こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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JR西日本来島社長「構想はまだ」 

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神戸新聞がJR西日本の来島社長が定例記者会見にてJR三ノ宮駅の三宮ターミナルビル建て替えについて「地元の関心が高いのは承知しているが、具体的な構想はまだ」と語ったと報じました。

来島氏が同社社長に就任して1年が経過する時点での会見に加えて三ノ宮駅前広場でボーリング調査が開始されていたので、何らかのコメントがあるのではないかと期待していましたが、まだ何も明かそうとはしませんでした。

同社長は1年前の就任会見にて「2018年までに(新駅ビルの)絵姿をお見せできれば」と意欲を示しました。また真鍋前社長は退任会見にて「何を作るか我々の中では(イメージは)できている」と述べました。この事からすでに青写真はJR社内では出来上がっているが、まだ神戸市との調整が決着しておらず、公表できる段階にはないという事が推測されます。

「神戸市などと連携し、早急に次のステップへ進めたい」と締めくくった来島氏。

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一方、時間貸しパーキング内で行われていたボーリング調査は駅前広場の外縁部にまで範囲を拡大しています。やはり今回の調査は駅前広場全体の状況把握を目的としているようです。

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駅前広場全体で敷地面積は12,300平方メートルあります。現在のターミナルビルの敷地も合わせれば、13,000平方メートルを越えるでしょう。その内、半分の敷地を活用すると仮定した場合、6,500平方メートルの開発用地が生まれることになります。ミント神戸の敷地面積が約2,560平方メートルでしたので、その約3倍の面積です。ミント神戸の規模が地上18階 地下2階 延床面積39,190平方メートル。3倍規模の建物が建設可能とすると、延床面積120,000平方メートルの巨大ビルが誕生します。

しかしながら、全国の主要なJR駅ビルと比較すると、この面積でも小粒と言わざるを得ません。20万平方メートル越えが一流クラスという規模のようです。

名古屋駅ビル 416,565平方メートル (セントラルタワーズ)
札幌駅ビル 276,000平方メートル
京都駅ビル 237,000平方メートル
大阪駅ビル 210,000平方メートル (ノースゲートビル)
博多駅ビル 200,000平方メートル
横浜駅ビル 94,000平方メートル (建て替え中)
千葉駅ビル 70,000平方メートル (建て替え中)

流石に20万平方メートルのビルは非現実的かもしれませんが、10万平方メートルの確保は死守して欲しいと思います。ちなみに現在の三宮ターミナルビルの延床面積は約20,000平方メートルです。
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category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/06/25 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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ワコーレ神戸市中央区中山手通3丁目新築工事 

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トアロードと山手幹線の角地となるJT神戸支店跡地。同支店が旧居留地内の賃貸ビルに移転したことから保有資産の売却が行われました。譲渡先は和田興産。この時期、同社は都心の大型開発用地を積極的に取得しようと躍起でした。同社史上最大物件となったワコーレシティ神戸三宮、神戸三宮トラッドタワーと都心の大型プロジェクトを立て続けに進めてきましたが、江戸町/伊藤町の計画は白紙撤回。この中山手通も塩漬けのまま3年が経過。しかしここに来てようやくプロジェクトが動き始めます。

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計画されている建物は地上14階 地下1階の分譲マンションですが、敷地面積の広さを活かして、延床面積が18,000平方メートルを越える大型物件となります。

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東西に細長い敷地であり、南側にはトア山手の超高層マンションが聳える為、マンション立地としては開発の難しい案件と考えられていました。デザインとしては単なる板状マンションとはせずに、コーナーを活かし、角度を付けたファサードには一部、アルミカーテンウォールを採用したり、低中層部には中央に共用廊下を挟んで南北の両面に住戸を配する等、複雑な形状となっています。山手幹線に面する1階部分はピロティが設けられるようです。

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景観デザイン協議では店舗整備の可能性についての言及と要望が出されていましたが、恐らく聞き入れられないでしょう。一時はイカリスーパーの移転先とも噂されました。山手幹線の景観連続性はこの建物の出現で生まれてくるのではないかと思います。


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category: トアロード

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2017/06/23 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 4

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カンデオホテルズ神戸トアロード新築工事 三宮3丁目ホテル計画 

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トアロードのカンデオホテルズ神戸トアロード新築工事の地上躯体鉄骨建方が本格化しています。まずは敷地の東側を一気に組み上げています。

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建物の東側に非常階段が設けられています。躯体の鉄骨と合わせて階段も上へと伸びていきます。

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撮影時で最高部は11階に達していました。上棟すると14階になるのでこれよりも更に3層高くなります。

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想像以上の存在感が出てくるのは間違いないですね。かなりの迫力です。個人的には現在建設されているホテルの中で最も注目しているのがこのホテルと阪急神戸ビルのレムです。従ってこのホテルの鉄骨建方が始まるのを心待ちにしていました。

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既存ビルの解体にも時間が掛かりましたし、解体後の更地期間もかなり長期化しました。着工後も地中障害物撤去、基礎、地階工事と表面上は変わり映えのない時間がかなり続きました。このプロジェクトを追いかけ始めたのが2015年10月。あと3ヶ月強で2年です。

オフィスビルやホテル関連の記事が続きます。一時はマンション計画が中心だった時期もありました。磯上通や栄町通を中心に相変わらず賃貸マンション建設は続いていますが、不動産市況における多様化が見られるのは良い事です。
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category: 三宮3丁目ホテル計画

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2017/06/22 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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(仮称)中山手通ホテルProject 

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またもや新規ホテルプロジェクトが浮上してきました。神戸でも賃貸/分譲マンションに代わって、投資対象の用途がホテルへとシフトしつつあるのでしょうか。今回は中山手通3丁目の角地がその対象となります。トア山手に隣接したトア公園の斜向かいという立地です。



具体的にはこの場所です。

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すでに神戸市のホテル等建築指導要綱による標識が掲示されています。

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また建築計画のお知らせも出ていました。615.28平方メートルの敷地に地上11階地下1階 延床面積3,510.78平方メートルのホテルを建設します。

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事業主は大阪の不動産/ホテル運営会社のプレジャーズコーポレーション。客室数は96室で鉄筋コンクリート造の建物になります。避難経路を建物外部に設けるホテルが多い中、この建物は外観に拘りがあるようです。

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現地ではまだ既存建物が残っている状態です。角地のみ建物の地上部が解体されました。今後残る建物の解体工事も始まるものと思われます。遂、先日、栄町通のホテル計画が明らかにになったばかりですが、更にこのホテルが加わった事で、新規のホテルプロジェクトは10件に達しました。

1. 神戸ルミナスホテル三宮 272室
2. ユニゾイン神戸三宮 199室
3. カンデオホテルズ神戸トアロード 160室
4. 神戸三宮駅前ビジネスホテル(雲井通6丁目) 150室
5. 雲井通4丁目ビル(旧朝日パーキング跡地) 219室
6. ホテルリブマックス神戸三宮 客室数不明
7. ドーミーイン(旧りそな神戸ビル跡地) 客室数不明
8. レム(神戸阪急ビル) 250~300室
9. 神戸市栄町通ホテル 111室
10. 中山手通ホテルProject 96室

category: 中山手通ホテル計画

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2017/06/21 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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(仮称)磯上オフィス新築工事 日本イーライリリー新本社屋 

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来春完成予定を目指して建設中の大型オフィスビル「(仮称)磯上オフィス新築工事」。建隆マネジメントが計画し、日本イーライリリーが本社を移転する地上10階建て、延床面積 約23,560平方メートルの事務所ビルとなります。竹中工務店の設計・施工で基礎工事が進んでおりましたが、いよいよタワークレーンが登場しました!

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前回の記事においてタワークレーンの登場や数に触れましたが、予想通り2基の投入となりました。竹中工務店のタワークレーンはマスト部がシルバーに塗装されており、洗練感があります。

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タワークレーンの足元周り。すっきりし過ぎていて、建設現場とは思えないですね。クレーンはビルの中央部に設置されており、フロアクライミング方式で鉄骨建方を進める模様です。フロアクライミングは建物の成長に合わせて、台座が上に移動していきます。前回、竹中のシルバータワークレーンが神戸に姿を見せたのは三宮ビル北館の建設工事でした。この際は1基のみの投入でした。

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敷地内の大部分の配筋とコンクリート打設が完了しています。

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この建物の鉄骨建方は見応えがありそうです。この規模の鉄骨建方を拝める機会はここ最近では鈴蘭台駅前の再開発ビル建設工事くらいでしょうか。オフィスビルとしては、三宮ビル北館がSRC造だったので、神戸製鋼本社ビル以来です。ただ大林組が施工した神鋼ビルでは敷地面積に余裕があったせいか、鉄骨建方は全てクローラークレーンで完了しました。

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2006年から2009年位までは、ミント神戸、明治安田生命神戸ビル、神戸旧居留地25番館等の鉄骨造の高層ビル建設が相次ぎ、都心でタワークレーンによる鉄骨建方を楽しむ機会に恵まれましたが、ここ最近は建設される高層建築の主流が鉄筋コンクリート造のタワーマンションとなってしまったので、鉄骨造ファンの私にとってはこの工事に狂喜乱舞です。

今後は神戸阪急ビルやJR駅ビルの建て替え、バスターミナルビル等、鉄骨造の高層ビル建設工事が目白押しの予定です。都心の再開発活発化とマンション価格の高騰化によるマンション建設の抑制から、鉄骨需要の高まりと、コンクリート需要の下落が非常に顕著になっているようです。また最近はホテル建設も急増して、更に鉄骨需要の高まりに拍車を掛けています。

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高さ50mの免振構造を採用した最新鋭オフィスビルとなります。来月後半、このビルの建設現場にて女子小中学生と保護者を対象にした「けんせつ小町活躍現場見学会」と呼ばれる見学会が行われるそうです。ウチのちびはまだ2歳ですし、平日なのでどちらにせよ参加はできませんが、羨ましい限りですね。もしこのブログを見ている竹中の方がいらっしゃったら、ぜひご連絡を!(笑)

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category: イーライリリー新本社屋

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2017/06/20 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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JR三ノ宮駅前広場でボーリング調査開始 

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来年3月に閉館が決まっているJR三ノ宮駅前ビルである三宮ターミナルビル。その後はオフィス、ホテル、商業施設から構成される高層複合ビルに建て替えられる構想です。JR西日本の中期経営計画によって、今年度中にその計画概要が明らかにされる予定となっていますが、南側駅前広場の時間貸しパーキングになっている敷地内2ヵ所で地質ボーリング調査が開始されました。

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一つ目の櫓はパーキング内の南側。以前、温泉掘削が行われていた場所に程近い位置です。建築上のボーリング調査は地盤の締まり具合や硬を計る標準貫入試験を主とします。

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もう一ヵ所は10m程離れた北側。こんな近距離で二ヵ所も掘るのですね。

さて今回のボーリング調査実施が示唆する事を考えてみましょう。まず気になるのは調査が実施された場所です。温泉掘削もこの場所で行われましたが、JR西は駅ビル規模拡大に必要な敷地確保に駅前広場の活用を挙げています。将来的に三宮クロススクエア構想が具現化に向かうのであれば、JRとして社有地内に敢えて公共広場を設ける理由はなく、寧ろ限られた不動産を有効活用したいのが本音でしょう。

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ただ同構想は段階的に整備されていく方針が示されており、いきなり現在の広場を潰してしまうと、利便性に問題が生じます。私はまず広場の西側半分と現在の駅ビルの敷地をL字型に活用し、新駅ビルを建設するものだと予想していました。今回のボーリング調査の実施目的と実施場所は新駅ビル建設においてどういう意味を持っているのでしょうか。

ポートライナー三宮駅が今回のJR駅ビル建て替えと連動して何等かの改修が行われない限りにおいて、広場の東側の活用は難しく、この場所を新駅ビルの拡大用地に充てるのは現実性に乏しい気がします。

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JR大阪駅の改良工事の折は、駅前広場上空に「フロートコート」と呼ばれる暫定的な商業施設が建設されました。既存駅ビルの解体が始まると、複数年に渡ってJR駅周辺の商業的価値や集客性の低下が懸念される事になります。もしかしたら三宮でも同様に暫定的な商業施設を建設する計画があるのではないかと考えてみました。

ボーリング調査が駅前広場敷地内の他の場所も対象になるのであればまた違った可能性も出てきます。すでにJR社内では新駅ビルの構想はある程度固まっているはずですし、すでに神戸市の景観審議会との協議も複数回に渡って協議がもたれているかもしれません。今回のボーリング調査開始は水面下の動きが表面化し始めた兆しと捉えています。

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category: JR三ノ宮駅改修構想

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2017/06/19 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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雲井通6丁目 三宮駅前ビジネスホテル計画  

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JR三ノ宮駅前の雲井通6丁目角地で建設中の神戸三宮ビジネスホテル計画です。ホテル建築としては珍しく鉄筋コンクリート造です。現在、神戸市内で建設中もしくは計画中のホテルはその殆どが鉄骨造です。唯一、他に江戸町で建設中のルミナスホテルが鉄骨鉄筋コンクリート造です。

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完成すると13階に達しますが、現在は7階辺りの躯体構築を行なっているようです。隣の東急REIホテルと比べると階高が異なります。日本人も平均身長が伸びてきており、時代の移り変わりと共に建物の用途に関わらず、階高も大きくなっています。

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一時的ではありますが、この角地にホテルが立つ事によって建物の連続性が生まれます。都市における風格を語る上で高規格の建物の連続性は重要な知覚的ポイントです。経済力のある都市である程、この連続性の距離や範囲が拡大します。昨今の再開発ではこれが垂直方向に拡張している傾向にあります。地方都市ではこの連続性に欠けが生じ、凸凹のスカイラインが形成されています。神戸もこの点、例外ではありません。土地の高度利用が図られる都市でなければ、風格は生まれないのです。今後の再開発によって、三宮はある意味初めて神戸の都市格に相応しい景観形成が図られる機会になりそうです。

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category: 雲井通6丁目計画

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2017/06/17 Sat. 08:47 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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