こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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NTT西日本葺合別館は解体?再開発の可能性 

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中央区小野柄通4にあるNTT西日本兵庫支店葺合別館。かなり年季の入った建物ですが、すでに閉鎖されています。南側の角地にあった数台のみのコインパーキングも同様に閉鎖されています。

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恐らく老朽化に伴って閉館となったものと思われますが、今後、解体される可能性が高いです。その後、自前で建て替えるのか、売却して開発されるのか。東西に広い敷地で、敷地面積は1,500-2,000平方メートルはありそうです。

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北側に隣接してNTTの子会社であるNTT都市開発が建設した大型オフィスビルのアーバンエース三宮ビルがあります。

さて再開発されるとする場合、どんなパターンが考えられるでしょうか。

① アーバンエース三宮ビル同様にオフィスビルを建設
② 分譲マンションを建設
③ 土地を分割し、西半分にビジネスホテル、東半分に分譲マンションを建設
④ コインパーキングを開設

この中では①の可能性が最も低いですが、竣工したばかりのリリープラザのように有力企業の1棟借りやホテルと組み合わせた複合ビル化であれば、可能性は高まるかもしれません。

②は売却になると、取得額が高額になる可能性があり、タワー型マンションでなければ投資額の回収が困難になるかもしれません。ただ都心部は市が超高層住宅建設の制限を掛けようとしている結果、新規分譲マンションの着工は抑制されています。また自社開発でウエリスブランドの分譲という形であれば話は別ですが、板状15階マンションというつまらないケースになるのは避けたいところです。

③は個人的に最も現実的なのではないかと思っています。土地の分割によって規模が小さくなり、投資額も抑えられるので自社開発にせよ他社売却にせよ手を出しやすくなります。

④は最も残念なパターンですが、暫定的にはあり得ると思われます。板状マンションになるよりは将来的に開発する可能性を残すので良いのかもしれませんが。

いずれにしてもバスターミナルビルの再開発を睨んでエリアの不動産取引が今後、活発になる事は規定路線でしょう。NTT都市開発はJR神戸駅近くの自社保有地で放送局とホテルの複合ビル開発を計画しており、この葺合館の開発の行方も非常に気になるところです。
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2018/06/24 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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ポーアイしおさい公園にカフェ・レストランを誘致 来年4月に開業 

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神戸市はポートアイランドのポーアイしおさい公園に賑わいを生む集客施設(飲食店)の誘致の為の公募を実施。30年の定期借地に対して佐賀県のアイ・ケイ・ケイ株式会社が応募し、同社が手掛けるカフェ・レストランを建設、運営する事が決定しました。アイ・ケイ・ケイは結婚式場の運営を主な事業とし、全国16都市に計18店舗を展開した東証一部上場企業です。

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店舗の規模は鉄骨造の地上2階、面積は約2,900平方メートルで、地産地消をテーマとしたレストランやカフェレストランとなると共にウェディングの対応も可能のようです。店舗名は月内に決定し、開業は来年4月を予定しています。

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出店予定地はポーアイしおさい公園内の南側・兵庫医療大学や夙川学院短大に面した中央区港島1丁目となります。また今回のレストラン誘致の他、メリケンパークで成功したモニュメント「BE KOBE」をしおさい公園にも設置する為、設計・施工者の公募プロポーザルを今夏に予定しています。

同公園が整備されてからすでに11年が経過していますが、利用者は常にまばらです。同カフェ・レストランの開業や新しいモニュメントの設置によって公園の利用促進が成功すると良いですね。BE KOBEのはしごという観光スタイルの確立もるるぶやまっぷる等の旅行雑誌社に依頼してみるべきです。またこれらの施設の新設に伴って、以前から読者の皆さんから指摘されてる駐車場の整備も必須となります。カフェも21時までの営業という事で新たな夜景デートスポットとして注目を浴びるかもしれません。阪神高速湾岸線が西伸されれば、インターも近くに設置されるのでそうした将来性も見据えた出店という事でしょう。
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category: ウォーターフロント

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2018/06/23 Sat. 06:14 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 12

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ブルーボトルコーヒー神戸カフェは旧居留地に7月20日オープン! 

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神戸にて国内9店舗目の開業が報じられていた米国のコーヒー専門店であるブルーボトルコーヒーは7月20日に「ブルーボトルコーヒー神戸カフェ」をオープンすると発表されました。

当ブログでは旧居留地のホテルヴィアマーレの1階を出店場所として予想していましたが、見事に外れました。正解は前町のNTT西日本新神戸ビルの1階でした。一応、写真は撮っていたのですが、間口が小さく場所もちょっと微妙かと思ったので、ヴィアマーレを推したのですが、軍杯はNTTに上がりました。読者の方にはこちらではないかというコメントを頂いていましたが、見事に正解です。

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店舗の規模は床面積217.8平方メートルで63席。営業時間が8:00-19:00。閉店時間が早いのは気になりますが、居留地の中でも前町は特に夜の早いエリアである事を織り込んでいるのでしょう。やはりでしたが、今回の誘致は京都同様に大丸松坂屋が行なったものでした。親会社のJフロントリテイリングはアーバンドミナントと呼ばれる経営戦略を展開しており、大丸や松坂屋、パルコ等の中核となる商業施設を中心として、地域と共に成長するというビジネスモデルの率先を進めおり、これはまさに大丸神戸店が旧居留地で実践し、成功・確立した方法をグループ戦略として採用しているという事になります。今回のブルーボトルコーヒー誘致もその一環ですし、トアロードで建設中の三宮ゼロゲートも同様です。

Jフロントには今後も旧居留地の活性化に大きな期待を寄せています。大規模な資金投資も是非ともお願いしたいところですね。
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category: 旧居留地

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2018/06/22 Fri. 05:58 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 4

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鈴蘭台駅橋上駅舎化工事 

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9月25日に開業日が決定した鈴蘭台再開発ビル「Bellst(ベルスト)」。駅ビルの建設と同時に進められている鈴蘭台駅の橋上駅舎化工事も最終段階に向けて進行しています。

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東口の北側に抜ける連絡階段が構築中です。

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駅舎ホームの再整備も順調に進んでいます。エレベーターの構築はほぼ完了しています。

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延伸したホームにも新たな屋根が構築済です。またその向こうに前述の階段が確認できます。

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橋上駅から西口/南口に抜ける新たなエスカレーターと連絡通路が設けられています。

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この部分が新たな西口/南口の駅入口となります。

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ホームと橋上駅を結ぶ階段とエスカレーターが構築されています。

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もう片方のホームも同様ですが、まだ階段が橋上駅に達していません。

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橋上駅と駅ビルの接続部です。鈴蘭台駅の乗降客数は約2万人。決して多くはありませんが、新駅舎と駅ビルの開業によって周辺からの来街者が増えて沿線の拠点に相応しい街となる事を期待しています。

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category: 鈴蘭台駅前再開発

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2018/06/20 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 4

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三宮ゼロゲート(仮称)新築工事  

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トアロードと中央幹線の東側角地に建設中の三宮ゼロゲート。パルコの運営する小規模商業施設で今秋の開業を予定しています。既存建物の解体と新築建物の基礎工事が完了し、鉄骨建方が開始されていましたが、その作業も終わって外壁と内部躯体に工事の軸足が移っています。

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建物の骨格完全体が姿を現しました。以前の神戸メディテラスよりもボリューム感のある建物です。

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視認できるエリアは全てアルミカーテンウォールが取り付けられてガラスの箱となります。ガラスの商業施設は周囲に対して昼夜を問わず、物理兼視覚的な賑わいを演出するエンジンになります。

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近年、トアロードから明石町筋へと南北に続くこの直線道及びその周辺ほど、新規商業施設の開業や既存施設のリニューアルが行われた通りは無いのではないかと思います。

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色々な方からのご指摘がありましたが、真新しい三宮ゼロゲートの隣には巨大な恐竜のように横たわる老朽化著しいさんセンタープラザが目立ちます。周囲の建物が建て替わって新しくなる程、そのギャップがより明確となる為、更に目立ちます。かと言って中途半端に外壁を塗り直しても根本的な老朽感の解決には至らず、やはり建て替えない限りは問題の克服はできません。

これまでかつてない程、新規ホテルの建設が進み、新たなオフィスビルの建設計画やついに動き出した神戸阪急ビル建て替え、そしてゼロゲートのような新規商業施設の開業等、都心の再開発が活発化しているのにも関わらず、なぜか落胆と失望に近い感覚が漂うのはなぜでしょう。JRの駅ビル概要の発表は立ち遅れ、阪急阪神もそごう神戸店を継承したものの未だ屋号の変更や建て替えに関する具体的な検討の声は聞こえてこない中で梅田の阪急村の再開発に投資を集中する事が明らかになりました。

大型再開発は市の進めようとしているバスターミナルビルや市庁舎建て替え等、行政主導に偏り、民間再開発がこれに続いてこない事が盛り上がりを欠く要因かと思います。まずはいち早くJRの駅ビル開発の発表によって現在のモヤモヤ感を払しょくする事が先決かと思います。

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category: 三宮ゼロゲート

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2018/06/18 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 0

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ホテルリブマックス神戸三宮開業 

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開業から少し間が空きましたが、ホテルリブマックス神戸三宮が5月10日にオープンしました。地上10階 延床面積1,101.27平方メートル 客室数65室と小規模ですが、同ホテルチェーン1軒目となった新開地の旧ホテル水上をリブランドしたホテルリブマックス神戸と異なり、こちらは新築ホテルです。

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RC造の建物ですが、当初の完成予想パースから得られた印象よりはスタイリッシュでシックな外観となりました。

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1階にはリブマックスが自社で運営する「マックスカフェ神戸三宮店」が開業。近隣地区で先行して開業したユニゾイン神戸三宮の1階には当初、カフェの出店が想定されましたが、最終的には牛丼チェーンの松屋が進出。結果的にこちらのホテルにカフェが開業するとは思いませんでした。

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ホテルの入口はカフェの隣にあり、2階にフロントが設けられています。

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夜間には正面ファサードの各階壁面両サイドに取り付けられたシルバーのパネルが照明として点灯します。ホテルリブマックス神戸三宮の開業によって布引町・加納町エリアには6軒のビジネスホテルが凌ぎを削る激戦区となりました。また今年の神戸都心に新規開業したホテルはユニゾイン神戸三宮、BRENZA HOTEL、カンデオホテルズ神戸トアロードに続いて4軒目です。年内にはまだ新規開業を予定するホテルが3軒あります。2019年、2020年、2021年と今後3年間もホテルの新規複数開業は継続します。

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category: リブマックス神戸三ノ宮

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2018/06/16 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 10

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(仮称)旧石井スポーツビル建替え計画  

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三宮中央通りの旧石井スポーツビルは昨年末までに解体が完了しています。土地を所有する安田不動産は将来的な再開発を見据えた上で中期的に活用する為、新たに低層ビルを建設してテナントを募る予定です。

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間口は約10m程。奥行もある土地ではありません。将来的には周囲に隣接する建物と共に一体的な再開発が必要になってくる事でしょう。向かって右側の細い建物を1棟挟んだ未利用地にプレハブの現場事務所が設けられました。この小さな土地も安田不の所有地なのでしょうか。

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工事予定です。掘削がしばらく続きます。まだ旧石井スポーツビルの地下躯体が残っている状態かと思われます。

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旧石井スポーツビルの基礎を山留として使用し、新たに杭打ちを行うのか、それとも既存基礎をそのまま活用して上に新築建物を建設するのか。工期は12月までのようなので低層建物としては長いですね。やはり地中障害物解体撤去後に新たに基礎を築くのではないかと思われます。

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どんなテナントがこの場所に適しているでしょうか。三宮中央通りも北側のセンター街や三宮本通に人が集中している為、フラワーロードと京町商店街の区間は然程、人通りが多い訳ではありません。何か賑わいを生むテナントが良いですね。建替えられる前のケーニヒスクローネ三宮NEXTのようなスイーツ店のカフェビルだったら良いかと思います。

この場所だけ見ていると京都の河原町のようですね。この区間だけに設けられたアーケード屋根があるからなのですが、正直、三宮中央通りには相応しくありません。将来的な再開発の折には撤去を考えて欲しいと思います。

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category: 三宮センター街

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2018/06/15 Fri. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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