こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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JR三ノ宮新駅ビルの構想内容 

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先月、JR西日本の来島社長がJR三ノ宮駅の三宮ターミナルビルの建て替えついて「構想はまだ」と語りましたが、神戸市と計画内容の調整を行っている事が示唆されていました。計画されている新駅ビルの構想概要について情報を頂きましたので、まとめてみたいと思います。

①新駅ビルは駅前広場西側を建設地として活用

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現在のターミナルビルの南側となる円形広場からロータリーの西側に掛けての駅前広場を新ターミナルビルの建設地に充当します。現在、フラワーロード横で稼働している地下階へのエスカレーター・階段は廃止されます。新駅ビル地下階と地下通路・さんちかとの接続やボイドとなる地下広場の再整備がどう行われるのか気になります。三宮交差点に面した地上階のコーナー部も将来的な三宮クロススクエアとの連携も考慮された設計とされる必要があります。

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南側の駅前広場は約13,000平方メートルの敷地面積があります。敷地は西側に向けて三角状にすぼんでいるので、新駅ビルが建設できる建築面積は5,000平方メートル程でしょうか。残りの駅前広場や駅舎を含めると相当の敷地面積とみなされるので、容積率の緩和抜きでも相応の超高層ビルの建設は可能かと思いますが、公共性や屋上・壁面緑化、国土交通省によるホテル建築の規制緩和、そして何よりも都市再生法による緊急整備地区、特定都市緊急整備地域の指定がありますので、望めば200mを越える高層ビルも可能ではないかと思われます。但し、神戸市景観条例の高さ制限が足枷になります。三宮駅前地区では165mの高さが限界とされています。

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駅前広場の東側はタクシー乗降場として再編されます。敷地の形状から、ロータリーの回転方向は現在の東西水平型から南北垂直型に変更されるものと思われます。一瞬、ちょっと狭いかなとも思いましたが、将来的に三宮クロススクエア構想によって県道21号線部分までロータリーが南側に拡張されるので、最終形は今とさほど変わらない面積が確保されるのではないかと思われます。

②ポートライナー三宮駅を新駅ビル内に拡張

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ポートライナーは朝夕ラッシュ時の乗車率が問題視されていますが、今後、神戸空港の民営化や医療産業都市の発展に伴って更なる輸送力の増強が求められますが、運行本数の増便はすでに限界です。ライナーの編成車両数を増やす事が検討されているようです。現在の6両から8両編成化がこの新駅ビル建設によって実現する構想です。現在の三宮駅を西方向に拡張し、新駅ビル内に取り込む形となります。またこの拡張に合わせて新駅ビルの3階に改札も設けられるようです。この新改札がJR駅に直結するのかは定かではありません。直結の乗り換えを実現するには高架駅上に橋上通路の構築が必要となります。

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駅舎と県道21号線の間にはかなりの高低差があります。不思議な高低差で駅舎周辺のみが盛り土されたような形です。この高低差を利用して駅前広場地下に駐車場がありますが、この高低差のある部分は新駅ビルが建設されるとなると、フロア構成も少し複雑になるかもしれません。

③駅北広場も拡張

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駅の北側にある駅前広場も拡張が構想されているようです。拡大には既存ビルの解体が必要になる他、新たに広場に面する事になる建物もそのままでは不恰好となるので、広場の拡張は駅前再開発とセットで行われる事が必須となります。これはJRのみでは実現不可能なので、周辺地権者との共同事業となりますが、もし実現するのであれば、駅周辺は南北共に大きな変貌を遂げることになり、神戸の玄関口がその都市格に相応しい風格を備える事が可能となります。

上記の構想が現実にどこまで具現化するのかは定かではありません。しかし内容としては極めて堅実な内容(特に南側について)だと思われます。この駅ビル建設と南北の駅前広場の再整備に加えて、東改札の新設も構想のテーブルに乗っています。ここまで大規模な再編の手が入れられるのであれば、柱も多く天井が低くて圧迫感のある西口も再整備が必要となるでしょう。阪急側が阪急神戸ビルの建て替えで劇的に変化を遂げれば、尚更、JR西口のリニューアルは必須となるでしょう。

いずれにせよ阪急の駅ビル建て替え以上に遥かに大規模となる事や駅周辺の在り方、動線等を大きく変える100年の計になる事は間違いありません。神戸市の関与する部分もかなりあるので、両者の連携と協働が必要です。

さてJRからの公式発表は一体いつになるでしょうか。

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2017/07/28 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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神戸空港運営権を関西エアポートに譲渡 

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神戸市は神戸空港の運営権に関する優先交渉権者にオリックス、バンシ、関西エアポート連合を決定したと発表しました。事実上、来年4月の同空港民営化が決定し、関西エアポートの完全子会社が運営を開始する事になります。

開港から11年。開港までの紆余曲折に加え、開港後の道程も平坦ではありませんでした。案の定、搭乗者数が需要予測には一度も届いた事がなく、破綻による日航の撤退や就航便数の大半を占めるスカイマークの破綻によって一時は空港存続の危機にも直面しかけました。

それでも三宮から18分という距離や周辺道路網の充実性、海上空港による24時間運用が可能な事等、そのポテンシャルは非常に高く、開港から課されている運用時間や就航便数の制限などの規制が緩和、撤廃されれば、飛躍的に成長する可能性を秘めています。神戸市は規制緩和に対する最も有効的な手段として、関西三空港の一体運用へその解を求めました。

神戸空港への規制は開港時にはまだ低迷していた関西国際空港への配慮によるものです。しかし今や関空は関西エアポートによって伊丹と一体運用され、昨今の外国人観光客増加によって、活況を呈しています。今後に至っては更に需要が高まると、関空や伊丹のみでは対応に限界が生じる可能性が高まり、自ずと神戸の活用が必須となる状況が見え始めています。

そんな環境の中での運営権売却はタイミングとしてはまさにベストと言えます。関西の自治体の首長も次々と神戸空港の規制緩和に肯定的な意見を述べるようになり、物事を大局的に見る余裕が出てきました。万博誘致やIR施設が検討される夢洲は5号湾岸線が延伸されると神戸空港が最もアクセスの良い空港になります。東京圏への一極集中がますます高まる中、関西の受け入れキャパを高め、域内の回遊性を改善し、オール関西での活性化を図る事が必要であるという風潮に変わりつつあります。

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規制緩和が実現するまでにはまだ議論や時間が必要になります。それまでの措置として、関西エアポートはチャーター便やビジネスジェットの拡大、ターミナルビル内の商業施設の拡充、スマートレーンの導入等、民間ならではの手法を採り入れて、2022年までに利用者数を300万人まで増加させる計画です。

規制が撤廃され、24時間運用が開始となり、離着陸回数も大幅増となった場合、どこまで需要が伸びるでしょうか。国際線も就航するようになれば、年間1000万人という数字も現実的になるかもしれません。ちなみに伊丹は1500万人です。そこまで増えると、現状、ポートライナーに偏る交通アクセスも限界が生じ、新たな交通機関の検討も必要になりますし、ターミナルビルの増築もあり得るでしょう。その玄関口となる三宮はアクセス性の良さが好感されてホテルやオフィス需要が伸び、再開発に弾みがつくでしょう。

神戸空港の搭乗者はこの3ヶ月間、連続で過去最高の月間数を更新し続けていますが、3000億円のインフラ投資がようやくそれに見合う経済的効果をもたらし始める可能性が高まってきました。
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category: 神戸空港

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2017/07/27 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 5

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メリケンパークに誕生した夜景の綺麗なレストラン 

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ポートタワーの南側にオープンした新レストラン/カフェ「SO.TABLE KOBE 0330」。昼間もスタイリッシュさが際立立ていますが、夜間は見事な照明演出によって更に目立つ存在です。

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ライトアップに加えて、大きな開口部から店内の明かりも漏れ出るので、建物全体が明るく輝いています。

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周辺部への賑わい創出には素晴らしい演出ですが、店内から眺める眺望はどうでしょうね。明る過ぎると、反射で窓外の景色は見えなくなります。

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しかしコンテナがこんなにデザイン性の高い建造物に化けるとは思いませんでした。予想以上によく出来た建物です。雑誌「商業建築」に掲載されるのではないでしょうか。

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デザイン性の高さと夜景の美しい新レストラン/カフェがもう一軒。スターバックスコーヒー神戸メリケンパーク店です。

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階段の照明演出もさりげなくニクイですね。

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メリケンパークは日本でも有数の夜景の美しい公園に生まれ変わりました。
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category: メリケンパークリニューアル

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2017/07/26 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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サンシティタワー神戸のライトアップ 

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竣工したHAT神戸の真ランドマークタワーである「サンシティタワー神戸」。地上35階、高さ131.8mの超高層タワーシニアレジデンスです。デザイン性の高さで定評のある安井建築設計が手掛けた外観デザインにおいて、一際目を引くのは最上層階の34-35階の2層。この部分は3面をアルミカーテンウォールに覆われたガラス張りになっており、その頂部にかなり輝度と光量の高い電飾が取り付けられています。

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LEDの鮮やかでくっきりとした照明がHAT神戸の夜の新たなシンボルとなりました。

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カーテンウォールから漏れ出るラウンジの明かりも照明演出の一部のようになっています。

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このタワーが都心地区やハーバーランド周辺に建設されていればもっと映えただろうなと思いました。ハーバーウェィから眺めたHAT神戸はとても近未来的です。将来的には延伸された湾岸線から眺める神戸の夜景は関西の名物になるのでないかと思います。その中でこのタワーも煌めいて目立つ事でしょう。

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周辺の建物は中低層の為、このタワーの存在感はかなりあるものと思っていましたが、まだ入居率が低いためか、居室の明かりもまばらでそこまで目立つ存在ではないようです。

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やはりカーテンウォールの頂部が格好良いタワーです。三宮にも早くアルミカーテンウォールに建物全体を覆われた超高層オフィスビルが建設されて欲しいですね。アイング三宮パーキングにそんなビルが建つ事を夢見ています。

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人と防災未来センター西館も一昨年前からライトアップが開始されています。原則、毎週金曜日と土曜日に点灯しています。

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LEDによって変幻自在に色が変わります。こんなガラスの箱がウォーターフロントにあると映えるでしょうね。HAT神戸もれっきとしてウォーターフロントではあるのですが。神戸はこれまで都心部を分散させ過ぎました。今後は都心集中に専念すべきです。

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category: ライトアップタワーズ

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2017/07/25 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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そごうが描いた幻の神戸店復活プロジェクト 

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読者の方からとても興味深い記事が経済雑誌の日経ビジネスオンラインに掲載されていたという情報を頂きましたので、この内容に関して当ブログでも取り上げたく、今回、記事にしました。

http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/16/070600016/071000004/?ST=smart
日経ビジネス「そごう・西武、幻と消えた大型投資計画」

H2Oリテイリングに今秋、譲渡される予定のそごう神戸店。震災後、大丸神戸店に地域一番店の座を明け渡し、そごうの経営破綻後に西武のミレニアルホールディングス傘下に入ったのが2002年。当時、ロフトを新館に入れる等、合併効果を狙う大規模改装を行いました。しかしセゾングループも解散し、2006年にそごう・西武はセブン&アイホールディングスの傘下に。以来、2002年から15年以上もリニューアルのない状態が継続しています。よって、てっきりそごうは神戸店を見放しており、セブン社の下にある限り、神戸店が浮かばれる事はなく、今回の譲渡も当然の成り行きとみていた節がありました。しかしながら、日経ビジネスの記事はなんとそごうが神戸店に対して数百億円規模の大型投資計画を検討していたと伝えています。

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この大型投資の要となる予定だったのが、そごう本館のすぐ裏手にあるアイング三宮パーキングのある土地です。敷地面積3,000平方メートルを越えるこの1等地はかつて、そごうが12階建ての再開発ビルを建設するという条件で、1996年に財団法人「民間都市開発推進機構」へ117億円で売却されました。しかし2000年にそごうが破綻した為、計画自体が頓挫し、契約不履行によって同機構から土地代金の返却訴訟を起こされました。2005年、東京地裁はそごうに131億円の返還を命じる判決を下しましたが、そごう側は控訴を検討。その後、この問題がどうなったのか明らかではありませんでしたが、2006年にセブン社がそごうを傘下に収めて半年後にそごうがこの土地を買い戻したという事です。

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そごうとしては、かつて神戸地域1番店であり、グループ内でも中核を担う旗艦店だった神戸店を何とかしたいという強い想いがあったに違いありません。その想いに鈴木前会長が応えて土地の買い戻しを即決したそうです。セブン社の幹部は「神戸店は改装すれば売上高1000億円級の横浜店くらいに化ける可能性がある」と考えていたとの事。このリニューアル計画については、長年の投資抑制の中で、久しぶりの大胆な攻めの投資として、そごう・西武の松本前社長の肝入りプロジェクトでした。2016年8月末のセブン社全グループ内戦略会議にてこの全面リニューアル計画が同氏から発表されました。しかしそれから僅か1ヶ月強で、神戸店を含む関西三百貨店のH2Oへの譲渡が発表されたのです。同時に松本氏の社長解任も発表。セブン社内部の内紛によって誕生した新経営陣は鈴木前会長に近かった松本氏を含む鈴木氏側近幹部の一掃を行なったとされます。そごう・西武の社長交代劇によって、そごう自身による神戸店のリニューアルプロジェクトは完全消滅しました。新経営陣にとって、それまで実行されてきたリストラ計画に不満を示す「物言う株主」の米国ファンド・サードポイントも念頭に、新体制発足後100日以内に示すとした中期経営計画の目玉が欲しかった中、この譲渡案件はまさに渡りの船となりました。

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アイングパーキングと既存の神戸店の双方を活用したそごう自身によるリニューアル計画も見てみたかったですね。しかし長期的に考えると、ブランド力を大きく欠損したそごうが再び往時の栄華を再開発で取り戻せたのかどうか。心斎橋の大阪本店も建て替えから大丸への売却にさほどの時間はかかりませんでした。また本館の一部は阪神電鉄が保有しているだけに、リニューアル計画自体もスムーズに進んだのかどうかも分かりません。

H2Oはそごうの屋号を数年継続させる事を示唆していますが、神戸店の建て替えと共に阪急に変更されるのは既定路線かと思います。気になるのはこの譲渡プランにアイングパーキングの土地が含まれていたのか否かです。譲渡されるのであれば、本館の建て替え前にこの土地が再開発されて、建て替え中の営業を代替できますし、建て替え完了後には百貨店とは競合しない優良大型専門店の誘致(例えばヨドバシカメラ等)も可能になります。また高層階はオフィスやホテルに活用できます。建て替えには本館の一部と新館の二棟を保有する地権者との合意が必須ですが、アイングパーキングの開発手法によっては、新館との契約は解消される事も有り得るのではないでしょうか。しかし継続してそごうがアイングパーキングを保有する場合、セブン社がこれをどう取り扱うのか。同グループは一等地にある不動産を活用して、再開発を推進する方針を示しています。まさか自社で運営する新たな商業施設を計画する事はないかと思いますが、ビルを建設して賃貸する可能性はあるかと思います。どちらにせよその他の三宮の再開発プロジェクトに呼応する形で開発が進むのではないでしょうか。
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category: そごう神戸店跡

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2017/07/24 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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(仮称)磯上オフィス新築工事 日本イーライリリー新本社屋 

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建設が着々と進む大型オフィスビルである「磯上オフィス新築工事」。イーライリリー日本法人の新本社ビルになる予定です。先週、このビルを取り上げた記事をいよいよ鉄骨建方ショーが始まるとして結びましたが、全くそういった工事にはならなかったようです。

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外縁部のPCa柱が更に上に伸ばされています。PCa柱の建方が進められていました。しかし前週の工事予定には確かに鉄骨建方の記載がありました。

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外縁部のPCa柱が一段と高くなりました。3階部分の柱かと思われます。この建物の構造は鉄骨造とRC(鉄筋コンクリート)造とされていました。高層ビルでも低層部をSRC造、中高層部を鉄骨造といった例はたくさんあります。今回も低層部と中高層部を異なる構造で建設する建物だと思っていましたが、どうやら違うようです。

1階躯体の構築時にPCaの柱や鉄筋コンクリートの壁と鉄骨の梁が組み合わされた構造が見えていました。この線でネット検索してみると、RCSハイブリット工法という構造がある事が分かりました。鉄骨造と鉄筋コンクリート造のいいとこ取りといった工法のようです。SRCと何が違うんだと思いましたが、鉄骨は梁のみの建材で、残りの躯体は鉄筋コンクリートとなるのがRCS。一方、SRCは鉄骨の柱や梁を更に鉄筋コンクリートで覆う工法で、頑強ですが、重くてコストが高い構造でもあります。

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なので、作業予定において躯体工事の合間に鉄骨建方が現れたのは梁部の鉄骨接合の作業が入った為でした。ガンガンと鉄骨が組み上げられる様相を期待していただけに残念!鉄骨建方ショーの開演と舞い上がってしまってお恥ずかしい限りです。まだまだ勉強が足りませんね。。。

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今回は良い勉強になりました。となると、都心大型案件の鉄骨建方はやはり神戸阪急ビルの地上階工事が始まるまではお預けでしょうか。もしくは牛歩の阪急ビルを他所に意外に早く市庁舎2号館建て替えの方が先になるという可能性もあります。新長田の県市合同庁舎ではそれなりの規模の鉄骨建方が見られそうです。

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category: イーライリリー新本社屋

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2017/07/22 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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布引町TAKAIビル新築工事 

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加納町交差点角地である布引町2丁目で計画されている(仮称)TAKAIビルの外観デザインが明らかになりました。コーナー部をシリンダー型にし、そのファサードを全面ガラスカーテンウォールで覆うというスタイル性の高い建物になりそうです。イスズベーカリーの本店跡地という事で注目を集めていましたが、当初、この場所に計画されて白紙撤回されたプロジェクトも円筒形のコーナー部を持つデザインでした。この計画が頓挫した後の新プロジェクトだったので、新たなデザインがオーソドックスなものになってしまったらと気になっていました。パースを見た瞬間は、国際会館前交差点に立つヒューリック神戸ビル(みずほ銀の入るビル)の写真かと目を疑いました。

http://koberun.web.fc2.com/office/f_build.html
ヒューリック神戸ビル

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建物の規模は地上10階 高さ34.93m 延床面積3,026.54平方メートル。1階にはイスズベーカリーが再開業する予定です。建物用途は店舗/事務所付き共同住宅です。近接して建設中のユニゾイン神戸三宮と合わせてランドマーク性の非常に高い建物になりそうで、完成が楽しみになってきました。このまま即、着工して欲しいと思います。



建設地はこちら。

category: 布引町TAKAIビル

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2017/07/21 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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