こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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JR西日本来島社長「構想はまだ」 

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神戸新聞がJR西日本の来島社長が定例記者会見にてJR三ノ宮駅の三宮ターミナルビル建て替えについて「地元の関心が高いのは承知しているが、具体的な構想はまだ」と語ったと報じました。

来島氏が同社社長に就任して1年が経過する時点での会見に加えて三ノ宮駅前広場でボーリング調査が開始されていたので、何らかのコメントがあるのではないかと期待していましたが、まだ何も明かそうとはしませんでした。

同社長は1年前の就任会見にて「2018年までに(新駅ビルの)絵姿をお見せできれば」と意欲を示しました。また真鍋前社長は退任会見にて「何を作るか我々の中では(イメージは)できている」と述べました。この事からすでに青写真はJR社内では出来上がっているが、まだ神戸市との調整が決着しておらず、公表できる段階にはないという事が推測されます。

「神戸市などと連携し、早急に次のステップへ進めたい」と締めくくった来島氏。

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一方、時間貸しパーキング内で行われていたボーリング調査は駅前広場の外縁部にまで範囲を拡大しています。やはり今回の調査は駅前広場全体の状況把握を目的としているようです。

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駅前広場全体で敷地面積は12,300平方メートルあります。現在のターミナルビルの敷地も合わせれば、13,000平方メートルを越えるでしょう。その内、半分の敷地を活用すると仮定した場合、6,500平方メートルの開発用地が生まれることになります。ミント神戸の敷地面積が約2,560平方メートルでしたので、その約3倍の面積です。ミント神戸の規模が地上18階 地下2階 延床面積39,190平方メートル。3倍規模の建物が建設可能とすると、延床面積120,000平方メートルの巨大ビルが誕生します。

しかしながら、全国の主要なJR駅ビルと比較すると、この面積でも小粒と言わざるを得ません。20万平方メートル越えが一流クラスという規模のようです。

名古屋駅ビル 416,565平方メートル (セントラルタワーズ)
札幌駅ビル 276,000平方メートル
京都駅ビル 237,000平方メートル
大阪駅ビル 210,000平方メートル (ノースゲートビル)
博多駅ビル 200,000平方メートル
横浜駅ビル 94,000平方メートル (建て替え中)
千葉駅ビル 70,000平方メートル (建て替え中)

流石に20万平方メートルのビルは非現実的かもしれませんが、10万平方メートルの確保は死守して欲しいと思います。ちなみに現在の三宮ターミナルビルの延床面積は約20,000平方メートルです。

category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/06/25 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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JR三ノ宮駅前広場でボーリング調査開始 

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来年3月に閉館が決まっているJR三ノ宮駅前ビルである三宮ターミナルビル。その後はオフィス、ホテル、商業施設から構成される高層複合ビルに建て替えられる構想です。JR西日本の中期経営計画によって、今年度中にその計画概要が明らかにされる予定となっていますが、南側駅前広場の時間貸しパーキングになっている敷地内2ヵ所で地質ボーリング調査が開始されました。

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一つ目の櫓はパーキング内の南側。以前、温泉掘削が行われていた場所に程近い位置です。建築上のボーリング調査は地盤の締まり具合や硬を計る標準貫入試験を主とします。

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もう一ヵ所は10m程離れた北側。こんな近距離で二ヵ所も掘るのですね。

さて今回のボーリング調査実施が示唆する事を考えてみましょう。まず気になるのは調査が実施された場所です。温泉掘削もこの場所で行われましたが、JR西は駅ビル規模拡大に必要な敷地確保に駅前広場の活用を挙げています。将来的に三宮クロススクエア構想が具現化に向かうのであれば、JRとして社有地内に敢えて公共広場を設ける理由はなく、寧ろ限られた不動産を有効活用したいのが本音でしょう。

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ただ同構想は段階的に整備されていく方針が示されており、いきなり現在の広場を潰してしまうと、利便性に問題が生じます。私はまず広場の西側半分と現在の駅ビルの敷地をL字型に活用し、新駅ビルを建設するものだと予想していました。今回のボーリング調査の実施目的と実施場所は新駅ビル建設においてどういう意味を持っているのでしょうか。

ポートライナー三宮駅が今回のJR駅ビル建て替えと連動して何等かの改修が行われない限りにおいて、広場の東側の活用は難しく、この場所を新駅ビルの拡大用地に充てるのは現実性に乏しい気がします。

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JR大阪駅の改良工事の折は、駅前広場上空に「フロートコート」と呼ばれる暫定的な商業施設が建設されました。既存駅ビルの解体が始まると、複数年に渡ってJR駅周辺の商業的価値や集客性の低下が懸念される事になります。もしかしたら三宮でも同様に暫定的な商業施設を建設する計画があるのではないかと考えてみました。

ボーリング調査が駅前広場敷地内の他の場所も対象になるのであればまた違った可能性も出てきます。すでにJR社内では新駅ビルの構想はある程度固まっているはずですし、すでに神戸市の景観審議会との協議も複数回に渡って協議がもたれているかもしれません。今回のボーリング調査開始は水面下の動きが表面化し始めた兆しと捉えています。

category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/06/19 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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JR西日本が三宮ターミナルビル閉館を公式発表! 

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JR西日本がプレスリリースにて公式に三宮ターミナルビルの閉館を発表しました。いよいよこの時がやって来たと思うと何とも感慨深いです。

三宮ターミナルビルは1981年3月開業の建物で築14年で震災に遭遇。復旧工事を経て営業を再開し、今日に至ります。老朽化が進んできたとは言え、築36年と老朽化のより進む多くの駅ビルからすると比較的まだ新しい感はあります。しかし三宮のターミナル性からすると小規模であり、政令市のJR駅ビルが次々と大規模に建て替えられていく中で、取り残されていきました。

今回の公式発表にあたって、ターミナルビルの建て替えの大義名分が耐震性能の不足とし、耐震改修の検討を行ってきたとあります。我々からすると、現状の建物を耐震改修で乗り切られては「辛抱堪らん」となりますが、建前上はそうせざるを得ないのではないかと思われます。

ターミナルホテルは一足早く年内で営業を終了。OPAやレストラン街のその他のテナント等も来年3月末までに営業を終え、建物は閉館となります。

新ビル計画については検討中として明らかにしてはいませんが、恐らくJR社内ではほぼ概要は固まっているのではないかと思われます。阪急の場合、既存ビル閉館から計画の発表に至るまでに掛かった時間は4ヶ月程、解体工事開始までに5ヶ月を要しました。ただ、閉館は発表からひと月程とかなり駆け足でした。JRの場合は閉館前の新ビル計画概要公表に踏み切るのではないかと睨んでいます。

駅ビルそのものや駅前広場の改修は勿論なのですが、個人的には駅構内やホームの改修も何処まで対象とされるのかを注視しています。コンコースは耐震化改修が進んでいます。これに伴って天井や柱、壁の美装化が徐々に進行していますが、過去数年に渡って進められてきた駅コンコース内の改良工事はいまいちピンと来ない感じでした。他のJR駅の改修や新駅を見ても、確かに新しく綺麗になのですが、グレー一色で染められてしまって色気がないのですね。阪急はその点、色気やムード造りには長けています。三ノ宮駅ではこうした点を踏まえて、駅ビルも駅内も旧居留地化を一つのテーマとして取り組んで欲しいと思っています。

category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/03/07 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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三宮ターミナルビルが2018年3月で営業終了 

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遂にこの時がやってきました!JR西日本がJR三ノ宮駅ビルである三宮ターミナルビルの営業を来春となる2018年3月に終了する方向で調整に入ったと複数のメディアが報じました。来年の4月以降はいよいよターミナルビルの解体に着手し、新駅ビルの建設が開始されることになります。新駅ビルの概要や規模はまだ明らかではありませんが、神戸阪急ビルの事例を考えれば、すでにJRと神戸市の間では一定案は協議されているものと推測できます。

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思えばここまでの道のりは本当に長いものでした。これまでのJR駅ビル建て替えや三ノ宮駅をめぐる一連の動きを時系列にまとめてみました。

2011年1月: 神戸新聞が「JR西日本が市の要請を受けて、JR三ノ宮駅の改修と三宮ターミナルビルの建替えを検討」と報じる。
2011年4月: JR西日本が17億円を投じて主に東改札付近を対象とした三ノ宮駅構内の改良工事実施を発表。
2011年10月: 三ノ宮駅構内改良工事着手。
2012年5月: JR西日本真鍋前社長が就任会見で「JR三ノ宮駅ビルについて「具体的なプランはない」と述べる。
2013年2月: 産経新聞が「三宮ターミナルビルについて、隣接地を活用した増床・建て替えする案がある」と報じる。
2013年3月: 朝日新聞が「新駅ビルは高さ160メートル前後の複合商業ビル、事業費は約400億円、2021年度の完成」を報じる。
2013年3月: JR西日本の中期経営計画に「三ノ宮駅の開発の検討」が盛り込まれる。
2014年2月: JR西日本が兵庫県に温泉掘削許可を申請。
2014年3月: JR西日本が神戸地下街の株式約18%を神戸市から取得。
2014年5月: 三ノ宮駅構内改良工事完了。
2015年2月: ジェイアール西日本ホテル開発が南側駅前広場で温泉掘削工事を開始。
2015年8月: 温泉掘削に成功。
2016年5月: JR西日本来島新社長が就任会見にて「2018年までに(新駅ビルの)絵姿をお見せできれば」と意欲を示す。真鍋前社長は退任会見にて「何を作るか我々の中では(イメージは)できている」と述べる。

2011年初頭の特報が紙面を踊ってから現時点で実に6年が経過していました。その間、様々な出来事があり、その度に一喜一憂をさせられてきました。

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想定される新駅ビルの構成としては、低層部にはJR西日本の運営するファションビル「ルクア」、中・高層部にホテルとしてJRの最高級ホテルブランド「グランヴィア」というパターンが有力です。場合によっては、中層部にオフィス床の供給もあり得ることでしょう。建物の高さは150m以上は目指すべきラインかと思います。ホテルは可能であれば、有力な外資系ホテルの誘致も選択肢として検討されて欲しいですね。

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JR駅ビルの建て替えは三宮再開発の真打プロジェクトとなり、完成した暁には「えき=まち」構想の中軸として機能します。よって神戸阪急ビルの建て替え以上に神戸市との協議と調整は困難を極めるものと推測されます。この駅ビル開発ではボイドとなる空間が非常に重要となります。駅ビル内だけに人を留めずに街との回遊性を高める強力なポンプ機能としての役割を担う事が求められます。特にフラワーロード及び県道21号線の交差する南角+さんちか/地下通路へのエスカレーター/大階段を中心とした回遊空間の創出は必須と考えます。また今後進む三宮東地区再開発とセンター街や旧居留地・元町等の既存中心街を結節する役目も果たします。ポートライナー三宮駅や駅前広場を含めてどういった動線を構築するべきか。京都や大阪以上に駅ビルが街の中に占める重要性が高い再開発となることでしょう。

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またJRはこれまで京都駅では「大階段」、大阪駅では「大屋根」といった各駅にシンボル性のある構造物を基本とした駅ビル開発を行ってきました。三ノ宮駅にもこうした基本となるテーマが与えられるものと思われます。三ノ宮駅の開発は遅れをとりましたが、後発だからこそ、これまで培われた経験や実績が活かされた駅ビル開発になることが期待できます。

遂、先日、JR九州がJR熊本駅の駅ビル建て替え計画概要を発表しました。地上14階建ての複合ビルは1-7階が商業施設、8-14階がホテルとなる構想で、規模は違えど用途は三ノ宮駅ビルと同様となります。この新たな駅ビルは「水」と「緑」をコンセプトとし、最大の見せ場は駅ビルの外側に高さ最大20-30メートルの滝が流れる巨大な緑化施設を併設します。

私も三ノ宮駅ビルの建て替え時には布引の滝をモチーフとした「三宮の滝」をコンセプトとしてはどうかというアイディアを当ブログで述べたことがありますが、熊本ではこれが具現化されます。

熊本ではすでに既存のバスターミナルや百貨店跡を含んだ広大な敷地で巨大な再開発計画が進められています。当ブログでも以前、三宮のバスターミナル新設について考えを示した際にこの再開発ビルについてご紹介した事がありますが、福岡に一極集中しているかに見えた九州において、熊本が反転攻勢を開始しました。

神戸も大阪や京都に負けずとも劣らない玄関口の再整備がようやく実現に向かって走り始めました。

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仮に2018年8月位から現三宮ターミナルビルの解体工事が始まった場合、これに要する期間はどれ位でしょうか。1日約24万人の乗降客に加えて、地下、地上、空中デッキを中心に駅周辺を通行する人の数を考慮すると40-50万人が行き交う過密地帯での難工事です。阪急の規模でさえ1年以上を要しています。更にそこから本体ビルの建設工事に4年掛かります。新JR駅ビルの完成は早くとも7年後の2024年辺りかと推測します。2024年は雲井通5丁目の新バスターミナルビルの完成予定時期でもありますし、6丁目の着工時期でもあります。市庁舎2号館やそごう神戸店の建て替え計画も始動しているかもしれません。さんセンタープラザや点在する大型駐車場の高度利用計画の行方も要注目です。

これからの三宮はこれまでJR大阪駅や名古屋駅周辺で起きていた大型再開発の連鎖が起きてくる事が期待できます。4~5年後には駅周辺に無数のタワークレーンが林立している光景が見られるかもしれません。

category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/02/26 Sun. 00:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 10

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