こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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パークハウス ザ・神戸タワー 相生町丁目計画 

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ファミリア本社及び近代建築のファミリアホール跡地で三菱地所レジデンス他が計画し、大林組の設計・施工で建設中のタワーマンション「パークハウス ザ・神戸タワー」。地上33階 地下1階 塔屋2階建 高さ116.95m 延床面積39,520.55平方メートル 総戸数352戸の分譲マンションです。

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長らく基礎工事が進められていましたが、現在は地下階の躯体工事が進行中です。内部の様子がなかなか分かりませんので、仮囲いに掲示されている電子板を撮影しました。工事の進捗を文字と画像で表示しています。敷地全体が地下深くまで掘り下げられ、縦横無尽に鉄骨の梁が張り巡らされています。これらは切梁と呼ばれ、周囲の山留壁(土留)が崩れてこないようにサポートする役割を果たします。突っ張り棒のような物ですね。この工事の山留は地中連続壁工法が採用されています。コンクリートに鉄骨を埋め込んだ強固な山留壁です。

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このタワーも大林組独自の制振構造であるDFSデュアルフレームシステムが採用されています。建物中心に心棒を構築し、この構造物の周りに建物の躯体を構築。心棒と躯体をオイルダンパーで連結して揺れを抑えるという構造です。すでに神戸市内でも大林が施工したシティタワー神戸三宮やパークハウス ザ・神戸ハーバーランドタワーにこの制振構造が採用されています。ガラスのプリズム感や頂部周りのデザイン等は大阪にあるパークハウス ザ・中之島タワーを踏襲しています。

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今月中旬にこのタワーの販売が開始され、長らく内容が薄かった公式サイトも充実化が図られました。建物低層部の道路に面した二面には保存されたファミリアホールの外壁が復元されますが、私はこの壁面を通したメインエントランスが造られるものと思っていました。予想は外れ、栄町通側の南端にエントランスが配置されています。確かにこの場所の方がJR神戸駅からのアクセスは良いですね。

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エントランスホール内はファミリアホールの内部を再現した高質な空間となります。やはりこの東側コーナー部を活用してカフェやレストランのテナントを誘致して欲しかったですね。

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低層部の外壁は支柱部分がライトアップされるようです。ファミリア時代は暗かったので街の賑わいと雰囲気の向上に貢献します。高層部は軒頂部がライトアップされる予定です。3階にはカフェラウンジ、26階にはスカイラウンジが設けられます。

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パークホームズ神戸 ザ・レジデンスのマンションギャラリーのあった同じ場所にこのタワーのモデルルームもオープンしました。外観はシンプルな造りです。今回のタワーは地価高騰や建設資材及び人件費の増大からか、かなり強気の価格設定になっているようで、最高分譲価格は約2.5億円。神戸市内で分譲されたマンションの最高値となります。それでも東京や大阪に比べれば割安のようです。また神戸市内では新築タワーマンションの希少性が価格を吊り上げる要因にもなっています。他に考えられる新築タワーは住友・関電不動産が新港西地区再開発で計画するツインタワーと野村不動産が参画する垂水駅前再開発のみです。

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2018/03/30 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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ザ・パークハウス神戸タワー 相生町1丁目計画  

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JR神戸駅にほど近いファミリア本社及びファミリアホール跡地で建設中のタワーマンション「ザ・パークハウス神戸タワー」。現在、神戸市内で建設中の唯一の高さ100mを越える超高層マンションプロジェクトです。全国各地でタワーマンションが急増している中、神戸では完全に下火状態です。

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故にこのタワーの存在は貴重であり、非常に注目度の高い案件です。神戸市は公立学校の児童受け入れキャパ不足を理由に中央区を含めた人気地区のファミリー向け住宅開発の抑制に乗り出します。郊外住宅地の衰退と都心回帰は神戸だけに起きている現象ではなく、少子高齢化や日本人のライフスタイルの変化によって大都市を中心に顕著です。利便性の高い都心地区、準都心地区にタワーマンションが増えるのは職住接近とワークライフバランスを重視する共働き層が支持している事もあります。児童急増による教室不足は東京や大阪では神戸以上にシビアですが、都心部の住宅開発抑制はしていません。この条例はデベロッパーにはかなり深刻な打撃を与えかねません。場合によってはこの物件が都心部に建つ最後のタワーマンションとなる可能性もあります。教育環境悪化への対抗策という意味では理解できなくはないですが、今後、三宮を含む都心再開発が進む中で、そうした抑制環境が健全なのかどうかには疑問を持ちます。何より不動産投資先としての神戸の魅力が失せ、活力低下に繋がらないか心配です。あくまでも事態の沈静化を図る有期的な抑制措置であるべきです(個人的には相続税対策でタワーマンション以上に遥かに増殖している賃貸マンションに歯止めを掛ける方が先決なのではないかと思います)。

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ビックリしたのですが、なんとこのプロジェクトについて記事を書くのは半年ぶりでした!6月に基礎工事がスタートした事をお知らせして以来です。この間、時々、現地を訪れては進捗確認や写真の撮影はしていたのですが、ほとんど工事の進行状況が分からずに、お蔵入りしていました。そしていつの間にか時は流れて半年。現場は乗入構台が構築されて、地下躯体の建設が進んでいるようです。

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タワークレーンが登場するまでにはまだしばらく時間が掛かりそうです。来年のゴールデンウィーク辺り予想しています。なので、このプロジェクトに関する記事はまた半年後かもしれません。

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2017/12/22 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 9

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ザ・パークハウス神戸タワー 相生町1丁目計画 

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JR神戸駅に近い相生町1丁目のファミリア本社屋跡地で建設の始まった超高層タワーマンションプロジェクト「相生町1丁目計画」。三菱地所レジデンス、JR西日本不動産開発、三菱倉庫、安田不動産の四社共同事業の布陣は、先行して建設された東川崎町の「ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー」と共通しています。

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物件名は三菱地所レジデンスのブランドを冠とした「ザ・パークハウス神戸タワー」に決定しました。地上33階 地下1階 塔屋2階建 高さ116.95m 延床面積39,520.55平方メートル 総戸数352戸のタワーとなり、低層部にはファミリアホールとして活用されていた近代建築だった旧三菱銀行の保存外壁を二面に復元します。

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着工した敷地内では三点式パイルドライバー1基が山留壁の構築を進めています。今回のプロジェクトもハーバーランドタワーに引き続き、大林組が設計と施工を請け負っています。恐らく今回の物件も大林が得意とする免震システム「デュアル・フレーム・システム」を採用した免震構造が採用されるものと思われます。これは建物中心部に心棒を設置し、この心棒と周りに構築した建物本体の躯体を複数のダンパーで結節して、揺れを抑え込む構造です。心棒はタワーパーキングの役目も果たします。

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現地仮囲いに掲示された完成予想パースです。これまで公開されていたパースよりも更にディテールが描きこまれいます。ハーバーランドタワーと比べると、よりシンプルな外観ですが、まもなく竣工する大阪・中之島の「ザ・パークハウス中之島タワー」にも共通するデザインかと思います。コーナー部のガラス手摺は透明ですが、中央部は不透明ガラスではなく、反射の強いガラスの採用により、よりガラスプリズムの箱を意識した形のようです。神戸市の消防条例がなければ、コーナー部はバルコニーの無いガラスのアルミ/ガラスカーテンウォールになっていたはずです。分譲中の「ザ・パークハウス神戸元町」は高層物件ではない為、コーナー部までバルコニーは回り込んでいません。塔屋のデザインは更に簡素化されたようです。よく見ると最頂部の庇部分が二重になって間にスペースが設けられいます。中之島タワーもスカイオブジェと呼ばれる同様のデザインを採用し、夜間にはこの部分に照明演出が施される造りです。この建物にも同じ演出が期待できそうです。

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ちなみにこちらが中之島タワーの夜景パースです。頂部がライトアップされています。神戸タワーも同様の照明演出が行われる可能性があります。

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この現場では工事予定のお知らせについても画期的な取り組みが進められています。デジタルサイネージ化によって、その週の工事予定、外観パース、向かいの中央郵便局から撮影した現場の全体写真が交互に掲示されていました。

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現在、神戸市内で計画中の分譲マンションで唯一の超高層物件とあり、かなりの注目を集めそうです。三菱地所を含む事業者もかなり力を入れるようです。かなりランドマーク性の高い建物になる事が期待されます。

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2017/06/12 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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(仮称)神戸市中央区相生町1丁目計画 いよいよ着工! 

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子供服のファミリア本社及びファミリアホールとして使用されていた近代建築の旧三菱銀行神戸支店ビル跡地に建設されるのは三菱地所レジデンス、JR西日本不動産開発、三菱倉庫、安田不動産が計画する地上33階 地下1階 延床面積 39,581.92平方メートル 高さ116.95m 総戸数352戸の超高層マンションです。「ザ・パークハウス」を冠したタワーとなる模様です。低層部には解体時に保存された旧三菱銀行の外壁を活用して復元します。

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前回、既存建物の解体が完了した模様をお伝えしました。NHKの朝の連ドラ「べっぴんさん」も終了し、いよいよ再開発がスタートします。

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更地化された敷地内には3点式パイルドライバーが1台投入されました。

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大林組が施行するこの現場も仮囲いの一部がポリカーボネート化されています。3点式パイルドライバーの他にセメントミルクプラントが運び込まれました。山留壁構築が開始されるものと思われます。工法は地中連続壁/ソイルセメント壁となる模様です。壁構築の終わった所から掘削が始まります。

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大阪都心では数十棟のタワーマンションが建設中ですが、神戸では100mを越えるのはこの1棟のみです。三宮の再開発が本格化し始めたら、周辺部を中心に再びタワーマンションプロジェクトも増えるでしょうか。ただ足元では首都圏を中心に価格高騰によるマンション需要の急速な冷え込みが始まっています。関西圏や地方圏はまだそこまで深刻化していません。人口減が止まらない神戸に対し、大阪市への人口流入はタワーマンションの急増が主な要因です。市はタワーを規制するのではなく、エリアを限定して誘導する施策に切り替えるべきです。JR神戸駅の東側や南側は受け皿となる種地が多く存在した為、民間開発によって大型マンションが急増しました。今後は三宮は磯上通地区やJR神戸駅北口をその受け皿とし、生活利便性の向上を含めて地区のガイドラインを策定して、計画的に居住人口を増やすべきです。

category: ファミリア本社跡

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2017/04/25 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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