こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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そごう神戸店の不動産譲渡と今後の建て替え計画構想 

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今月上旬にH2Oリテイリングへの譲渡契約が正式に締結されたそごう神戸店。この契約内容にそごう神戸店の建物と土地の一部の譲渡という文言が入っていましたが、これが現在、そごうが保有する不動産の何処までを含むのかによって、今後の建て替えや再開発を左右します。この建物と土地にはそごうが保有している三宮の全ての不動産を指しているとの情報を頂きました。

そごうが所有している物件は本館中央部(写真の波状パネルとガラスで覆われた部分)がまず挙げられます。本館以外の物件も見てみましょう。

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本館の南側に位置する商業ビル「そごうWing館」。1989年竣工の地上7階建てのテナントビルです。この建物は譲渡されても現状のまま維持されるのではないかと思われます。

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そして今回の譲渡劇で個人的には最大の関心事であったアイング三宮パーキングとして使用されてきた立体駐車場棟のあるこの土地(約3000平方メートル)の行方ですが、こちらも譲渡対象のようです。

これら不動産及び百貨店運営権の最終的な譲渡額は未公表ですが、数百億円以上に上ることは間違いありません。さて今後、検討される老朽化した本館の建て替えですが、そごうが昨夏まで検討していたリニューアル構想はこの土地の活用を柱としたものでした。

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百貨店の建て替えを考える際、完全に営業を停止して、複数年に渡る工事に入る事は基本的に自殺行為です。震災時はそごう、大丸の双方が営業停止に追い込まれましたが、復興開発においてそごうは早期の営業再開を最優先としたがために、コンセプトから練り直した大丸に地域一番店の座を譲り渡すことになりました。

本館の建て替え及び屋号の変更にはやはりこの土地の活用を図って進める事が最有力案ではないかと思います。

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従って建て替え計画は複数のフェーズに分けて進められるものと予想します。第一段階として、まずアイング三宮パーキングの土地に地下階は駐車場、低層階に商業と一部駐車場、中高層階にオフィス、ホテルを入れた高層複合ビルを建設。この低層部に阪急百貨店もしくは阪神百貨店を開業させます。この開業を機にそごう神戸店を閉店。本館の既存建物解体と新築建物の建設に着手。

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第二段階となる本館跡地に建設する建物は低層部に百貨店、高層部をオフィスとした高層複合ビルとし、完成後に第I期ビルの低層部で営業してきた百貨店を新ビルに移転開業させます。第I期ビルの低層部はその後、新たにテナントを募ってリニューアルするか百貨店の別館とします。

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さて残る課題は現在、そごうの新館となっているKSビルとS・ヨシマツビルの2棟の建物です。そごう神戸店がH2Oリテイリングに譲渡された段階で、そごうとの契約はスライド的にH2Oへ同条件で移行するものと考えられますが、その契約が満期を迎えた際、双方が契約更新を行うのかどうか。また新館の大部分を占めるLOFTはセブン&アイ傘下の企業です。しかしこの新館2棟は現在のそごう本館とそれぞれに空中及び地下連絡路によって連結しています。本館建て替え時にはこれらを切り離さざるを得ません。

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LOFTが継続して出店を続けていくのかも定かではありませんが、現状の契約形態によってはセブン社が別途、これらの2棟のビルと個別に契約を更新して、営業を継続する可能性もあります。またS.ヨシマツビルに至っては1階にSMBC信託銀行神戸支店、コメ兵、サーティワンアイスクリーム、9階にメガネの三城等、そごう以外のテナントも営業しています。最近では外壁の改修工事を実施し終えたばかりでもあります。

従ってH2Oが新館の2棟と建て替え計画について、すんなりと合意形成できるのかどうかには疑問符が付きます。

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新館を取り込めるとすれば、現在、梅田の大阪神ビルと新阪急ビルの建て替えで活用された手法となる道路上空を跨いで建物を連結させる一体化プロジェクトがこの三宮でも実現可能ですので、ぜひとも採用して欲しいと思います。よって第三段階にて建て替えられる百貨店の完成形となります。

もし第I~Ⅲ期で建設された建物の商業フロアが全て百貨店に充当されれば、売場面積では大丸を凌いで70,000-80,000平方メートルクラスとなる神戸最大級のマンモス百貨店となる可能性もあります(H2Oとしては梅田と三宮の東西二大ターミナルの双方に1000億百貨店を構えられる体制が整う)。もしアイング三宮パーキングの計画を日生三宮駅前ビルと一体的に考えられるとすれば、可能性は更に飛躍する事でしょう。これまではJR駅ビルの建て替えが三宮再開発の本命馬だったはずですが、そごうの建て替え計画が寧ろダークホースとして浮上する可能性が現実味を帯びてきました。ただこんな構想が実現すると、大丸を中心とした元町の弱体化が懸念されます。Jフロントが「目には目を」的な力による対抗措置を講じるのかどうか。隣接するGSパークの再開発や旧居留地内のパーキングビル建て替え等、色々な憶測を巡らす事が可能です。

category: そごう神戸店跡

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2017/08/16 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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そごう神戸店のH2Oへの正式譲渡契約締結 


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H2Oリテイリング及びセブン&アイ・ホールディグスの双方は8月3日付けでそごう神戸店及び西武高槻店に関する事業の譲受についての契約書締結を正式発表しました。

https://www.h2o-retailing.co.jp/news/pdf/2017/170803teiketsu.pdf株式会社そごう・西武のそごう神戸店及び西武高槻店に関する事業の譲受についての契約書締結のお知らせ

10月1日までには全ての手続きが完了し、予定通り、今秋からそごう神戸店はH2Oリテイリングの保有・運営する百貨店となります。

以下プレスリリース抜粋
「そごう神戸店の一部土地・建物及び西武高槻店の土地・建物は、そごう・西武を分割会社とし、7&i の完全子会社である株式会社神高管理(以下、「神高管理」といいます。)を承継会社とする吸収分割を行った後、神高管理の発行済み株式の全てをH2O アセットが譲り受けます。そごう神戸店及び西武高槻店は、H2O アセットが承継した後も、当面の間は、現在の屋号で百貨店としての営業を継続してまいります。」

「そごう神戸店の一部土地・建物」というのがやはり留意点ですね。そごう神戸店の本館は3棟の建物から構成されており、一番西側は三宮阪神ビルなので、元来、H2Oの所有物件です。今回の契約で譲渡される不動産は本館中央部となります。東側はさくら三宮ビルとして、室町建物が保有しています。本館の建て替えには少なくとも同社との合意が必要です。

当面はそごう神戸店として営業を続けるとしていますが、屋号の変更については阪急だけでなく、まだ阪神という選択肢も残しているようです。建物の一部は阪神ビルですし、阪神神戸三宮駅に直結しているので、阪神というのもごく自然なのですが、ブランド力を考えると、迷う事なく阪急かと思います。

建て替えの検討は早ければ来年度からという報道もありました。今は建て替え真っ最中の大阪神ビル及び新阪急ビルに注力中ですが、すでに東側低層部はかなり出来上がりつつあります。西側に残された既存建物の解体に着手する2期工事が始まり、新しい建物で阪神百貨店が部分開業を始めれば、そごう神戸店の建て替えも本格的な検討を開始できるのではないかと思います。この先行開業は2018年春を予定しているので、来年度の検討開始はあながちかなり高い確率で行われるかもしれません。

建て替え手法や新館との関係性等、気になる課題も多いですが、JRタワーの建設と同時にそごうの建て替えも着工となり、ちょっと前の名古屋のように、駅前にタワークレーンの林が出来る様をニヤニヤと眺めたいですね。

category: そごう神戸店跡

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2017/08/05 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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そごうが描いた幻の神戸店復活プロジェクト 

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読者の方からとても興味深い記事が経済雑誌の日経ビジネスオンラインに掲載されていたという情報を頂きましたので、この内容に関して当ブログでも取り上げたく、今回、記事にしました。

http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/16/070600016/071000004/?ST=smart
日経ビジネス「そごう・西武、幻と消えた大型投資計画」

H2Oリテイリングに今秋、譲渡される予定のそごう神戸店。震災後、大丸神戸店に地域一番店の座を明け渡し、そごうの経営破綻後に西武のミレニアルホールディングス傘下に入ったのが2002年。当時、ロフトを新館に入れる等、合併効果を狙う大規模改装を行いました。しかしセゾングループも解散し、2006年にそごう・西武はセブン&アイホールディングスの傘下に。以来、2002年から15年以上もリニューアルのない状態が継続しています。よって、てっきりそごうは神戸店を見放しており、セブン社の下にある限り、神戸店が浮かばれる事はなく、今回の譲渡も当然の成り行きとみていた節がありました。しかしながら、日経ビジネスの記事はなんとそごうが神戸店に対して数百億円規模の大型投資計画を検討していたと伝えています。

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この大型投資の要となる予定だったのが、そごう本館のすぐ裏手にあるアイング三宮パーキングのある土地です。敷地面積3,000平方メートルを越えるこの1等地はかつて、そごうが12階建ての再開発ビルを建設するという条件で、1996年に財団法人「民間都市開発推進機構」へ117億円で売却されました。しかし2000年にそごうが破綻した為、計画自体が頓挫し、契約不履行によって同機構から土地代金の返却訴訟を起こされました。2005年、東京地裁はそごうに131億円の返還を命じる判決を下しましたが、そごう側は控訴を検討。その後、この問題がどうなったのか明らかではありませんでしたが、2006年にセブン社がそごうを傘下に収めて半年後にそごうがこの土地を買い戻したという事です。

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そごうとしては、かつて神戸地域1番店であり、グループ内でも中核を担う旗艦店だった神戸店を何とかしたいという強い想いがあったに違いありません。その想いに鈴木前会長が応えて土地の買い戻しを即決したそうです。セブン社の幹部は「神戸店は改装すれば売上高1000億円級の横浜店くらいに化ける可能性がある」と考えていたとの事。このリニューアル計画については、長年の投資抑制の中で、久しぶりの大胆な攻めの投資として、そごう・西武の松本前社長の肝入りプロジェクトでした。2016年8月末のセブン社全グループ内戦略会議にてこの全面リニューアル計画が同氏から発表されました。しかしそれから僅か1ヶ月強で、神戸店を含む関西三百貨店のH2Oへの譲渡が発表されたのです。同時に松本氏の社長解任も発表。セブン社内部の内紛によって誕生した新経営陣は鈴木前会長に近かった松本氏を含む鈴木氏側近幹部の一掃を行なったとされます。そごう・西武の社長交代劇によって、そごう自身による神戸店のリニューアルプロジェクトは完全消滅しました。新経営陣にとって、それまで実行されてきたリストラ計画に不満を示す「物言う株主」の米国ファンド・サードポイントも念頭に、新体制発足後100日以内に示すとした中期経営計画の目玉が欲しかった中、この譲渡案件はまさに渡りの船となりました。

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アイングパーキングと既存の神戸店の双方を活用したそごう自身によるリニューアル計画も見てみたかったですね。しかし長期的に考えると、ブランド力を大きく欠損したそごうが再び往時の栄華を再開発で取り戻せたのかどうか。心斎橋の大阪本店も建て替えから大丸への売却にさほどの時間はかかりませんでした。また本館の一部は阪神電鉄が保有しているだけに、リニューアル計画自体もスムーズに進んだのかどうかも分かりません。

H2Oはそごうの屋号を数年継続させる事を示唆していますが、神戸店の建て替えと共に阪急に変更されるのは既定路線かと思います。気になるのはこの譲渡プランにアイングパーキングの土地が含まれていたのか否かです。譲渡されるのであれば、本館の建て替え前にこの土地が再開発されて、建て替え中の営業を代替できますし、建て替え完了後には百貨店とは競合しない優良大型専門店の誘致(例えばヨドバシカメラ等)も可能になります。また高層階はオフィスやホテルに活用できます。建て替えには本館の一部と新館の二棟を保有する地権者との合意が必須ですが、アイングパーキングの開発手法によっては、新館との契約は解消される事も有り得るのではないでしょうか。しかし継続してそごうがアイングパーキングを保有する場合、セブン社がこれをどう取り扱うのか。同グループは一等地にある不動産を活用して、再開発を推進する方針を示しています。まさか自社で運営する新たな商業施設を計画する事はないかと思いますが、ビルを建設して賃貸する可能性はあるかと思います。どちらにせよその他の三宮の再開発プロジェクトに呼応する形で開発が進むのではないでしょうか。

category: そごう神戸店跡

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2017/07/24 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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そごう西神店のH2Oへの譲渡は除外 

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報道各社が今秋に予定されていた関西にあるそごうと西武計3店のH2Oリテイリングへの譲渡が見直され、そごう西神店は譲渡対象から除外される事になったと報じました。

そごう西神店の売上高は約125億円と3店の内でも突出して低く、H2Oとセブン&アイ間の交渉の中で懸案となっていたものと見られます。今後、西神店はセブン社による自力再建を目指す事になります。

7年ほど前にも西神店の閉鎖が取り沙汰された事があります。最終的にはセブン社が閉鎖を否定し、営業を続けてきました。建物を保有する神戸市も賃料の値下げを行なって営業継続支援を行なっています。

しかし百貨店の郊外店の経営環境は厳しく、全国でも郊外店と地方店の撤退と閉鎖が相次いでおり、百貨店事業は都心店や首都圏店に経営資源の集中へ舵を切ったセブン社がどこまで本気で再建に取り組むのでしょうか。地域密着型の百貨店に生まれ変われるかどうかが鍵を握ります。一定期間内に上向かなければ、次の譲渡先選定を開始するか、閉鎖を決めるまでに時間はあまりかからないかと思われます。

西神中央地区からそごうが撤退すれば、中核を失う事になり、地域商業にとっても痛手です。市も新たなリース先を探さなければなりません。西神山手線のターミナル駅の駅ビルが空きビルになる事は是が非でも避けなければなりません。セブン社には踏ん張って欲しいと思います。

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新聞を見た瞬間はそごう神戸店も含めた譲渡が頓挫したのかと少し肝を冷やしました。神戸店とのバーターて他2店の抱き合わせセットだった訳ですが、セブンが上物の無い西神店の価格を吊り上げたのでしょうか。それとも地下鉄乗り入れを決めない市への当て付け?と色々勘ぐってしまいますが、神戸店が阪急として建て替えられても、神戸市内にそごうが存続していく可能性ができた事は喜ぶべきなのかもしれません。


category: そごう神戸店跡

thread: 神戸 - janre: 地域情報

2017/05/12 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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