビルの建て替えに適用された都市再生特別措置法の特例同様に道路上空に新ビルを建設する方法で建替を進めて欲しいと願います。先日、神戸市長がH2Oによるそごう神戸店の取得について、活性化に期待しているとのコメントを述べましたが、何故、早期に再開発が促進されるよう市としても何ができるか検討したいというコメントにならないのでしょうか。容積率や都市景観審議の規制緩和、前述の都市再生特別措置法の適用に向けての働き掛け等、まず市が動ける事は幾らでもあるはず。既に市としても水面下で動いている部分はあるのでしょうが、協力体制を示して、近隣地区の他の地権者も建て替えや土地の集約に積極的になるよう発信するのが市長としての勤めではないでしょうか。

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兎にも角にも意外と早く建て替え計画が浮上してくる可能性が高まっています。駅前一等地の角地です。高度利用により超高層化は必須。百貨店、オフィス、ホテルの複合ビルとなる可能性が高いのではないかと思います。ホテル階は眺望が遮られないよう隣接する国際会館より高くなる部分に整備。阪急ビルにはレムを入れますが、こちらには阪急インターナショナルか外資系ブランドの誘致で立地に相応しい格式の高いホテルが望ましいです。オフィスフロアも1フロア辺りの基準階面積の広い高規格オフィスで、大企業の本社移転需要に応えられる規模とします。規制内で恐らく高さは160mが限界かもしれませんが、デザイン的にもこの場所に相応しいランドマークになるものと期待したいです。

category: そごう神戸店跡

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2016/10/18 Tue. 07:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 17

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そごう神戸店を阪急に 建て替えも検討 三宮再開発に意欲 

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セブン&アイホールディングスからそごう神戸店他、計3百貨店の譲渡を受けるH2Oリテイリング。本日の日経新聞朝刊は同グループがそごう神戸店の屋号を阪急に変更する事を検討していると報じました。ライバルとなる元町の大丸神戸店に流れた顧客を取り戻すには阪神間の富裕層に基盤を築いている阪急の方がブランド力も高く、神戸のイメージにもあっていると思われます。また将来的には建屋の建て替えも視野に今後の戦略を検討するようです。屋号の変更時期は同店の継承後、時期を見て判断するとのこと。皆さんから頂いたコメントにも多数ありましたが、阪急への屋号変更はある意味、やはりと言うか順当、妥当路線と言えるでしょう。

この他、H2Oの親会社である阪急阪神ホールディングスの角和夫代表取締役社長が関西経済連合会の定例会見にて「鉄道や百貨店などグループの力を合わせ神戸・三宮のまちづくりに貢献したい」との意気込みを語ったと神戸新聞が報じました。阪急、阪神電鉄の経営統合から10年が経過ししたことに触れ、「ともに大阪・梅田と三宮という阪神間の両端をターミナルとして発展した。一緒になったからこそ良いまちづくりができる」とも語りました。

今回、取得するそごう神戸店は阪神神戸三宮駅の真上に位置し、店舗ビルの一部は同グループが保有する三宮阪神ビルです。梅田の再開発は現在、建て替え中の大阪神ビル+新阪急ビルが完了すると、ひと段落します。これから迎える人口減社会において鉄道会社にとって鉄道事業のみで成長を続けていくことは不可能であり、非鉄道事業が今後の主な投資対象となります。この戦略はJR・私鉄各社も明確にしており、沿線やターミナル駅の再開発を加速させていくことでしょう。



営業エリアが広域に渡っているJR西日本は大阪駅の開発が完了した今もまだ三ノ宮以外に京橋、天王寺、広島等、再開発未着手のターミナル駅を複数抱えますが、阪急阪神にとっては三宮が唯一残された開発地であり、同グループが目指す関西ドミナントを実現する為には神戸への再進出は不可避だったと言えます。神戸阪急ビルの建て替えを皮切りに今後、三宮への大型投資を複数実施していく可能性も高まります。そごう神戸店を取得したという事は一体的な建て替えによる再開発を進め、高層化して低層部に阪急もしくは阪神百貨店を開業させる事はまず既定路線として、かつてそごうが再開発を試みた現アイングパーキングの開発にも乗り出す可能性もあります。

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さんちかと地下階で連絡するそごう神戸店跡の再開発ビルはそのエントランス付近の導線改善や拡大を図ると共に北側に位置する新しい神戸阪急ビルや阪急神戸三宮駅との連携を強固にする為の改造も視野に入るかもしれません。三宮の阪急色は梅田並みに強まり、街造りの先導役は市から民間に移行し、本来のあるべき姿に落ち着いていく流れになるでしょう。

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阪急包囲網が強まる中でJR西日本がどう対抗策を講じて行くのか興味深いです。2000年初頭の阪急の計画白紙撤回後、駅ビル建て替えの構想を表明したのは紛れもなくJRが先でしたが、いつの間にか阪急が再び先行して駅ビル建て替えに着手し、更にはそごうまでを手中に収めたのは計算違いだったのではないかと思われます。これまた本日の日経新聞で報じられた内容ですが、同社の来島社長は定例記者会見で阪急阪神がそごう神戸店を取得した事について、「再開発による相乗効果を期待したい」と述べたそうです。JR駅ビル建て替え時期への問いについては従来通り「できるだけ早く」というコメントに留めたようです。JRの敷地は現在の駅前広場を含めると1.5ヘクタール以上の開発面積を有している事になり、エリア内でも最大乗降客数を誇る三ノ宮駅を抱え、更には温泉掘削まで成功しているので、梅田同様にがぷり四つで阪急阪神と対峙する計画を従来より早めて打ち出してくる可能性も高まっている事でしょう。


category: そごう神戸店跡

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2016/10/13 Thu. 07:57 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 10

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